เอสอาร์ทีฯ เตรียมชงรฟท. เคาะผลเจรจาต่อสัญญาที่ดิน RCA 78 ไร่
โครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว หรือ RCA หรือ “ที่ดินย่าน RCA” บริเวณเส้นทางโครงการรถไฟสายบางซื่อ – คลองตัน 1 พื้นที่สำคัญที่อยู่ภายใต้การดูแลของ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ตั้งอยู่บนทำเลทองใจกลางกรุงเทพฯ บริเวณเชื่อมต่อระหว่างถนนเพชรบุรีตัดใหม่และถนนพระราม 9 แต่ปัจจุบันกำลังเข้าสู่ช่วงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญหลังจากสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลง
แหล่งข่าวจากบริษัทเอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงความคืบหน้าล่าสุดว่า ความคืบหน้าการเจรจาต่อสัญญาโครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว หรือ RCA หรือ “ที่ดินย่าน RCA” บริเวณเส้นทางโครงการรถไฟสายบางซื่อ – คลองตัน 1 นั้น ที่ผ่านมาทางเอกชนผู้เช่ารายเดิม คือ บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด ได้หารือกับบริษัท เอสอาร์ทีฯ มาโดยตลอด
แต่ยังมีประเด็นปลีกย่อยที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้แจ้งให้บริษัท เอสอาร์ทีฯ หารือกับทางเอกชนรายเดิมถึงการพิจารณาค่าใช้ประโยชน์ต่าง ๆ และผลตอบแทนที่เกิดขึ้นในช่วงก่อนหน้าที่สัญญาเดิมจะหมดอายุและบริษัท เอสอาร์ทีฯ จะเข้ามารับช่วงต่อ
“บริษัท เอสอาร์ทีฯ ได้มีการรายงานผลการเจรจาหารือในประเด็นดังกล่าวกลับไปยังรฟท.แล้ว ซึ่งจะต้องรอ รฟท.พิจารณาอีกครั้งว่าจะดำเนินการอย่างไร ซึ่งทางบริษัท เอสอาร์ทีฯ และเอกชนผู้เช่ารายเดิมมีความพร้อมที่จะทำสัญญาใหม่เช่นกัน” แหล่งข่าว ระบุ
แหล่งข่าวจากบริษัท เอสอาร์ทีฯ กล่าวว่า หากรฟท.เห็นชอบผลการหารือเบื้องต้นระหว่างบริษัท เอสอาร์ทีฯ และเอกชนผู้เช่ารายเดิม ก็สามารถเดินหน้าโอนต่อสัญญาได้ แต่หาก รฟท.ไม่เห็นด้วยและต้องการให้ปรับเปลี่ยนรายละเอียดเพิ่มเติม ก็จะต้องกลับไปหารือกันใหม่
อย่างไรก็ดีหากท้ายที่สุดเอกชนผู้เช่ารายเดิมไม่ต่อสัญญามีแนวโน้มที่บริษัท เอสอาร์ทีฯ จะต้องเปิดประมูลหาเอกชนผู้เช่ารายใหม่แทน ซึ่งยังไม่แน่ชัดว่าสัญญาใหม่ของที่ดิน RCA จะมีระยะเวลา 30 ปีเหมือนเดิมหรือไม่ โดยสัญญาใหม่ของที่ดิน RCA มีเงื่อนไขให้เอกชนต้องดำเนินการปรับปรุงพื้นที่เหมือนกับที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าวเช่นกัน
สำหรับโครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว หรือ RCA รวมพื้นที่ประมาณ 124,844 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 78 ไร่ 11 ตารางวา เป็นพื้นที่ของ รฟท. โดย รฟท. ได้ให้บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ เช่าพื้นที่ตั้งแต่วันที่ 3 ตุลาคม 2535 สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงตั้งแต่วันที่ 2 ตุลาคม 2565 อายุสัญญาเช่า 30 ปี
ทั้งนี้ในปีสุดท้ายชำระค่าเช่า ค่าธรรมเนียม รวม 14,774,664.86 บาท แต่เนื่องจากพื้นที่ย่าน RCA เป็นแหล่งท่องเที่ยว รฟท.จึงขยายสิทธิ์การใช้ประโยชน์ให้ ซึ่งล่าสุดทาง บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์จำกัด ได้ชำระค่าเช่าที่ดินในปี 2565-ปัจจุบัน มาแล้ว โดยอัตราค่าเช่าที่ทั้ง 78 ไร่ อยู่ที่ 9 ล้านบาทต่อปี เป็นตัวเลข ณ ปี 2531
ปัจจุบันมูลค่าบนที่ดินโครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว หรือ RCA และพื้นที่โดยรอบมีการเติบโตสูงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นทำเลทองในย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ พบว่า ราคาประเมินที่ดินในปี 2566-2569 บริเวณถนนเพชรบุรี ราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 260,000 - 500,000 บาทต่อตารางวา ถนนพระราม 9 ราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 200,000 - 300,000 บาทต่อตารางวา
ขณะที่ราคาซื้อขายจริงบนที่ดินย่าน RCA อาจสูงกว่าราคาประเมินมาก โดยเฉพาะที่ดินแปลงสวยบนถนนใหญ่หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้า มีการคาดการณ์ว่าราคาที่ดินในพื้นที่ RCA อาจพุ่งสูงถึง 400,000 บาทต่อตารางวา ในช่วงที่มีการปรับปรุงพื้นที่และประมูลใหม่
ส่วนการเดินทางบริเวณที่ดิน RCA ยังเชื่อมต่อกับถนนสำคัญหลายสาย เช่น ถนนเพชรบุรี, ถนนพระราม 9, ถนนอโศก-ดินแดง ทำให้การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวสะดวกสบาย ซึ่งใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า MRT พระราม 9 และสถานีเพชรบุรี สามารถเชื่อมต่อไปยังจุดสำคัญอื่น ๆ ของกรุงเทพฯ ได้
ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้มที่จะเปิดให้บริการ ขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้ด้วยศักยภาพในการพัฒนาสูงด้วยขนาดที่ดินที่กว้างใหญ่ถึงประมาณ 77-78 ไร่ ทำให้สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีความหลากหลายได้ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน, โรงแรม, ค้าปลีก, หรือโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use development) ที่รวมทุกฟังก์ชันไว้ในที่เดียว