AI คลื่นลูกใหม่ พลิกวงการอสังหาฯ ใช้เทคโนโลยีหาที่ดิน-วิเคราะห์การตลาด

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงนวัตกรรม AI กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันและอนาคตว่า หลังจาก ChatGPT ได้กลายเป็นตัวจุดชนวนกระแส AI ไปทั่วทุกอุตสาหกรรมตั้งแต่ปลายปี 2565

[caption id="attachment_13798" align="aligncenter" width="1024"]

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)[/caption]

ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เอง ก็มีการนำ AI เข้ามาใช้ในกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทุกกระบวนการ โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ได้มีการนำ ChatGPT เพื่อช่วยทำงานด้านส่งเสริมการขายและการตลาด ช่วยในการโฆษณาและทำให้ปิดการขายได้เร็วยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ ยังมีการนำ AI มาช่วยปฎิวัติวิธีคิดของผู้พัฒนาอสังหาฯ เปลี่ยนกระบวนการวางแผน และ สร้างสรรค์โครงการใหม่ ๆ ขึ้นมา โดยไม่จำกัดเพียงแค่ในสเกลของพัฒนาโครงการใดโครงการหนึ่ง แต่ AI ยังมีศักยภาพไปถึงขั้นพัฒนาในสเกลเมืองทั้งเมืองได้

ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีสถาปนิกหลายคน บริษัทพัฒนาอสังหาฯหลายแห่ง และ ผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีอีกหลายท่าน ได้ผนึกกำลังกัน สร้างเครื่องมือซอฟต์แวร์ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ, ลดการใช้ทรัพยากร และ เปิดมุมมองใหม่ ๆ ให้กับผืนที่ดินที่รอการพัฒนาอย่างมากมาย เช่น

ROI : Return on [A]Investment

Jay Shah สถาปนิกอินเดียจากบริษัท Access Architect ผันตัวมาสร้างโปรแกรม KAIZENai โปรแกรมที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โปรแกรมของเขาช่วยเผยมุมมองการออกแบบโครงการที่หลากหลายให้ผู้พัฒนาอสังหาฯได้เห็น ก่อนจะนำไปสู่การตัดสินใจปรับแบบโดยผู้เชี่ยวชาญอีกที เพื่อให้อาคารที่ออกแบบมาสมบูรณ์ 100% อีกที

กระบวนการปรับแบบเพิ่มประสิทธิภาพอาคารนี้ ได้ AI เข้ามาช่วย ทำให้สามารถสำเร็จได้ภายในระยะเวลาไม่ถึง 28 วัน ช่วยลดกระบวนการทำงานแบบเดิมที่ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2-3 เดือน

Ajmera Realty โครงการอาคารสูงแห่งหนึ่งในเมืองมุมไบคือตัวอย่างผลงานของ KAIZENai ที่แรกเริ่มโครงการได้ออกแบบวางผังไปแล้วส่วนหนึ่ง ก่อนจะให้ KAIZENai เข้ามาช่วยปรับปรุง AI ตัวนี้รับทราบถึงข้อจำกัดของโครงการที่ออกแบบไปแล้ว มันมีหน้าที่เข้ามาช่วยปรับปรุงผังอาคารให้ดีขึ้น โดยการเปลี่ยนตำแหน่งเสา, Core อาคาร, Shaft รวมไปถึงลดขนาดช่องลิฟต์ให้เล็กลง

ซึ่งส่งผลให้สามารถลดพื้นที่ส่วนกลางที่เสียเปล่า (Waste Space) ไปได้กว่า 27% ลดการใช้วัสดุที่ไม่จำเป็นลงไปมากกว่า 35% ยิ่งไปกว่านั้น ในมุมมองของผู้บริหารอาคาร พื้นที่ส่วนกลางที่น้อยลงนั้นหมายถึงค่าไฟที่ และ การผลิต Carbon Footprint ที่น้อยลงเช่นกัน

นอกจากนี้ KAIZENai ยังช่วยออกแบบลดพื้นที่ชั้นจอดรถให้น้อยลงได้ แต่กลับได้พื้นที่จอดรถเพิ่มขึ้นถึง 62 คัน ทำให้ได้ผลลัพธ์เป็นพื้นที่ขาย ที่กลับมากว่า 15% และอัตราที่จอดรถต่อพื้นที่ขายของโครงการเพิ่มขึ้นถึง 13%

Jay Shah ผู้บริหารของ KAIZENai ได้ให้ความเห็นว่า นี่เป็นเพียงก้าวแรก ๆ ของการใช้งาน AI ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ยังมีความเป็นไปได้ให้เราค้นหาและเพิ่มมูลค่าได้อีกมหาศาล

Feas[A]ibility

กระบวนการจัดหาที่ดินเป็นอีกกระบวนการหนึ่งที่ใช้ระยะเวลาในการทำงานที่ยาวนาน เริ่มตั้งแต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องพิจารณาที่ดินแต่ละแปลงว่า สามารถนำมาพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง เหมาะสมกับการพัฒนาหรือไม่ กระบวนการนี้อาจกินเวลากว่า 2 สัปดาห์ และเมื่อตัดสินใจซื้อที่ดินแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องมีกระบวนการวิเคราะห์ทำเล ความเป็นไปได้ในเรื่องการลงทุน การออกแบบ รวมระยะเวลาไม่น้อยกว่า 8 เดือน

ปัจจุบันได้มีการพัฒนา AI ที่เข้ามาปฏิวัติวิธีการคำนวณความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ หรือ Feasibility Study แล้ว โดย Deepblock เป็นแพลตฟอร์มที่พัฒนาขึ้นมาเพื่อวิเคราะห์ที่ดินด้วย AI สามารถช่วยลดระยะเวลาการทำงาน ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สามารถเห็นได้ทันทีว่าที่ดินแต่ละทำเลในเมืองเหมาะสำหรับการใช้งานประเภทใด เชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย ให้เป็นไปตามที่กฏหมายกำหนด สภาพแวดล้อมโดยรอบของโครงการเป็นอย่างไร จำนวนประชากร กำลังซื้อภายในทำเล

ซึ่งเป็นข้อมูลที่นำไปสู่การตัดสินใจและความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ช่วยลดระยะเวลาในการทำงานของผู้ประกอบการอสังหาให้เหลือเพียงไม่ถึงสัปดาห์

Ramos ผู้บริหารของ Deepblock ได้ให้ความเห็นไว้ว่าแพลตฟอร์มของเขาเป็นแพลตฟอร์มเดียวที่สามารถสแกนเมืองทั้งเมือง แล้วทำให้เห็นว่าจากที่ดิน 10,000 แห่งในเมืองนั้น มี 5 แห่งที่เหมาะสมตรงตามความต้องการของผู้พัฒนาอสังหาฯ

แสดงให้เห็นว่าเทคโนโลยีนี้สามารถลดทั้งระยะเวลาในการทำงานและลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการ อาทิ ลดค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาโครงการที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 5,000 - 20,000 USD แต่ Deepblock ช่วยให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถประเมินที่ดินได้หลายพันที่ดิน ด้วยค่าใช้จ่ายเพียงไม่ถึง 20% ของค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาในการพัฒนาโครงการ

ปัจจุบัน Deepblock ได้รับความไว้วางใจจากหลายบริษัทพัฒนาอสังหาฯชั้นนำ เช่น Greystar ผู้พัฒนาโครงการ Rockefeller’s Residential โดย Greystar กล่าวว่า การใช้ AI ช่วยทำให้บริษัทสามารถหาที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาได้กว่า 20 แห่ง ภายในระยะเวลาเพียง 1 วัน

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า KAIZENai และ Deepblock เป็นหนึ่งในบริษัทจำนวนมากที่ดึงดูดให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาสนใจเทคโนโลยีช่วยในการทำงานมากขึ้น

นอกจาก 2 แพลตฟอร์มดังกล่าวนั้น ยังมีอีกหลากหลายบริษัทที่พัฒนา AI Solution มาเป็นทางเลือกให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ เช่น

• Archistar แพลตฟอร์มที่ให้ผู้ใช้สามารถประเมินที่ดินและทราบ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment: ROI) ของโครงการได้โดยแพลตฟอร์มเดียว
• Giraffe เป็นแพลตฟอร์มที่สามารถจำลองเมืองทั้งเมืองมาให้วิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ
• Hypar เป็นแพลตฟอร์มที่นำมาช่วยให้กระบวนการสร้างแบบจำลองอาคาร (BIM) เป็นไปได้อย่างรวดเร็ว

AI เป็นเครื่องมือที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำให้ให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ถึงแม้ปัจจุบันจะยังเป็นช่วงเริ่มต้นของการพัฒนาอาจจะมีข้อบกพร่องอยู่บ้าง

แต่การพัฒนาอย่างต่อเนื่องจะทำให้ AI เป็นเครื่องมือที่ช่วยลดต้นทุนทั้งเวลา และการเงินให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และต้นทุนที่ลดลงจะส่งต่อไปสู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพในระดับราคาที่จับต้องได้เพื่อส่งต่อไปยังผู้บริโภคจึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยที่จะเริ่มศึกษาและนำเครื่องมือเหล่านี้มาใช้เพื่อที่จะช่วยในการลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการท่ามกลางสถานการณ์ที่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการในปัจจุบันที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งจากระดับราคาที่ดินและราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น