เจแอลแอล คาดมูลค่าซื้อขายโรงแรมเอเชียแปซิกพุ่ง 1.33 หมื่นล้านดอลลาร์ในปี 2569

แรงหนุนดีมานด์การเดินทางที่แข็งแกร่งผลักดันทุนไหลเข้าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนอย่างต่อเนื่อง “ญี่ปุ่น-สิงคโปร์-ออสเตรเลีย” ครองแชมป์ตลาดเป้าหมายหลักดึงดูดนักลงทุนสถาบันและกลุ่มความมั่งคั่งสูง ขณะที่ตลาด “ไทย” แนวโน้มชะลอตัวสู่ระดับฐานปกติหลังดีลขนาดใหญ่กระจุกตัวในปี 2568 ท่ามกลางการปรับกลยุทธ์สู่ที่ดินเช่า

25 ธันวาคม 2568 – บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (JLL) เปิดเผยรายงานวิเคราะห์สถานการณ์การลงทุนในอุตสาหกรรมโรงแรมระดับภูมิภาค โดยคาดการณ์ว่าในปี 2569 มูลค่าการซื้อขายเปลี่ยนมือสินทรัพย์โรงแรมในเอเชียแปซิฟิกจะขยายตัวแตะระดับ 13,300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นจากปี 2568 ซึ่งประมาณการไว้ที่ 11,900 ล้านดอลลาร์สหรัฐ สะท้อนถึงเสถียรภาพของภาคการท่องเที่ยวที่ยังคงเป็นฟันเฟืองหลักในการดึงดูดเงินทุน แม้สภาวะเศรษฐกิจมหภาคจะมีความผันผวนสูงก็ตาม

รายงานระบุว่า สภาพคล่องในตลาดการลงทุนโรงแรมยังคงอยู่ในเกณฑ์สูง แต่เผชิญข้อจำกัดด้านปริมาณสินทรัพย์ที่เสนอขาย (Supply) โดยเฉพาะในตลาดที่มีความเสี่ยงต่ำซึ่งมีระดับราคาพุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้นักลงทุนเริ่มเบนเข็มสู่ตลาดเกิดใหม่ (Emerging Markets) เพื่อแสวงหาผลตอบแทนจากส่วนต่างมูลค่า (Capital Gain) ในอนาคต อย่างไรก็ตาม ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ส่งผลให้กระบวนการตรวจสอบสถานะสินทรัพย์ (Due Diligence) มีความละเอียดและใช้เวลานานขึ้น รวมถึงมีการเพิ่มความเข้มงวดในการควบคุมค่าใช้จ่ายเพื่อรักษาอัตรากำไร

ญี่ปุ่น สิงคโปร์ และออสเตรเลีย ยังคงรักษาตำแหน่งตลาดหลักที่ได้รับความนิยมสูงสุด โดยเฉพาะจากกลุ่มนักลงทุนรายบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals) ที่มุ่งเน้นสินทรัพย์ประเภท Trophy Assets ขณะที่เวียดนามก้าวขึ้นเป็นตลาดดาวรุ่งที่มีศักยภาพการเติบโตของราคาในระดับสูง

ในภาพรวมรายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) ของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 2% สอดคล้องกับสถิติขององค์การการท่องเที่ยวโลก (UNWTO) ที่คาดว่าปริมาณการเดินทางระหว่างประเทศจะขยายตัว 3%-5% ในปีนี้ โดยเฉพาะในเอเชียตะวันออกเฉียงเหนือที่ฟื้นตัวอย่างโดดเด่นที่ระดับ 20%

สำหรับประเทศไทย เจแอลแอลคาดการณ์ว่ามูลค่าการซื้อขายในปี 2569 จะปรับลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 40.2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 13,000 ล้านบาท) ซึ่งเป็นการกลับเข้าสู่ระดับค่าเฉลี่ยปกติ หลังจากในปี 2568 มีมูลค่าการลงทุนสูงเป็นพิเศษที่ 80.4 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 26,000 ล้านบาท) เนื่องจากมีรายการซื้อขายขนาดใหญ่ที่ตกค้างมาจากปีก่อนหน้าดำเนินการเสร็จสิ้น

ประเด็นสำคัญที่น่าจับตามองในตลาดไทยประกอบด้วย:

• การเปลี่ยนแปลงของกลุ่มนักท่องเที่ยว: ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ปริมาณนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทยลดลง 8% โดยเฉพาะตลาดจีนที่หดตัวถึง 35% ส่งผลให้ RevPAR ในประเทศลดลง 4% ขณะที่คู่แข่งในภูมิภาคอย่างเวียดนามกลับมีอัตราการเติบโตที่สูงขึ้น
• บทบาทของนักลงทุนในประเทศ: ข้อมูลระบุว่า 69.5% ของมูลค่าการซื้อขายทั้งหมดเป็นการลงทุนโดยกลุ่มทุนไทย ตามมาด้วยกลุ่มทุนจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
• เทรนด์การลงทุนบนที่ดินเช่า (Leasehold): ในพื้นที่กรุงเทพมหานครซึ่งที่ดินมีราคาสูง พบสัดส่วนการซื้อขายโรงแรมบนที่ดินเช่าสูงถึง 19.7% ของมูลค่ารวม หรือประมาณ 4,100 ล้านบาท สะท้อนว่านักลงทุนสถาบันและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน ยินดีรับความเสี่ยงในสิทธิ์การเช่าหากมีแผนบริหารจัดการทรัพย์สินที่ชัดเจน

นายนิฮาท เออร์แคน ประธานกรรมการบริหารภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก กลุ่มธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมของเจแอลแอล ให้ความเห็นว่า ภูมิทัศน์การลงทุนได้เข้าสู่ช่วงของการเติบโตเต็มที่ (Mature Market) โดยนักลงทุนให้ความสำคัญกับปัจจัยพื้นฐานและการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพมากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น แม้จะมีความท้าทายในระยะสั้น แต่ปัจจัยเชิงโครงสร้าง เช่น การขยายตัวของชนชั้นกลางในภูมิภาค และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม จะยังคงเป็นแรงส่งสำคัญให้ธุรกิจโรงแรมเป็นสินทรัพย์ที่น่าดึงดูดในระยะยาว

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่