กำลังซื้ออสังหาฯ ไทยชะงัก ยอดโอนฯ 9 เดือนแรกหด 12.4% ชี้ ‘หนี้ครัวเรือน’ คืออุปสรรคใหญ่สุด

กำลังซื้อเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลกผันผวนและ DSR สูง อุปสงค์ Real Demand ยังคงมีอยู่ แต่ถูกแช่แข็งด้วยความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ผู้บริโภคกว่า 82% มุ่งหาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท หวังมาตรการรัฐที่ตรงจุด ลดดอกเบี้ยสินเชื่อ (32%) ปลดล็อกผู้ซื้อเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น

9 ธันวาคม 2568 - ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 เผชิญกับความท้าทายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ปัจจัยหลักที่สร้างแรงกดดันต่อกำลังซื้อ ได้แก่ สภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว, ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น, และระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคเกิดความระมัดระวังในการใช้จ่าย

ข้อมูลเชิงปริมาณจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า อุปสงค์สะสมในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY) หดตัวทั้งด้านจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภท มีจำนวน 227,106 หน่วย ลดลง -9.3% YoY คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์: 617,768 ล้านบาท ลดลง -12.4% YoY

ตัวเลขการหดตัวในอัตราเลขสองหลักของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ สะท้อนอย่างมีนัยสำคัญว่า กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญ ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกที่จะ ชะลอแผนการซื้อออกไป เพื่อรอความพร้อมทางการเงินและจังหวะที่เหมาะสม

อย่างไรก็ตาม แม้ยอดโอนฯ จะลดลง แต่ข้อมูลการสำรวจพบว่า อุปสงค์ที่แท้จริง (Real Demand) ยังคงสูง โดยความต้องการซื้อใน กรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 26% YoY ซึ่งบ่งชี้ว่าผู้บริโภคยังคงมีความสนใจในการซื้อ เพียงแต่ขาดความพร้อมทางการเงินและการสนับสนุนที่เอื้ออำนวย

พฤติกรรมผู้บริโภค: แห่ซื้อราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ท่ามกลางการวางแผนการเงินที่เข้มงวด

ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจผันผวน ผู้บริโภคมีความตื่นตัวในการวางแผนการเงินก่อนซื้อบ้านมากขึ้น โดยผู้ตอบแบบสำรวจกว่า 1 ใน 3 (36%) เผยว่า มีเงินออมเพียงพอ ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ขณะที่เกือบ 2 ใน 5 (38%) ออมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ครึ่งทางแล้ว

การกระจุกตัวของอุปสงค์ตามระดับราคา

ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงเน้นไปที่โครงการที่ ราคาจับต้องได้ (Affordable price) ซึ่งสอดคล้องกับกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน:

• ผู้บริโภคส่วนใหญ่ 82% สนใจที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
• ระดับราคาที่ได้รับความสนใจสูงสุด คือ 1,000,001-3,000,000 บาท ด้วยสัดส่วน 44%
• ระดับราคา 3,000,001-5,000,000 บาท ได้รับความสนใจ 27%

กำแพง DSR และอัตราปฏิเสธสินเชื่อ

อุปสรรคสำคัญที่สุดในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยคือ สภาพคล่องทางการเงินและความสามารถในการขอสินเชื่อ:

• 19% ของผู้บริโภค ชี้ว่า อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่ไม่เอื้ออำนวย เป็นอุปสรรคสำคัญเมื่อยื่นขอสินเชื่อ
• ข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) เผยว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในไตรมาส 3 ปี 2568 ยังคงทรงตัวในระดับสูงที่ 39-40% สะท้อนว่าธนาคารยังคงใช้หลักเกณฑ์ที่เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อควบคุมหนี้เสีย
• อุปสรรครองลงมาคือ อาชีพการงาน/รายได้ไม่มั่นคง และ ความไม่คุ้นเคยกับงานเอกสาร เมื่อต้องยื่นกู้ ในสัดส่วนเท่ากันที่ 18%

มุมมองในการเลือกผู้พัฒนาโครงการเริ่มผูกโยงกับมิติที่ไม่ใช่ราคามากขึ้น โดย 17% ของผู้บริโภค มองหาผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงด้านโครงการที่ได้รับการรับรอง มาตรฐานอาคารเขียวหรือปฏิบัติตามแนวทางความยั่งยืน ขณะที่ 20% ให้ความสำคัญกับชื่อเสียงของผู้พัฒนาเป็นอันดับแรก

แรงต้านราคาสูงดัน "เทรนด์เช่า": ผู้บริโภคเลือกสภาพคล่องเหนือภาระหนี้ระยะยาว

เมื่อต้นทุนการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยสูงเกินไป และผู้บริโภคไม่ต้องการสร้างภาระทางการเงินระยะยาว เทรนด์ Generation Rent จึงเติบโตขึ้น โดยผู้บริโภคที่อยู่ในกลุ่มผู้เช่า 23% ระบุว่า เหตุผลสำคัญที่เลือกเช่าเนื่องจาก ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป และเลือกเก็บเงินไว้มากกว่าจะนำไปซื้อบ้าน

• 20% ของผู้เช่าระบุว่า ไม่มีเงินเก็บเพียงพอ ที่จะซื้ออสังหาฯ
• ผู้เช่าส่วนใหญ่ 57% วางแผนเช่าไม่เกิน 2 ปี ก่อนจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในอนาคต
• อัตราค่าเช่าที่ได้รับความสนใจมากที่สุดอยู่ในช่วง 5,001-10,000 บาท/เดือน (45%) สะท้อนถึงการยินดีจ่ายเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพื่อแลกกับคุณภาพการอยู่อาศัยที่ดีกว่า เช่น ทำเลใกล้ที่ทำงาน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

ข้อจำกัดทางเศรษฐกิจ: เมื่อผู้บริโภค 28% ต้องเลื่อนแผนซื้อบ้าน และเป้าหมายการเงินเปลี่ยนไป

ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจผันผวน ผู้บริโภคกว่า 1 ใน 4 (28%) ตัดสินใจเลื่อนแผนซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน เนื่องจากเงินออมได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ

การวางแผนการใช้จ่ายใน 1 ปีข้างหน้า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ (22%) มีเป้าหมายชัดเจนในการ ออมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งแสดงถึงความสำคัญของทรัพย์สินนี้ต่อการสร้างความมั่นคง

ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากที่สุดคือ ระยะเวลาผ่อนชำระ และ อัตราดอกเบี้ย โดยมีสัดส่วนเท่ากันที่ 20% ซึ่งเป็นองค์ประกอบหลักที่ผู้กู้นำมาคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ในระยะยาว

กลไกปลดล็อกตลาด: 3 ข้อเรียกร้องสำคัญถึงรัฐบาล เพื่อลดต้นทุนการกู้ยืมและเข้าถึงสินเชื่อ

มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐจึงเป็นกลไกสำคัญในการกระตุ้นการเติบโตของตลาด โดยผู้บริโภคมีความคาดหวังต่อมาตรการที่สามารถลดภาระทางการเงินได้โดยตรง:

• มาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (32%): เป็นมาตรการที่ผู้บริโภคต้องการมากที่สุด เนื่องจากดอกเบี้ยที่ต่ำลงจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายโดยรวมตลอดอายุสินเชื่อ ทำให้ผู้กู้มีสภาพคล่องที่ดีขึ้น
• มาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ หลังแรก และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองในทุกระดับราคา (20%): มาตรการเหล่านี้จะช่วยลดค่าใช้จ่ายเริ่มต้น (Upfront Cost)
• ขยายระยะเวลาผ่อนสินเชื่อบ้านให้นานขึ้น (19%): เพื่อลดค่างวดรายเดือนและช่วยให้ผู้บริโภคสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้ดีขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยกำลังเผชิญกับ ภาวะหดตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์ในระดับสูง (-9.3% ในเชิงปริมาณ และ -12.4% ในเชิงมูลค่า) ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจมหภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ที่ส่งผลโดยตรงต่อการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร

แม้ว่าอุปสงค์ที่แท้จริงจะยังคงมีอยู่ โดยมีสัญญาณจากความสนใจในการค้นหาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในเขตเศรษฐกิจหลักอย่างกรุงเทพฯ (+26% YoY) แต่ อุปสรรคสำคัญคือการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ซึ่งสะท้อนจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 39-40% และปัญหา DSR ของผู้กู้

การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ จึงขึ้นอยู่กับ การแทรกแซงเชิงนโยบายของภาครัฐ ที่สามารถบรรเทาภาระทางการเงินของผู้บริโภคได้โดยตรง โดยเฉพาะมาตรการที่ส่งผลต่อต้นทุนการกู้ยืมในระยะยาว เช่น การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ (32% เป็นความต้องการสูงสุด) เพื่อเปลี่ยนอุปสงค์ที่ถูกแช่แข็ง (Pent-up Demand) ให้กลายเป็นการตัดสินใจซื้อที่ขับเคลื่อนตลาดได้อีกครั้ง

ข้อมูลอ้างอิงจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC), สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) และแบบสำรวจพฤติกรรมการซื้อ-เช่าอสังหาฯ ของ DDproperty ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568