โอกาสใหม่ หรือ ขายชาติ เมื่อชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย

ที่มา ใช้เวลา 1 ปี กับร่างกฎกระทรวง

คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเมื่อวันที่18 กันยายน2564 เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาวพร้อมกับสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างๆได้ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นโดยเป็นผู้พำนักอาศัยในไทยระยะยาว4 กลุ่มได้แก่

1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง(Wealthy Global Citizen)

2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ(Wealthy Pensioner)

3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย(Work from Thailand Professional)

4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ(Highly Skilled Professional)

โดยสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ(สศช.) คาดว่ามาตรการนี้จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติกลุ่มมั่งคั่งจำนวน1 ล้านคนให้ย้ายถิ่นฐานมาพำนักอาศัยในประเทศไทยภายในระยะเวลา5 ปีงบประมาณ(พ.ศ. 2565-2569) ของการดำเนินมาตรการและหากเป็นไปตามเป้าหมายจะช่วยเพิ่มปริมาณเงินใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจตั้งแต่1-2.5 แสนล้านบาท(สมมติฐานการใช้จ่ายในประเทศเฉลี่ย1 ล้านบาทต่อคนต่อปี)

ต่อมาวันที่25 ต.ค. คณะรัฐมนตรีอนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทยพ.ศ. …. ซึ่งร่างกฎกระทรวงนี้จะมีระยะเวลาบังคับใช้5 ปีนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา

ข้อเท็จจริงมีเกือบ100 ประเทศทั่วโลกที่อนุญาตให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน[1]

1.ประเทศอื่นๆเป็นอย่างไรบ้าง

โดยแบ่งเป็น

1.ประเทศที่ไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

สำหรับชาวต่างชาติเช่นสเปนฝรั่งเศสอิตาลีคอสตาริกา

2.ประเทศที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน

เช่นโครเอเชียตุรกีและเกาหลีใต้เปิดให้เฉพาะบางสัญชาติที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน

อียิปต์อนุญาตสิทธิการเช่า99 ปี

2.มีมาตรการเสริมเพื่อป้องกันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น

หรือเพื่อเหตุผลความมั่นคงเช่น

สวิสมีการจำกัดจำนวนชาวต่างชาติที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในแต่ละปี

สหราชอาณาจักรเก็บภาษีกำไรจากการขายที่สูงกว่ามากซึ่งเรียกเก็บจากกำไรที่ได้จากการขายบ้านในสหราชอาณาจักรโดยชาวต่างชาติ

ออสเตรเลียปัจจุบันจำกัดเฉพาะประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นโครงการก่อสร้างใหม่เท่านั้นผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมายสามารถถูกตัดสินจำคุกหรือปรับจำนวนมาก

ศรีลังกาให้ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดินแต่มีภาษีการโอน100% สำหรับชาวต่างชาติในศรีลังกา

แคนาดาจังหวัดชายฝั่งตะวันออกอื่นๆรวมถึงจังหวัดควิเบกออนแทรีโอและบริติชโคลัมเบียไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของในต่างประเทศ

ออสเตรเลียชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในออสเตรเลียและบริษัทต่างๆสามารถซื้อการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ถึง50% และได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินใหม่เพื่อสร้างอาคารได้ตราบเท่าที่การก่อสร้างเริ่มขึ้นภายใน12 เดือนนับจากวันที่ซื้อสามารถซื้อทรัพย์สินที่เก่ากว่าได้โดยมีเงื่อนไขว่าอย่างน้อย50% ของราคาซื้อจะใช้ในการปรับปรุง

3.ข้อจำกัดอื่นๆในการซื้อที่ดินของต่างชาติ

ประมาณ40% ของ195ประเทศมีข้อจำกัดในการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทรัพย์สินเช่น

1.ที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศเช่น

ปานามาที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศไม่เกิน6 ไมล์

เม็กซิโกชาวต่างชาติชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใน62 ไมล์จากชายแดนระหว่างประเทศหรือ31 ไมล์จากชายฝั่ง

สเปนที่ดินทางทหารและที่ดินใกล้พรมแดนระหว่างประเทศ

2.ทรัพย์สินริมน้ำบางแห่ง

นิวซีแลนด์ที่ดิน"อ่อนไหว" รวมถึงเขตสงวนเกาะที่ระบุและที่ดินและทะเลสาบทางประวัติศาสตร์หรือมรดก

ปานามาการจำกัดที่ดินบนเกาะริมชายหาด

5 ประเทศที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ในเอเชีย[2]

1. มาเลเซีย

มาเลเซียเป็นที่เดียวที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ได้อสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อได้คือ"อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก" หรืออสังหาริมทรัพย์เก่าแก่ในยุคอาณานิคมชาวต่างชาติสามารถขอที่พักอาศัยในมาเลเซียได้โดยการลงทุนผ่านMy Second Home Program (MM2H) ซึ่งช่วยให้ชาวต่างชาติได้รับวีซ่า10 ปีโดยฝากเงินประมาณ70,000 เหรียญสหรัฐและเก็บไว้ในธนาคาร

2. เกาหลีใต้

เกาหลีใต้ไม่มีข้อจำกัดมากมายในการถือครองที่ดินการเปิดกว้างสำหรับการลงทุนจากต่างประเทศนี้ค่อนข้างสมเหตุสมผลเมื่อพิจารณาถึงความเป็นสากลของเกาหลีชาวต่างชาติเหล่านี้มักต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของตนเองสาธารณรัฐเกาหลีนั้นพิถีพิถันในการออกวีซ่าระยะยาวยกเว้นที่เกาะเชจูเกาะเล็กๆแห่งนี้ตั้งอยู่นอกชายฝั่งทางตอนใต้ของคาบสมุทรเกาหลีเป็นเขตปกครองพิเศษที่อนุญาตให้ทุกคนเข้าชมได้โดยไม่ต้องมีวีซ่าในทำนองเดียวกันเชจูยังมีใบอนุญาตผู้พำนักสำหรับนักลงทุนสำหรับทุกคนที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ430,000 ดอลลาร์สหรัฐฯบนเกาะนี้ใบอนุญาตผู้พำนักดังกล่าวสามารถนำไปสู่การถือสัญชาติเกาหลีได้

3. ไต้หวัน

ไต้หวันเป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในต่างประเทศเพียงเล็กน้อยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันไม่ได้ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติในการพักอาศัยที่นั่นโดยอัตโนมัติต่างจากประเทศมาเลเซีย,เกาหลีใต้ก่อนหน้านี้ซึ่งมีโปรแกรมการอยู่อาศัยสำหรับนักลงทุนบางรูปแบบสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติจะต้องผ่านช่องทางการย้ายถิ่นฐานปกติเพื่ออาศัยอยู่ในไต้หวันอย่างถาวรชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านหรือที่ดินที่ยังไม่พัฒนาในไต้หวันได้

4. ญี่ปุ่น

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้โดยไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในชื่อตนเองได้ทั้งนี้ชาวต่างชาตินั้นจะต้องมีงานทำหรือทำธุรกิจหรือใช้วีซ่าประเภทใช้ชีวิตในญี่ปุ่นแบบเต็มเวลา

5. สิงคโปร์

ในสิงคโปร์ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดบ้านและที่ดินได้ตามกฎหมายสิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศที่ง่ายที่สุดในเอเชียในการซื้อคอนโดอย่างไรก็ตามแม้ว่าชาวต่างชาติจะได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินในทางทฤษฎีแต่จริงๆแล้วการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อาจเป็นเรื่องยากและมีราคาแพงอย่างเหลือเชื่อในทางปฏิบัติการจะถือครองที่ดินเป็นคนต่างด้าวนั้นต้องได้รับอนุญาตจากทางราชการเสียก่อนการอนุมัติดังกล่าวต้องมีการซื้อจำนวนมาก(คิดมูลค่าที่ดินมากกว่า20 ล้านดอลลาร์) และพิสูจน์ว่าการซื้อดังกล่าว“เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของสิงคโปร์”

ความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ[3]

ดร.วิชัยวิรัตกพันธ์ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ให้สัมภาษณ์ว่าภาพรวมการถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในไทยยังไม่ถึง49% ตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะยูนิตที่มีราคาไม่เกิน5 ล้านบาทมีไม่ถึง10% ที่คนต่างชาติถือครองอยู่ส่วนยูนิตที่ราคาเกิน5 ล้านบาทขึ้นไปมีชาวต่างชาติถือครองอยู่20% กลุ่มชาวต่างชาติประเภทที่ต้องการWork from Thailand ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็นSkill Labor, High Technology เราสามารถกำหนดให้กลุ่มคนเหล่านี้อยู่ในพื้นที่ทางยุทธศาสตร์ต่างๆเช่นEEC เพื่อขับเคลื่อนประเทศไปข้างหน้าได้เร็วกว่าปัจจุบันต่างชาติมีการถือครองโดยนอมินีอยู่แล้วทำไมเราไม่ทำทุกอย่างให้อยู่บนโต๊ะอย่าไปทำใต้โต๊ะแบบผิดกติกาบางครั้งการที่เราปฏิเสธความจริงทำให้ความจริงหลบไปข้างล่างเป็นตลาดมืดกลายเป็นเรื่องที่ผิดกฎหมายถ้าเรายกขึ้นมาบนดินเพื่อให้รัฐได้ภาษีได้ค่าธรรมเนียมได้ทุกอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยมากขึ้น

สรุปและคำแนะนำ

1.คำพูดที่ว่า“ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้…เป็นการขายชาติ” นั้นถือเป็นการพูดที่ไม่ได้ศึกษารายละเอียดของเพื่อนบ้านหรือกรณีศึกษาที่ประเทศอื่นๆเขาทำกันและเป็นแนวความคิดชาตินิยมยุคสงครามโลก(เก่ามาก)

2.การเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ภายใต้เงื่อนไขที่ประเทศนั้นๆได้ประโยชน์ไม่ว่าจะเป็นขอบเขตของพื้นที่รูปแบบการถือครองคุณสมบัติของคนที่มีสิทธิ์หรือแม้กระทั่งการผูกรวมกันกับนโยบายส่งเสริมการลงทุน/การทำงานถือเป็นสิ่งปรกติที่ประเทศต่างๆทำกัน

3.เราต้องยอมรับว่า “ความสามารถในการแข่งขัน”ของประเทศไทย เริ่มน้อยลงไปเรื่อยๆ การมีสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นจุดเด่นสำคัญประการหนึ่ง (สิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง สิทธิ์ซื้อขายแบบFreehold หรือสิทธิการเช่าระยะยาว Leasehold 60,90ปี)

4.ประเทศไทยเข้าสู่ภาวะ”สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์”แล้ว(คือมีผู้สูงอายุ>20%) จะทำให้ขาดแคลนคนทำงานทุกระดับเพราะอีกด้านหนึ่งของสังคมสูงวัยคือวัยเด็กวัยแรงงานลดลงการเชิญชวนให้ชาวต่างชาติที่มีความรู้ความสามารถมาทำงานถือเป็นนโยบายของประเทศที่ประสบปัญหา”สังคมสูงวัย”เขาทำกันเช่นประเทศญี่ปุ่นสิงคโปร์และกลุ่มประเทศยุโรป

5.ผู้บริโภคในอนาคตคือผู้สูงอายุโดยเฉพาะผู้สูงอายุจากประเทศที่พัฒนาแล้วการเปิดรับผู้สูงอายุมาเกษียณอายุที่ประเทศไทยแลกกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องคู่กัน(ปัจจุบันไทยมีวีซ่าระยะยาว5+5ปีแต่ต้องแจ้งตม.ทุก90 วัน) ทั้งๆที่ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางของการเกษียณอายุ(Retirement Destination)เพราะเรามีจุดเด่นเรื่องการบริการทางการแพทย์อาหารอากาศค่าครองชีพมีจุดอ่อนที่สำคัญคือการถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์หากเรามีกฏเกณฑ์ที่ชัดเจนเช่นพื้นที่เป้าหมายรูปแบบและราคาของอสังหาริมทรัพย์จะทำให้ประเทศไทยเป็นสวรรค์ของผู้สูงอายุที่เกษียณแล้วจะนำมาสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ”สังคมสูงวัย”อีกมากมาย

6.ธุรกิจ”สังคมสูงวัย” มีตั้งแต่การดูแลสุขภาพอาหารการกินการตกแต่งบ้านการท่องเที่ยวการประกันชีวิตเทคโนโลยีในการดูแลผู้สูงอายุฯลฯจะสามารถสร้างงานสร้างโอกาสทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีกมากมายเพราะผู้สูงอายุกลุ่มที่สามารถเดินทางมาเกษียณที่ต่างประเทศได้นั้นมักจะเป็นผู้สูงอายุที่มรายได้สูงมีระบบประกันสุขภาพมีบำเหน็จ-บำนาญชัดเจนสรุปคือมีกำลังซื้อสูง

7.เราสามารถตั้งกองทุน“การอุดหนุนระหว่างกลุ่ม(Cross Subsidy)”จากค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้สูงอายุต่างชาติมาเป็นกองทุนดูแลผู้สูงอายุในพื้นที่เหล่านั้นได้เป็นมาตรการที่สามารถลดความเหลื่อมล้ำในระดับพื้นที่ได้เป็นอย่างดี

8.อย่างไรก็ตามการค่อยๆเปิดทดลองทำในบางพื้นที่และบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นสิ่งที่ต้องตัดสินใจเริ่มทำทันที

…ขอขอบคุณและขอสนับสนุนสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ(สศช.)ที่ศึกษามาอย่างดีและกล้านำเสนอเรื่องนี้และขอให้กำลังใจทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องให้ดำเนินการให้สำเร็จโดยเร็ว(อย่างรอบครอบ) ก่อนที่ประเทศไทยจะอยู่ลำดับสุดท้ายการพัฒนา

ร.ศ.ไตรรัตน์จารุทัศน์

27 ต.ค. 2565

Real estate & Housing development Department

Faculty of Architecture

Chulalongkorn University

[1] Even Many Western Countries Are Restricting or Limiting Foreign Ownership https://thairesidential.com/is-thailand-alone-how-many-countries-in-the-world-prohibit-foreign-ownership-of-land/

[2]5 Countries Where Foreigners Can Own Land in Asia , https://www.investasian.com/2019/07/06/countries-where-foreigners-own-land/

[3] สัมภาษณ์ผ่านรายการ THE STANDARD NOW , https://thestandard.co/foreign-real-estate-ownership-in-thailand/ 21.09.2021