บล.กสิกรไทย แนะนำ “ซื้อ” CPN ปรับเพิ่มราคาเป้าหมายกลางปี 2569 เป็น 70.0 บาท
#ทันหุ้น #CPN บล.กสิกรไทย คงคำแนะนำ “ซื้อ”บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) CPN ปรับเพิ่มราคาเป้าหมายกลางปี 2569 อิงด้วยวิธี SOTP ของ CPN จากเดิม 68.0 บาท เป็น 70.0 บาท
Investment Topics
► ปรับประมาณการกำไรปี 2568-70 เราปรับประมาณการกำไรปี 2568-70 ของ CPN ในระดับ -1% +11% และ +14% ตามลำดับ หลังจากที่เราได้รวมรายได้ที่ปรับปรุงแล้วจากโครงการใหม่ที่จะทยอยเปิดในช่วงไตรมาส 4/2568-ปี 2569 ในประมาณการ โดยโครงการเซ็นทรัลพาร์ค เซ็นทรัลพาร์คออฟฟิศ และเซ็นทรัล กระบี่ จะเปิดตัวในไตรมาส 3/2568 ไตรมาส 3/2568 และไตรมาส 4/2568 ตามลำดับ สำหรับโครงการเซ็นทรัลนอร์ธวิลล์ เซ็นทรัลขอนแก่น แคมปัส และเดอะ เซ็นทรัล มีกำหนดเปิดในไตรมาส 2/2569 ไตรมาส 2/2569 และไตรมาส 4/2569 ตามลำดับ
นอกจากนี้ เราคาดว่าโครงการดุสิต เรสซิเดนเซส (มูลค่า 1.7 หมื่นลบ. ขายแล้ว 92%) จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 80% ในปี 2569 และ 20% ในปี 2570 นอกจากนี้ เรายังปรับเพิ่มสมมติฐานรายได้ดอกเบี้ยรับจากผลกระทบจากการขยายสัญญาเช่าเซ็นทรัล พระราม 2 กับ CPNREIT อีก 375 ลบ. 1.0 พันลบ. และ 1.0 พันลบ. ในช่วงเวลาดังกล่าว ทั้งนี้ เราปรับลดประมาณการรายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยลง 23% 3% และ 3% ในช่วงคาดการณ์นี้ หากอิงจากการคาดการณ์ใหม่ของเรา อัตราการเติบโตของกำไรเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ในช่วงปี 2568-70 จะเพิ่มขึ้นเป็น 8.1% จาก 3.4% ก่อนหน้านี้
► เซ็นทรัลพาร์ค – ปัจจัยหนุนในระยะสั้น CPN จะเปิดตัวศูนย์การค้า (เซ็นทรัลพาร์ค) และอาคารสำนักงาน (เซ็นทรัลพาร์คออฟฟิศ) อย่างไม่เป็นทางการ ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของโครงการมิกซ์ยูสมูลค่า 4.6 หมื่นลบ. ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจสีลม-พระราม 4 ในวันที่ 4 ก.ย. 2568 สินทรัพย์เหล่านี้จะช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับผลการดำเนินงานของโครงการ หลังจากการเปิดตัวโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ในเดือน ก.ย. 2567 และด้วยพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ขนาดใหญ่ที่ 45,000 ตร.ม. และ 60,000 ตร.ม. ตามลำดับ เราจึงคาดว่าจะช่วยหนุนรายได้ต่อปีของ CPN ให้เพิ่มขึ้น 1.5 พันลบ. และ 1.0 พันลบ. ตามลำดับ
ทั้งนี้ การเริ่มโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ดุสิต เรสซิเดนเซส ซึ่งเป็นคอนโดในโครงการ ซึ่งเราคาดว่าจะเริ่มในไตรมาส 1/2569 จะช่วยเพิ่มส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งนี้ CPN ถือหุ้น 30% 85% 100% และ 30% ในโรงแรม ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน และที่พักอาศัย ตามลำดับ
► โครงการใหม่หลายโครงการ – ปัจจัยหนุนการเติบโตสำคัญในปี 2569-70 ในปี 2569 CPN มีแผนที่จะเปิดศูนย์การค้าใหม่ 3 แห่ง นอกเหนือจากโครงการปรับปรุงศูนย์การค้าบางโครงการที่จะเสร็จสิ้น เช่น เซ็นทรัล บางนา และเซ็นทรัล ภูเก็ต ขณะที่เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส (มูลค่า 2.0 พันลบ. และ NLA 25,000 ตร.ม. ไตรมาส 2/2569) เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์ (มูลค่า 3.0 พันลบ. และ NLA 45,000 ตร.ม. ไตรมาส 2/2569) และเดอะ เซ็นทรัล (มูลค่า 1.7 หมื่นลบ. และ NLA 100,000 ตร.ม. ไตรมาส 4/2569) จะช่วยทำให้รายได้เติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป เราได้รวมโครงการเหล่านี้ไว้ในประมาณการของเราแล้ว
แม้ว่า 2 โครงการแรกจะมีความสำคัญ แต่โครงการเดอะ เซ็นทรัล ซึ่งเรามองว่าจะมีอัตราค่าเช่าใกล้เคียงกับเซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัลพาร์ค จะเป็นโครงการไฮไลท์สำคัญในปี 2569 แม้ว่า CPN ได้เปิดเผยแผนเปิดตัวโครงการที่สยามสแควร์ (มูลค่า 9 พันลบ.) และส่วนต่อขยายพระราม 9 (มูลค่า 6 พันลบ.) ซึ่งจะแล้วเสร็จในไตรมาส 3/2570 และไตรมาส 4/2570 ตามลำดับ แต่เรายังคงพิจารณาโครงการเหล่านี้ว่าเป็น upside ในการคาดการณ์ของเรา
Valuation and Recommendation
► หลังการปรับประมาณการกำไร เราได้ปรับเพิ่มราคาเป้าหมายกลางปี 2569 อิงด้วยวิธี SOTP ของ CPN จากเดิม 68.0 บาท เป็น 70.0 บาท และด้วย upside gain ที่น่าสนใจที่ 36% และ DY ที่ 4% เราจึงคงคำแนะนำ “ซื้อ” CPN ทั้งนี้ โครงการซื้อหุ้นคืนที่มีผลตั้งแต่วันที่ 18 ส.ค. 2569 ถึง 17 ก.พ. 2570 (ไม่เกิน 5.0 พันลบ. และไม่เกิน 111 ล้านหุ้น) อาจเป็นปัจจัยบวกต่อ ROE ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ความล่าช้าในการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่อย่างเดอะ เซ็นทรัล ที่มีกำหนดเปิดในปี 2569 เป็นหนึ่งในปัจจัยเสี่ยงหลักในการคาดการณ์ของเรา