Dusit Central Park ใช้ Mixed-Use 46,000 ลบ.สร้างรายได้ล่วงหน้า 17,000ลบ. ก่อนเปิดเต็มตัว
อ่านเกม “วิมานสุริยา” ใช้ Mixed-Use สมบูรณ์แบบ 46,000 ล้านบาทเปิดทาง The Residences at Dusit Central Park" ทุบยอดขาย 95% ลูกค้าไทยยังครองสัดส่วนถึง 75% ของยอดขาย ทำเงินล่วงหน้า 17,000 ล้านบาท ก่อนเปิดตัวเต็มรูปแบบ พลิกโฉมทำเลพระราม 4 – สีลม สู่ Super Core CBD แห่งใหม่
26 พฤศจิกายน 2568 - ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายจากกำลังซื้อในประเทศที่ชะลอตัวและปัญหาการขอสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยระดับอัลตร้าลักชัวรี (Super Luxury) โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่ม Branded Residences ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลปี 2567 ชี้ว่า ประเทศไทยเป็นผู้นำในตลาด Branded Residences ของภูมิภาคเอเชีย ด้วยส่วนแบ่งตลาดสูงถึง 23.3% โดยมีมูลค่ารวมของตลาดในเอเชียสูงถึง 26.6 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ
CAGR พุ่ง : แรงผลักดันตลาดลักชัวรีที่ไม่เคยหยุดนิ่ง ราคาต่อ ตร.ม. กรุงเทพฯ แข่งได้ Yield Premium สูง
ทั้งนี้ตลาด Branded Residences ทั่วโลกมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยสะสมต่อปี (CAGR) อยู่ในช่วง 11% - 16% ตลอดหลายปีที่ผ่านมา และสำหรับภูมิภาคเอเชียเองมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 10% ในช่วง 5 ปีล่าสุด (พ.ศ. 2564–2568) แสดงถึงทิศทางขาขึ้นที่มั่นคงและมีศักยภาพในการทำกำไรสูง ซึ่งสวนทางกับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเซกเมนต์อื่นๆ
ราคาเฉลี่ยของ Branded Residences ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 291,000 บาทต่อตารางเมตร และสำหรับโครงการระดับลักชัวรีพิเศษอาจสูงถึง 445,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่โครงการระดับอัลตร้าลักชัวรีที่เป็นที่สุดสามารถทำราคาได้ถึง 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร (30,864 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม.) ซึ่งทำให้ราคาในกรุงเทพฯ มีความน่าสนใจกว่าเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ในเอเชีย เช่น สิงคโปร์ (23,026 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม.)
Branded Residences สามารถทำ อัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Gross Yield) ได้สูงกว่าโครงการที่ไม่ใช่ Branded Residences ในทำเลเดียวกันถึง 50% - 80% นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังยอมจ่าย Price Premium สูงขึ้นเฉลี่ย 20% - 35% เพื่อแลกกับความเชื่อมั่นในแบรนด์ระดับโลก บริการเหนือระดับ และศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ในระยะยาว (Capital Appreciation)
แข่ง"คุณค่า" ไม่ใช่ "ราคา" Mixed-Use และมาตรฐานสากลคือจุดชี้ขาด
การแข่งขันในตลาดนี้เน้นไปที่การสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม โดยเฉพาะการนำเสนอ โมเดลโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-Use) และการยกระดับมาตรฐานคุณภาพชีวิตและความยั่งยืน (LEED, WELL) ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ผู้พัฒนาสามารถรักษาอำนาจในการกำหนดราคา (Pricing Power) ได้
ทั้งนี้ ตลาดลักชัวรีมีฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อเป็นสินทรัพย์ระยะยาว โดยลูกค้าชาวไทยครองสัดส่วนการซื้อที่สูงถึง 75% ในกลุ่มอัลตร้าลักชัวรี แสดงให้เห็นถึงดีมานด์ในประเทศที่แข็งแกร่งอย่างไม่คาดคิด
จุดขายเหนือชั้น: ปัจจัยใดหนุน The Residences at Dusit Central Park ทุบยอดขาย 95%
โครงการ The Residences at Dusit Central Park ซึ่งมียอดขายสูงถึง 95% คิดเป็นมูลค่า 17,000 ล้านบาท ได้แสดงให้เห็นถึงความโดดเด่นที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดอัลตร้าลักชัวรี
High Ticket Size: ยืนยันสถานะ "สินทรัพย์ลงทุน" สำหรับ UHNWI
หากพิจารณาจากมูลค่ารวม 17,000 ล้านบาท และจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ จะพบว่าโครงการนี้มีมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อรายการที่สูงมาก (High Ticket Size) ซึ่งยืนยันสถานะของโครงการในฐานะที่เป็นสินทรัพย์ลงทุน (Investment Asset) สำหรับลูกค้า UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals) ที่ต้องการสินทรัพย์ที่สามารถรักษาและเพิ่มมูลค่าได้
โมเดล Mixed-Use 46,000 ล้าน: สร้างมูลค่าเพิ่มและความมั่นคงของราคา (Capital Appreciation)
การเป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์ยูส 46,000 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ในทำเล Super Core CBD ไม่เพียงแต่สร้างความสะดวกสบายแบบไร้รอยต่อ (Seamless Experience) แต่ยังทำให้มูลค่าของที่พักอาศัยมีความมั่นคงและมีแนวโน้มในการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว (Capital Appreciation) จากการบริหารจัดการองค์ประกอบอื่น ๆ เช่น โรงแรม 5 ดาว, ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานระดับ Class A (Central Park Offices)
เศรษฐศาสตร์ความยั่งยืน: LEED Gold คุ้มทุนในระยะยาว ลด Operational Cost
การเป็นโครงการแรกในอาเซียนที่พัฒนาตามมาตรฐานสูงสุด LEED Gold v4.1 Residence Multi-Family เป็นการลงทุนใน เศรษฐศาสตร์ความยั่งยืน โดยแม้จะมีต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น (คาดการณ์ 5% - 10% ของต้นทุนปกติ) แต่จะนำมาซึ่งการประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานและการดำเนินงานในระยะยาว (Operational Cost Savings) ให้แก่ลูกบ้านและผู้เช่าอาคารสำนักงาน (20%-30% ของค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน) ซึ่งเป็นจุดขายเชิงธุรกิจที่กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงให้ความสำคัญ
บริการระดับตำนาน: "Graciously Dusit" สร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุนปล่อยเช่า
การใช้แบรนด์โรงแรมไทยระดับโลกในการบริหารจัดการที่พักอาศัย (Branded Residences) ภายใต้แนวคิด Graciously Dusit Hospitality มอบความเชื่อมั่นด้านคุณภาพการบริการ ความเป็นส่วนตัว และความสะอาด ซึ่งสร้างความมั่นใจให้กับทั้งผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและผู้ที่ซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า (Rental Pool) เนื่องจากบริการที่ดีเป็นปัจจัยหลักในการรักษาราคาค่าเช่าและอัตราการเข้าพักในระดับสูง
วิมานสุริยาฯ ปักธงรายได้สูงสุด (Revenue Peak) ปี 2569
บริษัท วิมานสุริยา จำกัด เป็นโครงการร่วมทุนที่ถือหุ้นโดยกลุ่มดุสิตธานีและบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่รวมจุดแข็งของทั้งสองกลุ่มเข้าด้วยกัน: แบรนด์โรงแรมระดับโลก (Dusit Thani) และความเชี่ยวชาญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูสขนาดใหญ่ (CPN)
กลยุทธ์คู่ DUSIT-CPN อัพเลเวลพอร์ตโฟลิโอ Mixed-Use รอรับรู้รายได้ 17,000 ล้าน หนุนกำไรปี 2569
การร่วมทุนนี้ถือเป็นการรวมจุดแข็งของแบรนด์โรงแรมระดับโลกอย่างดุสิตธานี (ด้าน Hospitality) และผู้นำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของไทยอย่าง CPN (ด้านการพัฒนาศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน) ซึ่งส่งผลให้พอร์ตโฟลิโอของโครงการ Mixed-Use มีความสมบูรณ์แบบและสามารถลดความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้จากแหล่งเดียว
ความสำเร็จของยอดขาย 17,000 ล้านบาท จะกลายเป็นปัจจัยขับเคลื่อนที่สำคัญที่สุดของโครงสร้างรายได้ของบริษัทในระยะถัดไป โดยนักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าปี พ.ศ. 2569 จะเป็นปีที่โครงการมีรายได้สูงสุด โดยมีการประเมินรายได้ของบริษัทร่วมทุนไว้ที่ประมาณ 20,500 ล้านบาท ซึ่งอิงจากการโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตที่พักอาศัยได้สำเร็จตามแผน (คาดการณ์การโอน 70% ของยูนิตที่ขายได้) ซึ่งจะส่งผลให้ กำไรหลัก (Core Profit) ของบริษัทคาดว่าจะสูงถึงประมาณ 1.9 พันล้านบาท ในปีเดียวกัน ซึ่งจะช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับผลประกอบการของบริษัทแม่
นอกจากการรับรู้รายได้จากการโอนที่พักอาศัยแล้ว รายได้ต่อเนื่องจากค่าเช่าพื้นที่สำนักงานและศูนย์การค้าจะเริ่มเข้ามาอย่างเต็มที่ โดยคาดว่าอาคารสำนักงาน Central Park Offices ซึ่งเป็นอาคาร Class A ที่ได้มาตรฐาน LEED/WELL จะมีอัตราการเช่าพื้นที่ (Take-up Rate) สูงถึงประมาณ 65% ในปีแรกของการดำเนินงานเต็มรูปแบบ เนื่องจากความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงใน Super Core CBD ที่มีจำกัด
"Here for Bangkok" สร้างมูลค่าทางสังคมหนุนมูลค่าทางธุรกิจ
กลยุทธ์ของวิมานสุริยาฯ คือการเป็นผู้นำในการสร้าง A World-class Complete Mixed-use Development ที่มาพร้อมความรับผิดชอบต่อสังคม (CSR) ผ่านการให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียว (สวนดุสิตอรุณฯ) ขนาด 7 ไร่ ซึ่งเป็นพื้นที่สาธารณะที่ออกแบบตามหลัก Universal Design การจัดกิจกรรมเชิงสาธารณประโยชน์ เช่น "Legacy of Light เมื่อตำนานส่องแสง" เพื่อสมทบทุนโรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ สภากาชาดไทย โดยไม่หักค่าใช้จ่าย เป็นการตอกย้ำภาพลักษณ์และเชื่อมโยงโครงการเข้ากับสังคมอย่างยั่งยืน ซึ่งช่วยเพิ่มมูลค่าทางธุรกิจและแบรนด์ในระยะยาว
ความสำเร็จของ Dusit Central Park เป็นกรณีศึกษาที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะกลุ่มอัลตร้าลักชัวรีไม่ได้ถูกขับเคลื่อนด้วยความหรูหราเพียงอย่างเดียว แต่ถูกขับเคลื่อนด้วย โมเดลธุรกิจแบบมิกซ์ยูสที่สมบูรณ์แบบ มาตรฐานการพัฒนาในระดับโลก (LEED) และ ความเชื่อมั่นในแบรนด์ ที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ทั้งในเชิงธุรกิจและเชิงสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการสร้างรายได้ล่วงหน้ามหาศาล (17,000 ล้านบาท) เป็นสัญญาณยืนยันถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้า HNWI ในประเทศไทย
แหล่งอ้างอิง:
- ข้อมูลสรุปและสถิติจากรายงานตลาด Branded Residences ในเอเชียและประเทศไทย (C9 Hotelworks, CBRE, Savills) ปี 2567/2568
- บทวิเคราะห์และคาดการณ์รายได้ปี พ.ศ. 2569 ของบริษัท วิมานสุริยา จำกัด (อ้างอิง: TRIS Rating, FSS International Investment Advisory,)
- บทสัมภาษณ์ นางสาวละเอียด โควาวิสารัช ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิมานสุริยา จำกัด ณ วันที่ 25 พฤศจิกายน 2568