อสังหาฯ ปี 69 เข้าสู่โหมด Market Normalization ธอส. ประคองสินเชื่อ 5.39 แสนล้านรับมือเศรษฐกิจเปราะบาง

ธอส. กางแผนปี 69 คาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งระบบทรงตัวที่ 539,062 ล้านบาท ท่ามกลางกำลังซื้อจำกัดและหนี้ครัวเรือนสูง ชี้ 3 ฉากทัศน์ตามจีดีพี หากสงครามตะวันออกกลางยืดเยื้อฉุดเศรษฐกิจโตต่ำกว่า 2% ตลาดส่อแววหดตัวรุนแรงเข้าสู่กรณีเลวร้ายที่สุด ปรับกลยุทธ์มุ่ง Selective Growth ชูตลาดบ้านมือสอง-Green Living-Aging Society เป็นทางเลือกหลักแทนบ้านใหม่ที่อุปทานล้นสต็อก

24 มีนาคม 2569 - นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยถึงแนวโน้มยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2569 ว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วง "Market Normalization" หรือภาวะการปรับสมดุลเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงมีความเปราะบาง โดยคาดการณ์ว่ายอดสินเชื่อปล่อยใหม่ของทั้งระบบจะอยู่ที่ประมาณ 539,062 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่ทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อยที่ -0.001% เมื่อเทียบกับปี 2568

จากการวิเคราะห์สถิติย้อนหลังพบว่า ตลาดได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วในปี 2565 ที่มียอดปล่อยใหม่ถึง 698,072 ล้านบาท ก่อนจะเริ่มชะลอตัวลงอย่างชัดเจนในปี 2568 ซึ่งมียอดอยู่ที่ 539,065 ล้านบาท หดตัวลง -7.8% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง

เปิด 3 ฉากทัศน์อสังหาฯ ปี 69

สำหรับการดำเนินงานในปี 2569 ธอส. ได้จัดทำฉากทัศน์คาดการณ์ตามระดับการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ไว้ 3 กรณี ประกอบด้วย:

• กรณีฐาน (Base Case) : หาก GDP เติบโตที่ 2.0% ยอดสินเชื่อจะทรงตัวอยู่ที่ 539,062 ล้านบาท
  • กรณีดีที่สุด (Best Case) : หาก GDP เติบโตได้ถึง 2.5% ยอดสินเชื่อมีโอกาสขยายตัวได้ +8.0% ไปอยู่ที่ 582,187 ล้านบาท
  • กรณีเลวร้าย (Worst Case) : หากปัจจัยลบถาโถม ยอดสินเชื่ออาจหดตัวเหลือเพียง 533,132 ล้านบาท หรือลดลง -1.1%

ทั้งนี้ ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด คือ สถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่อาจยืดเยื้อ ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนพลังงานและอาจฉุดให้ GDP ของปี 2569 ลดลงเหลือเพียง 1.3 - 1.6% ส่งผลให้ยอดสินเชื่อเข้าใกล้กรณีเลวร้ายที่สุดทันที

วิกฤตอุปทานส่วนเกินและทางรอด Selective Growth

ในฝั่งอุปทาน (Supply) พบว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เริ่มเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ หลังจากในปี 2568 ยอดอุปทานใหม่หดตัวรุนแรงถึง -42.7% ในเชิงหน่วย และ -43.1% ในเชิงมูลค่า โดยสถานการณ์สินค้าสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2568 ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 71,754 หน่วย

ประเภทสินค้าที่ค้างสต็อกมากที่สุดคือ :

• อาคารชุด (คอนโดมิเนียม): มีสัดส่วนถึง 53.4% โดยเฉพาะระดับราคา 2.01 - 3.00 ล้านบาท
  • ทาวน์เฮ้าส์: มีสัดส่วน 24.6% กระจุกตัวในระดับราคา 2.01 - 3.00 ล้านบาทเช่นกัน
  • บ้านเดี่ยว: เน้นกลุ่มราคา 5.01 - 7.50 ล้านบาท

ด้วยภาวะอุปทานส่วนเกินดังกล่าว ธอส. จึงมุ่งเน้นกลยุทธ์ "Selective Growth" โดยให้ความสำคัญกับกลุ่มที่มีศักยภาพเฉพาะ ได้แก่ ที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงาน (Green Living), ที่อยู่อาศัยรองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) และตลาดบ้านมือสอง ซึ่งคาดว่าจะเติบโตได้ดีกว่าเนื่องจากระดับราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่าโครงการใหม่ท่ามกลางข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ

บทบาท SFI ในการประคองตลาด

แม้ภาพรวมตลาดจะซบเซา แต่ผลการดำเนินงานของ ธอส. ในปี 2568 ยังสามารถขยายตัวสวนกระแสได้ที่ +4.52% โดยมียอดปล่อยใหม่ 247,241 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ และครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) สินเชื่อปล่อยใหม่ถึง 45.4%

กลไกสำคัญที่ ธอส. นำมาใช้คือการทำหน้าที่เป็น "Housing Sector Stabilizers" หรือตัวประคองตลาดแบบสวนทางวัฏจักรเศรษฐกิจ (Counter-cyclical) ซึ่งในปี 2569 ได้เตรียมมาตรการช่วยเหลือนโยบายรัฐ เช่น สินเชื่อ Quick Big Win สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กดอกเบี้ยปีแรก 3.49% - 4.75% และมาตรการพักชำระหนี้ 1 ปีสำหรับลูกค้าปัจจุบันที่ได้รับผลกระทบ รวมถึงการให้กู้เพิ่มเพื่อซ่อมแซมบ้านในอัตราดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี

อ่านข่าว เศรษฐกิจทั่วไทย ทั้งหมด ได้ที่นี่