ขายบ้านติดธนาคาร 6 ขั้นตอน และข้อควรระวังในการขาย

ขายบ้านติดธนาคาร สามารถทำได้ไหม หากเจ้าของบ้านกำลังคิดจะขายบ้านอยู่ในตอนนี้ แต่กังวลว่าบ้านของตัวเองเป็นบ้านติดธนาคารที่กำลังผ่อนอยู่ หรือเป็นบ้านที่นำไปจำนองเพื่อแลกเงินมาแล้ว จึงคิดว่าบ้านของตัวเองไม่สามารถขายได้ แต่ความจริงไม่ได้เป็นเช่นนั้น

โดยก่อนอื่นขอให้เจ้าของบ้านสลัดความกังวลเหล่านั้นออกไป แล้วลองทำความเข้าใจกับบ้านติดจำนองให้กระจ่างแจ้ง และเจ้าของบ้านก็จะทราบได้ทันทีเลยว่าบ้านติดธนาคารของตัวเองขายได้หรือไม่

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• บ้านติดธนาคารกับบ้านติดจำนองแตกต่างกันอย่างไร
• ขั้นตอนการขายบ้านติดธนาคาร
• ข้อควรระวังในการขายบ้านติดธนาคาร

บ้านติดธนาคารกับบ้านติดจำนอง

บ้านติดธนาคารคืออะไร

บ้านติดธนาคาร คือ การนำบ้านไปทำสัญญาจดจำนอง ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนบ้านใหม่ ผ่อนบ้านมือสอง การทำสินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือการนำไปจดจำนองกู้ยืมและใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันใด ๆ กับธนาคารหรือสถาบันทางการเงิน ซึ่งเป็นผู้ให้บริการสินเชื่อที่ได้มาตรฐาน และอยู่ในการควบคุมของธนาคารแห่งประเทศไทย

บ้านติดจำนองคืออะไร

บ้านติดจำนอง คือ การนำบ้านไปทำสัญญาจดจำนอง ซึ่งเหมือนกับบ้านติดธนาคาร แต่รวมไปถึงการจำนองกับบุคคล นิติบุคคล หรือนายทุนที่รับจำนองบ้านและที่ดินด้วย โดยมักจะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า และมีความเสี่ยงในการฉ้อโกงมากกว่าบ้านติดจำนองกับธนาคาร แต่บุคคลกลุ่มนี้ก็ปล่อยจำนองได้ง่ายกว่าธนาคารเป็นอย่างมาก

บ้านติดธนาคาร ขายได้ไหม

หลาย ๆ คนเข้าใจว่าการจะขายบ้านได้ ผู้ขายก็ต้องปิดหนี้เก่าที่กำลังผ่อนอยู่ให้หมดก่อน ซึ่งนั่นคือความจริงเพียงครึ่งเดียวเท่านั้น จริงอยู่ที่บ้านจะขายได้เมื่อปลอดจำนอง หรือก็คือ การไถ่ถอนออกจากผู้รับจำนองก่อน แต่ธนาคารก็ยอมให้เจ้าของขายบ้านติดธนาคารได้ ขอแค่นำเงินจากผู้ซื้อมาปิดบัญชีหนี้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ก็พอ

ดังนั้น เมื่อผู้ขายนำเงินที่ขายบ้านติดธนาคารมาดำเนินการปลอดจำนองแล้ว ก็จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อได้ทันที

[ArticleCallout]{ “title”: “วิธีเอาบ้านเข้าธนาคารเพื่อแลกเงิน”, “excerpt”: “เจ้าของบ้านควรรู้ขั้นตอนการขอสินเชื่อบ้านแลกเงินพร้อมข้อควรระวัง”, “link”: “https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/วิธีเอาบ้านเข้าธนาคารเพื่อแลกเงิน-16498”, “image”: “https://th1-cdn.pgimgs.com/cms/static/2019/07/Property_Finance_Contract_sts_754393009.original.jpg” } [/ArticleCallout]

ขั้นตอนการขายบ้านติดธนาคาร

1. ตกลงทำสัญญาซื้อขาย

ผู้ขายและผู้ซื้อดำเนินการตกลงการซื้อขายกันตามปกติ โดยวางเงินมัดจำจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายต่อกัน พร้อมแจกแจงรายละเอียดว่าฝ่ายไหนจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และอย่าลืมแจ้งผู้ซื้อว่าบ้านที่จะขายนั้นติดจำนอง และจะทำเรื่องปลอดจำนองได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

2. เตรียมเอกสารและเปิดบ้าน

หากผู้ซื้อต้องการซื้อบ้านแบบผ่อน ผู้ขายต้องมีสำเนาโฉนดที่ดินพร้อมเอกสารจดจำนองให้ผู้ซื้อนำไปขอสินเชื่อ ส่วนผู้ขายก็เปิดบ้านรอให้ธนาคารฝ่ายผู้ซื้อเข้ามาประเมินราคา

3. นัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อ

เมื่อผู้ซื้อผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแล้ว (หรือพร้อมซื้อสดแล้ว) ผู้ซื้อหรือธนาคารฝ่ายผู้ซื้อจะนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขาย โดยให้ผู้ขายตกลงวันเวลาให้เรียบร้อย เพราะมีผลกับยอดหนี้ที่ไม่เท่ากันในแต่ละวันจากอัตราดอกเบี้ย

4. ติดต่อธนาคารที่จดจำนองไว้

เมื่อนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อแล้ว ให้ผู้ขายติดต่อธนาคารที่บ้านติดจำนองไว้ เพื่อแจ้งการซื้อขายและขอปิดยอดหนี้ พร้อมกับแจ้งวันโอนกรรมสิทธิ์กับธนาคารฝ่ายผู้ขาย หากไม่มีการขอเลื่อนวันโอน ธนาคารก็จะแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชี ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ให้

5. แจกแจงการแบ่งชำระเงิน

ผู้ขายมีหน้าที่ต้องแจกแจงผู้ซื้อหรือธนาคารฝ่ายผู้ซื้อว่าจะต้องแบ่งเช็คสั่งจ่ายธนาคารฝ่ายผู้ขายเพื่อทำเรื่องปลอดจำนองกี่บาท หากราคาขายสูงกว่ายอดหนี้คงเหลือ ต้องนำเงินส่วนที่เหลือสั่งจ่ายผู้ขายอีกกี่บาท แต่ถ้ายอดหนี้เกินกว่าราคาขาย ผู้ขายต้องเตรียมเงินมาจ่ายเพิ่มเพื่อปลอดจำนองด้วย

6. ดำเนินการต่อที่สำนักงานที่ดิน

เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ดำเนินการทั้งหมด คือ ผู้ขาย ธนาคารฝ่ายผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อ (ในกรณีที่ผู้ซื้อทำสินเชื่อผ่อนบ้าน) ต้องมาที่สำนักงานที่ดิน และเมื่อตรวจสอบเช็คสั่งจ่ายอย่างถูกต้องแล้ว ธนาคารฝ่ายผู้ขายจะทำเรื่องปลอดจำนองก่อน ผู้ขายจึงทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อก็จะทำเรื่องจดจำนองต่อ จึงสิ้นสุดกระบวนการขายบ้านติดธนาคาร

ข้อควรระวังในการขายบ้านติดธนาคาร

1. ยอดหนี้สูงกว่าราคาขายบ้าน

ก่อนขายบ้านติดธนาคาร เจ้าของบ้านต้องคำนวณให้ดีว่าราคาขายครอบคลุมยอดหนี้ของตัวเองหรือไม่ ในกรณีที่ยอดหนี้สูงกว่าราคาขายบ้าน ผู้ขายก็ต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพื่อปิดหนี้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่เช่นนั้นธนาคารฝ่ายผู้ขายก็จะไม่สามารถทำเรื่องปลอดจำนองให้ได้ และจะมีปัญหากับผู้ซื้อตามมาอย่างแน่นอน

2. ผู้ซื้อไม่เข้าใจวิธีการซื้อขาย

แม้ว่าเจ้าของบ้านจะเข้าใจว่าการขายบ้านติดธนาคารต้องทำอย่างไร แต่ก็ยังมีอีกหลาย ๆ คนที่สนใจจะซื้อบ้านมือสองราคาถูก แต่ยังไม่เข้าใจวิธีการซื้อขายบ้านติดธนาคาร และมักจะส่ายหน้าหนีเมื่อรู้ว่ากำลังจะซื้อบ้านติดจำนอง ดังนั้น ผู้ขายต้องอธิบายให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าบ้านติดธนาคารก็สามารถซื้อขายได้ และผู้ซื้อต้องทำอย่างไรบ้าง

3. ค่าใช้จ่ายก่อนโอนกรรมสิทธิ์

นอกจากค่าใช้จ่ายในการโอนที่ตกลงกันตั้งแต่แรกแล้ว ผู้ขายจำเป็นต้องแจ้งให้ผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็คล่วงหน้า โดยสั่งจ่ายธนาคารแยกกับผู้ขายให้ถูกต้อง ระบุชื่อผู้รับอย่างชัดเจน และต้องเป็นเช็คขีดคร่อมเพื่อยืนยันว่าเงินจะเข้าสู่บัญชีของผู้ที่ระบุบนเช็คเท่านั้น และผู้ขายควรขอสำเนาเช็คมาตรวจสอบให้ถูกต้องก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ด้วย

ตารางค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

ประเภทของค่าโอน จ่ายเท่าไหร่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน แบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย ค่าจดจำนอง 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด

ทั้งหมดนี้ก็คือเรื่องควรรู้ของการขายบ้านติดธนาคาร ที่แม้ว่าเจ้าของบ้านจะจดจำนองไว้กับธนาคารหรือกับใครอยู่ในตอนนี้ ก็สามารถนำบ้านออกมาขายได้อย่างง่ายดาย ขอเพียงเข้าใจขั้นตอนการขายบ้านติดธนาคารและสื่อสารกับผู้ซื้อให้ถูกต้อง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดินติดจำนองก็ขายได้ เมื่อรู้เช่นนี้แล้ว ก็เตรียมข้อมูลพร้อมรูปถ่ายสวย ๆ มาลงประกาศขายกันได้เลย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า