ทำไม “จีน” ยังแก้วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไม่สำเร็จ?

แม้รัฐบาลจีนจะอัดมาตรการพยุงตลาดหลายระลอก แต่ยอดขายและราคาบ้านยังดิ่ง นักพัฒนาอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ล้ม หนี้ครัวเรือนพุ่ง และอุปทานล้นตลาด ทำให้ปมวิกฤตที่สั่งสมมากว่าสิบปียังหาทางออกไม่เจอ

วันที่ 15 สิงหาคม 2568 เวลา 13.27 น. สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานว่า ครั้งหนึ่งเคยเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ จีนกำลังเผชิญกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำต่อเนื่องมานาน 5 ปี โดยไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัว มูลค่าอสังหาฯ ยังคงร่วงลง ครัวเรือนที่มีปัญหาด้านการเงินต้องจำใจขายทรัพย์สิน ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการคอนโดและอพาร์ตเมนต์ที่ก่อหนี้จำนวนมหาศาลจากการเก็งกำไร กำลังเสี่ยงล้มละลาย

แม้จะมีความหวังอยู่บ้างว่ามาตรการของรัฐบาลเพื่อยุติวิกฤตจะช่วยกระตุ้นตลาดได้ แต่ในเดือนมีนาคม 2567 ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่รัฐบาลมีส่วนเกี่ยวข้องอย่าง Vanke รายงานผลขาดทุนประจำปีสูงสุดเป็นประวัติการณ์ 4.95 หมื่นล้านหยวน หรือราว 6.8 พันล้านดอลลาร์ สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาที่ฝังลึก และต่อมาในวันที่ 12 ส.ค. กลุ่ม China Evergrande Group ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ ประกาศเพิกถอนหุ้นออกจากตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำวิกฤตของภาคอสังหาฯ จีน

เอเวอร์แกรนด์มาถึงจุดนี้ได้อย่างไร?

วิกฤตของ Evergrande เป็นกรณีล้มละลายที่ใหญ่ที่สุดในวิกฤตอสังหาฯ ซึ่งฉุดรั้งการเติบโตของเศรษฐกิจจีน และทำให้มีผู้พัฒนาโครงการที่ประสบปัญหามากเป็นประวัติการณ์ Evergrande ก่อตั้งในปี 1996 โดยสวีเจียอิ๋น (Hui Ka Yan) การขยายตัวอย่างรวดเร็วตั้งแต่เริ่มแรกขับเคลื่อนด้วยการก่อหนี้จำนวนมาก จนกลายเป็นผู้พัฒนาที่มีหนี้สูงที่สุดในอุตสาหกรรม โดย ณ สิ้นปี 2564 มีภาระหนี้รวมราว 3.6 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ ในช่วงพีคเคยเป็นผู้พัฒนาอันดับหนึ่งของประเทศในด้านยอดขายตามสัญญา และมีมูลค่ากิจการกว่า 5 หมื่นล้านดอลลาร์ในปี 2560 ขณะที่ผู้ก่อตั้งติดอันดับบุคคลร่ำรวยอันดับสองของเอเชีย นอกจากนี้ยังลงทุนในธุรกิจยานยนต์ไฟฟ้า และซื้อสโมสรฟุตบอลท้องถิ่น

ปี 2563 รัฐบาลจีนเริ่มคุมเข้มภาคอสังหาฯ ด้วยมาตรการจำกัดความสามารถในการกู้ยืม ซึ่งตัดช่องทางเข้าถึงแหล่งเงินทุนหลักของบริษัท ความพยายามปรับโครงสร้างหนี้หลายครั้งล้มเหลว และในปี 2567 ศาลฮ่องกงมีคำสั่งให้เลิกกิจการ (winding-up order) ต่อ Evergrande ต่อมา ศาลจีนแผ่นดินใหญ่ก็รับคำร้องขอล้มละลายต่อบริษัทย่อยในประเทศ

หลังถูกระงับซื้อขายหุ้น Evergrande ระบุว่าหุ้นจะถูกเพิกถอนจากตลาดฮ่องกงในวันที่ 25 ส.ค. และจะไม่ขออุทธรณ์ โดยบริษัทยังมีอีก 2 หน่วยธุรกิจที่จดทะเบียนในฮ่องกง ได้แก่ บริษัทบริหารอสังหาฯ และบริษัทผลิตรถยนต์ไฟฟ้า (China Evergrande New Energy Vehicle Group Ltd.) ซึ่งถูกระงับซื้อขายตั้งแต่เดือนเมษายน

ทำไมผู้พัฒนาบางรายถึงประสบปัญหา?

ในปี 1998 จีนเปิดตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ หลังจำกัดการซื้อขายส่วนตัวมานาน ขณะนั้นมีเพียง 1 ใน 3 ของประชากรที่อาศัยอยู่ในเมือง แต่ปัจจุบันสัดส่วนนี้เพิ่มเป็น 2 ใน 3 หรือเพิ่มขึ้นราว 480 ล้านคน การอพยพจากชนบทสู่เมืองสร้างโอกาสทางการค้าขนาดใหญ่ให้บริษัทก่อสร้างและผู้พัฒนาอสังหาฯ

เงินลงทุนหลั่งไหลเข้าสู่อสังหาฯ ในฐานะการลงทุนที่ปลอดภัยสำหรับชนชั้นกลางเกิดใหม่ ทำให้ราคาบ้านพุ่งขึ้น 6 เท่าในรอบ 15 ปีจนถึงปี 2565 รัฐบาลท้องถิ่นและภูมิภาค ซึ่งพึ่งพารายได้จากการขายที่ดินของรัฐ ก็ส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ภาคอสังหาฯ และธุรกิจที่เกี่ยวข้องเคยคิดเป็นถึง 1 ใน 4 ของ GDP และประมาณ 80% ของสินทรัพย์ครัวเรือน

ความร้อนแรงนี้ขับเคลื่อนด้วยหนี้สิน ผู้พัฒนาเร่งสร้างเพื่อสนองความต้องการในอนาคต และมีการเก็งกำไรอย่างหนัก โดยบ้านใหม่ถูกขายล่วงหน้าให้ผู้ซื้อ ขณะเดียวกันผู้พัฒนาก็หันไปหาเงินทุนจากนักลงทุนต่างชาติ ภาระหนี้ที่ซับซ้อนทำให้ประเมินความเสี่ยงได้ยาก ราคาบ้านในบางเมือง เช่น เสิ่นเจิ้น พุ่งสูงจนแพงกว่าลอนดอนหรือนิวยอร์กเมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ย

ปี 2563 รัฐบาลออกมาตรการ “เส้นแดง 3 เส้น” คุมสัดส่วนหนี้สินและเงินสดของผู้พัฒนา พร้อมขอให้ธนาคารชะลอการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้เกิดภาวะเงินตึงตัวอย่างรุนแรง ประกอบกับมาตรการคุมโควิดที่เข้มงวด เช่น การหยุดก่อสร้างโครงการ

ผู้พัฒนาหลายรายไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดได้ Evergrande จึงผิดนัดชำระหนี้กว่า 3 แสนล้านดอลลาร์ในปี 2564 จุดชนวนวิกฤตอสังหาฯ จีน และต่อมา Country Garden และ Sunac ก็ผิดนัดชำระหนี้ในปี 2565

ผลกระทบจากการคุมเข้ม

จากที่เคยมีความต้องการซื้อสูง ตลาดกลับหยุดชะงัก การจำกัดสินเชื่อ ประกอบกับผลกระทบจากโควิดและการว่างงาน ทำให้ราคาบ้านเริ่มร่วงในปี 2565 และใน ส.ค. 2567 จีนบันทึกการลดลงของราคาบ้านรายปีรุนแรงที่สุดในรอบ 9 ปี

มีอพาร์ตเมนต์สร้างเสร็จใหม่กว่า 400 ล้านตารางเมตรที่ยังขายไม่ออกในเดือน 2567 ขณะที่สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อรายได้ใช้สอยแตะระดับสูงสุด 145% สิ้นปี 2566 อัตราการผิดนัดชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงสุดในรอบ 4 ปี ทำให้บางครอบครัวต้องขายบ้านตัดราคา

วิกฤตยังลุกลามไปยังผู้พัฒนารายอื่น เช่น China South City Holdings Ltd. ถูกศาลฮ่องกงสั่งเลิกกิจการเมื่อ 11 ส.ค. 2567 นับเป็นคำสั่งล้มละลายอย่างน้อย 6 ครั้งต่อผู้พัฒนาจีนตั้งแต่ปี 2564

มาตรการพยุงตลาดของรัฐบาล

ปี 2565 ทางการยอมรับว่ากฎเข้มเกินไป จึงออกมาตรการอัดฉีดเงินทุนผ่านหุ้น พันธบัตร และสินเชื่อให้ผู้พัฒนา เข้าถึงเงินจากการขายล่วงหน้าได้มากขึ้น และปล่อยกู้พิเศษ 2 แสนล้านหยวน หรือราว 2.7 หมื่นล้านดอลลาร์ เพื่อสร้างโครงการที่ค้างอยู่ให้เสร็จ

รัฐบาลยังลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเดิม ผ่อนคลายข้อจำกัดการซื้อในเมืองใหญ่ ลดภาษีซื้อบ้าน และลดต้นทุนซื้อบ้านใหม่ในบางเมือง แม้ยอดขายฟื้นเล็กน้อย แต่นักวิเคราะห์มองว่าตลาดยังซบเซา

เจ้าหน้าที่ไม่ต้องการให้วิกฤตรุนแรงขึ้น เพราะจะกระทบต่อภาคส่วนอื่น เช่น ธนาคารที่มีสินทรัพย์ผูกกับอสังหาฯ ภาคก่อสร้างที่จ้างแรงงาน 51 ล้านคน และรัฐบาลท้องถิ่นที่พึ่งพารายได้จากการขายที่ดิน

นายกรัฐมนตรีหลี่เฉียง ให้คำมั่นในเดือนมิถุนายนว่าจะเร่งพยายามพยุงตลาดอสังหาฯ ล่าสุดปักกิ่งยกเลิกเพดานการซื้อบ้านในเขตชานเมือง เปิดทางให้ครอบครัวที่มีคุณสมบัติซื้อได้ไม่จำกัดจำนวน ขณะที่เซี่ยงไฮ้และเสิ่นเจิ้นอาจทำตามในอนาคต

อ้างอิง : bloomberg.com

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้องกับ สถานการณ์เศรษฐกิจจีน ทั้งหมด ได้ที่นี่