จะซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร ต้องรู้ สามารถทำได้หรือไม่

          เชื่อว่าหนุ่มสาววัยทำงานหลายคน ที่กำลังวางแผนชีวิตหลังจากเริ่มทำงานไปสักระยะ นอกจากจะเก็บเงินเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ไว้เป็นทรัพย์สินของตัวเองแล้ว สิ่งหนึ่งที่หลายคนกำลังมองหาและวางแผนว่าจะซื้อ ก็คือที่ดินเปล่านั่นเอง แต่เรารู้หรือไม่ว่าการจะซื้อที่ดินเปล่านั้น เราต้องเตรียมความพร้อมอะไรบ้าง รวมถึงการซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารสามารถทำได้เหมือนซื้อบ้านซื้อคอนโดหรือไม่

          โดยอย่างแรกเลยก็คือ เงินที่เราจะทำการซื้อที่ดินมีเพียงพอหรือยัง ซึ่งแน่นอนว่าเรื่องนี้ก็คงเป็นประเด็นสำคัญที่ทำให้เราคลิกเข้ามาอ่านบทความนี้แน่นอน ด้วยราคาที่ดินในปัจจุบันที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก แม้กระทั่งต่างจังหวัดหรือแถบชานเมือง ซึ่งพอเห็นราคาแล้วจะต้องร้องโอ้โห! ทำให้เราต้องหันหน้าไปมองหาแหล่งเงินกู้ นั่นก็คือสถาบันการเงินต่าง ๆ อย่างธนาคารนั้นเอง สำหรับการซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารสามารถทำได้หรือไม่ ล้วนเป็นเรื่องที่ทุกคนอยากรู้ วันนี้เราจะพาไปดูคำตอบพร้อมกัน ในหัวข้อต่าง ๆ ดังนี้

• ซื้อที่ดินเปล่ายื่นกู้กับธนาคารได้หรือไม่
• ที่ดินแบบใดที่สามารถยื่นกู้ซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารได้
• ซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร 2563 กับหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อของธนาคารต่าง ๆ
• ขอสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารไม่ผ่าน ต้องทำอย่างไร

ซื้อที่ดินเปล่ายื่นกู้กับธนาคารได้หรือไม่

          ใครที่กำลังวางแผนว่าจะซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารอาจจะต้องทำใจเผื่อไว้สักหน่อย เพราะเป็นเรื่องที่ยากมากที่ธนาคารจะปล่อยกู้ให้ง่าย ๆ ด้วยเหตุผลนานับประการ ซึ่งธนาคารมีประสบการณ์แล้วอาจจะมองว่าถ้าหากปล่อยกู้ น่าจะเป็นผลเสียมากกว่าผลดีต่อธนาคารเอง เนื่องจากเหตุผลต่าง ๆ ดังนี้

ที่ดินเปล่าขายทอดตลาดได้ยาก

          เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่ซื้อขายเปลี่ยนมือ มากกว่าจะใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือใช้ทำประโยชน์อื่น ๆ ธนาคารจึงมองว่าถ้าหากโลกนี้ไม่สามารถผ่อนชำระต่อไปได้ จะเกิดผลเสียกับธนาคาร เนื่องจากที่ดินเปล่าถือเป็นทรัพย์สินที่มีอัตราการซื้อขายที่ค่อนข้างต่ำ ลูกหนี้ก็จะยอมปล่อยให้ธนาคารยึดทรัพย์ได้โดยง่าย เนื่องจากที่ดินแปลงนี้ไม่ได้มีผลกระทบต่อการดำเนินชีวิต ซึ่งจะกลายเป็นภาระของธนาคารแทน

ลูกหนี้ อาจจะทำให้ทรัพย์สินเสียมูลค่า

          เป็นต้นว่าซื้อที่ดินเปล่าแล้วทำการตักหน้าดินขาย จากนั้นก็ปล่อยให้ธนาคารยึด นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมการซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารจึงเป็นเรื่องยากมากที่ธนาคารจะพิจารณาปล่อยเงินกู้นั่นเอง

ที่ดินแบบใดที่สามารถยื่นกู้ซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารได้

          สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร ถ้าหากเรามีจุดประสงค์ว่าจะซื้อที่ดินเปล่าโดยที่มีวัตถุประสงค์ และมีการวางแผนโครงการชัดเจน ธนาคารอาจจะพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ ในกรณีต่าง ๆ ดังนี้

          1. ที่ดินเปล่าผืนนั้นเป็นที่ในโครงการจัดสรร

          การซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร 2563 ซึ่งจะต้องมีการระบุอย่างชัดเจนว่าใช้เพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ทางธนาคารอาจจะพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ เนื่องจากที่ดินในโครงการจัดสรรนั้นมีสาธารณูปโภคเข้าถึงอย่างครบถ้วน ระบุวัตถุประสงค์ในการสร้างประโยชน์อย่างชัดเจน

          2. การซื้อที่ดินเปล่าพร้อมปลูกสร้างบ้าน

          การซื้อที่ดินเปล่าด้วยจุดประสงค์เพื่อสร้างบ้านเอง ก็สามารถทำการซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารได้เช่นกันทั้งนี้จะต้องมีเอกสารโครงการ ในการก่อสร้างบ้านไม่ว่าจะเป็นแบบแปลนบ้านรั่วไม่ถึงราคาประเมินผู้รับเหมาและใบอนุญาตก่อสร้าง ทั้งนี้โดยทั่วไปจะได้รับวงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของค่าที่ดินและค่ารับเหมาก่อสร้างรวมกัน

          3. การซื้อที่ดินเพื่อประกอบกิจการ

          เป็นอีกรูปแบบที่เราสามารถยื่นกู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารได้ทั้งนี้จะต้องมีแผนการทำธุรกิจประกอบด้วยเช่นกัน

          4. การซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร 2563 ที่เป็นทรัพย์รอการขายของธนาคาร

          ซึ่งที่ผืนนั้นมาจากการยึดทรัพย์จำนวนของลูกหนี้บางส่วน เป็นที่ดินเปล่าที่ทางธนาคารอาจจะพิจารณาให้เรายื่นกู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารแห่งนั้นได้เลย แต่มักจะมีเงื่อนไขที่เราอาจจะต้องร้อน ๆ หนาว ๆ เพราะส่วนใหญ่จะกำหนดให้ผ่อนสูงสุดไม่เกิน 10 ปี นั่นหมายความว่าเราจะต้องผ่อนชำระต่อเดือน เป็นวงเงินที่ค่อนข้างสูง

          ทั้งนี้ถึงแม้ว่า การซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารจะเป็นเรื่องยาก แต่ก็ยังคงพอมีความหวังอยู่บ้างจากกรณีดังกล่าวข้างต้น สำหรับผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่า เรายังคงสามารถฝากความหวังไว้ที่สถาบันการเงินชั้นนำหลายแห่ง ซึ่งปล่อยสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์, ธนาคารกรุงเทพ, ธนาคารกรุงไทย, ธนาคารไทยพาณิชย์  ซึ่งจะมีหลักเกณฑ์ที่แตกต่างกันออกไป

ซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร 2563 กับเงื่อนไขหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อธนาคาร

1. ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)

• กู้เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก
• กู้เพื่อปลูกสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร
• กู้เพื่อต่อเติมหรือขยายหรือซ่อมแซมอาคารที่อยู่อาศัย

ซึ่งจะมีวงเงินให้ปล่อยกู้ ตามหลักเกณฑ์การประกันดังนี้

• ซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ไม่เกิน 95% ของราคาประเมิน และไม่เกิน 95% ของราคาซื้อขาย
• อาคารพาณิชย์ ไม่เกิน 85% ของราคาประเมิน และไม่เกิน 85% ของราคาซื้อขาย
• ห้องชุดราคาตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป ไม่เกิน 90% ของราคาประเมินและไม่เกิน 90% ของราคาซื้อขาย
• ห้องชุดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินและไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขาย

ระยะเวลากู้ ไม่เกิน 30 ปี อายุผู้กู้ร่วมกับระยะเวลากู้ไม่เกิน 70 ปี โดยมีวงเงินกู้ดังนี้

• ให้กู้ในวงเงินไม่เกิน 85% ของราคาประเมินและราคาซื้อขาย
• กรณีซื้ออาคารพาณิชย์ให้กู้ได้ไม่เกิน 75% ของราคาประเมินและราคาซื้อขาย
• สามารถกู้ได้ไม่เกิน 40 เท่าของเงินเดือนผู้กู้ และอีก 15 เท่าของรายได้อื่น ๆ หรือไม่เกิน 40 เท่า สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ

2. ธนาคารกรุงเทพ

          สำหรับธนาคารกรุงเทพเป็นสินเชื่อเพื่อซื้อทรัพย์สินพร้อมขายของธนาคาร ซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร 2563  โดยมีรายละเอียดดังนี้

• วงเงินสูงสุด : 70% ถึง 95% ของมูลค่าหลักประกัน
• ระยะเวลาการผ่อน น่าสงสาร 30 ปี ถ้าหากเป็นพนักงานประจำสูงสุด 35 ปีรวมอายุระยะเวลาผ่อนไม่เกิน 65 ปี สามารถเลือกผ่อนได้ทั้งแบบขั้นบันไดหรือแบบคงที่
• หลักประกันคือทรัพย์สินพร้อมขาย เป็นที่อยู่อาศัยของธนาคาร
• อัตราดอกเบี้ย อัตราปกติ 3%, MRR ปีที่ 2 และปีที่ 3 MRR 2% หลังจากนั้น 1.75% เฉลี่ย 3 ปี 3.42% ถึง 3.50% อัตราดอกเบี้ยจริงตลอดอายุสัญญา 3.66% ถึง 3.71%

3. ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB)

          สำหรับสินเชื่อธนาคารไทยพาณิชย์จะให้กู้ยืมแก่ลูกค้าที่มีวัตถุประสงค์สำหรับนำไปซื้อหรือซ่อมแซมที่อยู่อาศัย โดยการผ่อนชำระคืนเงิน เป็นการผ่อนคืนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยรายเดือนเท่า ๆ กันทุกเดือนตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด

วัตถุประสงค์การกู้ยืม

• เพื่อซื้อหรือสร้างบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ หรือสร้างบ้านบนที่ดินที่มีอยู่
• ซื้ออาคารชุดคอนโดมิเนียม การตกแต่งและซ่อมแซมที่อยู่อาศัย
• ซื้อที่ดินเพิ่มเติมต่อจากที่ใช้อาศัย ซื้อที่ดินว่างเปล่าหรือสวนเกษตรเพื่อสร้างบ้าน

วงเงินกู้ที่อนุมัติ

• สูงสุด 85% ของราคาประเมิน
• กู้เพิ่มได้อีก 10% ของราคาซื้อขายกรณีที่ซื้อบ้านที่ธนาคารสนับสนุน
• กู้เพิ่มได้อีก 5% ของราคาประเมินเพื่อซื้ออุปกรณ์อุปโภคบริโภคเพื่ออำนวยความสุขในบ้าน

หลักเกณฑ์การให้บริการ

• ผู้กู้ อายุ 20 ปีขึ้นไป และเมื่อรวมกับจำนวนปีที่ขอกู้ไม่ควรเกิน 60 ปี
• จะต้องมีอาชีพและรายได้ที่มั่นคง
• มีรายได้ที่แน่นอน และต้องสูงกว่าอัตราการผ่อนชำระในแต่ละงวดประมาณ 3 เท่า

4. ธนาคารกรุงไทย

          สำหรับธนาคารกรุงไทยจะมีเงื่อนไขการกู้ซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร 2563 ตามรายละเอียดดังนี้

วัตถุประสงค์ในการกู้

• กู้เพื่อซื้อบ้าน อาคารชุด ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์
• เพื่อปลูกสร้างบ้านปรับปรุง ต่อเติมหรือซ่อมแซมที่อยู่อาศัย
• เพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้านหรือไถ่ถอนที่ดินจากธนาคารและสถาบันการเงินอื่นพร้อมปลูกสร้างบ้านในคราวเดียวกัน

วงเงินกู้ที่อนุมัติ

• ราคาซื้อขายไม่ถึง 10 ล้านวงเงินกู้ สูงสุด 90% ของราคาประเมินหลักประกัน ยกเว้นซื้อห้องชุดอาคารชุดให้วงเงินกู้สูงสุด 80%ของราคาประเมินหรือ ราคาซื้อขาย
• กรณีราคาซื้อขายตั้งแต่ 10 ล้านบาทวงเงินกู้สูงสุด 70% ของราคาซื้อขาย
• ระยะเวลาการกู้ 30 ปี
• ผู้กู้จะต้องมีอาชีพที่มั่นคงมีรายได้ประจำที่แน่นอน
• ผู้กู้จะต้องมีอายุเมื่อรวมกับระยะเวลาผ่อนชำระไม่เกิน 65 ปี

ขอสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารไม่ผ่าน ต้องทำอย่างไร

          ในกรณีที่เราต้องการซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร 2563 แต่ไม่ได้มีโครงการจะปลูกสร้างบ้านหรือทำกิจการใด ๆ แต่อยากจะขอสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร แน่นอนว่าโอกาสเป็นไปได้เกือบจะเท่ากับศูนย์ เพราะสถาบันการเงินยอมไม่ยอมปล่อยกู้แน่ ๆ ประกอบกับ สภาวะเศรษฐกิจแบบนี้แล้ว เรียกว่าแทบจะหมดหวัง ดังนั้นทางออกเดียวที่เราจะสามารถทำได้ ร้อยละ 95% สำหรับการกู้ซื้อที่ดินเปล่าแบบฉบับนายหน้าขายที่ดิน จึงมักจะซื้อขายกันด้วยเงินสด หรืออีกกรณี สามารถใช้หลักทรัพย์ขอกู้ ซึ่งจะต้องมีมูลค่ามากกว่า 700,000  บาทขึ้นไป อ้างอิงตามราคาประเมินของธนาคาร ซึ่งกรณีแบบนี้ไม่ต้องยื่นแปลนบ้าน ไม่ต้องใช้สัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา ไม่ต้องวางโครงการใด ๆ ไปยื่นกับธนาคาร เรียกว่าเป็นการจ่ายเงินครั้งเดียวเป็นก้อนใหญ่แล้วจบกันไป แต่ถ้าในกรณีที่จะยื่นกู้สร้างบ้านด้วยจะเป็นการขอสินเชื่ออีกประเภทที่เรียกว่าสินเชื่อปลูกสร้าง

          ดังนั้น สำหรับการขอสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคาร จึงสรุปได้ว่า ค่อนข้างจะเหมาะกับผู้ที่มีเงินสดออมไว้อยู่แล้วส่วนหนึ่ง แต่ไม่อยากเอาออกมาใช้ ในสภาวะที่เศรษฐกิจผันผวน การเก็บเงินสดย่อมเป็นสิ่งที่ดีที่สุด จึงมักจะขอสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าผ่อนธนาคารด้วยส่วนหนึ่งและเงินตัวเองครึ่งหนึ่งนั่นเอง