ทำไม “จีน” ยังแก้วิกฤตอสังหาฯ ไม่ได้ หลังยืดเยื้อสู่ปีที่ 4 ปี สั่นคลอนเศรษฐกิจทั้งระบบ

วิกฤตอสังหาฯ จีนยืดเยื้อเข้าสู่ปีที่ 4 กลายเป็นแรงฉุดสำคัญของเศรษฐกิจ ราคาบ้านทรุดหนัก หนี้ครัวเรือนพุ่ง ผู้พัฒนาอสังหาฯ ล้ม แม้จะอัดมาตรการพยุงตลาดต่อเนื่อง แต่ความเชื่อมั่นผู้ซื้อยังไม่กลับมา

วันที่ 24 พฤศจิกายน 2568 เวลา 10.21 น. สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานว่า ตลาดอสังหาฯ จีนที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลัก กำลังทรุดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 โดยไม่มีสัญญาณฟื้นตัว ราคาบ้านยังคงร่วงลง ครัวเรือนที่มีปัญหาด้านการเงินถูกบีบให้ต้องขายทรัพย์สิน ส่วนผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ก่อหนี้จำนวนมหาศาลจากโครงการเชิงเก็งกำไรต่างอยู่ในภาวะเสี่ยงล้มละลาย

แม้ก่อนหน้านี้จะมีความหวังว่ามาตรการของรัฐบาลช่วยพยุงตลาดได้บ้าง แต่ในเดือนมีนาคม บริษัท China Vanke ซึ่งมีรัฐถือหุ้นบางส่วน รายงานผลขาดทุนปี 2567 สูงเป็นประวัติการณ์ที่ 4.95 หมื่นล้านหยวน หรือราว 6.8 พันล้านดอลลาร์ สะท้อนว่าปัญหาลึกกว่าที่คาด ต่อมาในเดือนสิงหาคม China Evergrande ถูกเพิกถอนออกจากตลาดหุ้นฮ่องกง ทำให้หุ้นไร้ค่าแทบทั้งหมด ถือเป็นอีกจุดต่ำสุดของภาคอสังหาฯ จีน

ขณะนี้รัฐบาลจีนกำลังพิจารณามาตรการชุดใหม่เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่กำลังซบเซาหนัก โดยราคาบ้านใหม่และมือสองในเดือนตุลาคมลดลงแรงที่สุดในรอบกว่า 1 ปี ทำให้เกิดความกังวลว่าหากปล่อยให้ทรุดต่อไป อาจกระทบเสถียรภาพระบบการเงินของประเทศ

เกิดอะไรขึ้นกับ Evergrande?

Evergrande เป็นกรณีล้มละลายรายใหญ่ที่สุดในวิกฤตอสังหาริมทรัพย์จีน และเป็นแรงฉุดเศรษฐกิจสำคัญ รวมถึงทำให้ผู้พัฒนาจำนวนมากเข้าสู่ภาวะเสี่ยงผิดนัดชำระหนี้ บริษัทก่อตั้งในปี 1996 โดย หุย กาเหยียน และขยายตัวรวดเร็วด้วยการพึ่งพาหนี้มาโดยตลอด จนกลายเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มีหนี้มากที่สุดในจีน โดย ณ สิ้นปี 2564 หนี้สินรวมสูงถึง 3.60 แสนล้านดอลลาร์ ช่วงหนึ่ง Evergrande เป็นผู้พัฒนาอันดับหนึ่งด้านยอดขาย และมีมูลค่ามากกว่า 5 หมื่นล้านดอลลาร์ในปี 2560 หุยยังขึ้นเป็นเศรษฐีอันดับ 2 ของเอเชีย บริษัทขยายไปยังธุรกิจรถยนต์ไฟฟ้าและฟุตบอลอีกด้วย

ในปี 2563 จีนเริ่มปราบปรามภาคอสังหาฯ ออกมาตรการจำกัดการกู้ยืม ทำให้ Evergrande ถูกตัดช่องทางระดมทุนหลัก พอการปรับโครงสร้างหนี้ล้มเหลว บริษัทถูกศาลฮ่องกงสั่งล้มละลายในปี 2567 และต่อมาศาลจีนแผ่นดินใหญ่ก็รับคำร้องล้มละลายหนึ่งในบริษัทย่อยสำคัญ

หลังถูกระงับซื้อขายมานาน Evergrande ถูกเพิกถอนจากตลาดหุ้นฮ่องกงเมื่อ 25 ส.ค. 2567 แม้ยังมีบริษัทย่อยอีก 2 แห่งที่จดทะเบียนอยู่ ได้แก่ บริษัทบริการอสังหาฯ (ซึ่งกำลังถูกชำระบัญชีขาย) และบริษัทผลิตรถยนต์ไฟฟ้า ซึ่งหยุดซื้อขายตั้งแต่เมษายน

ทำไมผู้พัฒนาอสังหาฯ จีนถึงเข้าสู่วิกฤต?

ปี 1998 จีนเปิดเสรีตลาดที่อยู่อาศัย หลังเคยจำกัดการซื้อขายมายาวนาน ขณะนั้นมีประชากรเมืองเพียงหนึ่งในสาม แต่เพิ่มขึ้นเป็นสองในสามภายในไม่กี่ทศวรรษ ประชากรเมืองเพิ่มขึ้น 480 ล้านคน การย้ายถิ่นครั้งมหาศาลนี้สร้างดีมานด์มหาศาลให้ภาคก่อสร้าง

ชนชั้นกลางใหม่หลั่งเงินเข้าสู่อสังหาฯ ซึ่งถือเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่มั่นคงไม่กี่อย่าง ผลักดันราคาบ้านเพิ่มขึ้น 6 เท่าในรอบ 15 ปี สิ้นสุดปี 2565 รัฐท้องถิ่นที่พึ่งพาการขายที่ดินก็สนับสนุนการพัฒนาเต็มที่ จนภาคอสังหาฯ มีสัดส่วนถึงหนึ่งในสี่ของ GDP และมากถึง 80% ของความมั่งคั่งครัวเรือน ปี 2562 มูลค่ารวมของตลาดอยู่ที่ 52 ล้านล้านดอลลาร์ มากกว่าอสังหาฯ สหรัฐถึง 2 เท่า

อย่างไรก็ตามความเฟื่องฟูนี้ขับเคลื่อนด้วยหนี้ ผู้พัฒนาขายบ้านล่วงหน้าและกู้เงินจากนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น ความเสี่ยงทางเครดิตเริ่มประเมินยาก ราคาบ้านพุ่งสูงจนเกินกำลังซื้อในหลายเมือง เช่น เซินเจิ้นแพงกว่า ลอนดอน หรือ นิวยอร์ก เมื่อเทียบรายได้

ปี 2563 รัฐบาลเริ่มกังวลฟองสบู่และความเหลื่อมล้ำ จึงออกกฎสามเส้นแดง จำกัดสัดส่วนหนี้และเงินสด ทำให้ผู้พัฒนาหลายรายขาดสภาพคล่องหนัก และยิ่งแย่ลงจากมาตรการคุมโควิดที่ทำให้ไซต์ก่อสร้างหยุดชะงัก

ปี 2564 Evergrande ผิดนัดชำระหนี้กว่า 3 แสนล้านดอลลาร์ จุดประกายวิกฤตอสังหาฯ ตามมาด้วย Sunac (ผิดนัด 2565) และ Country Garden (ผิดนัด 2566)

ผลกระทบของการปราบปรามภาคอสังหาฯ

ดีมานด์ผู้ซื้อหายไปแทบหมดชั่วข้ามคืน ตลอดปี 2565 ราคาบ้านลดลงต่อเนื่อง และในสิงหาคม 2567 ราคาทรุดแรงที่สุดในรอบ 9 ปี มีอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จแต่ขายไม่ออกกว่า 400 ล้านตารางเมตร ณ พฤษภาคม 2567 ขณะเดียวกันหนี้ครัวเรือนแตะระดับสูงสุด 145% ของรายได้ครัวเรือนต่อปี ทำให้เจ้าของบ้านจำนวนมากเริ่มผิดนัดชำระหนี้จำนอง และถูกบังคับขายทรัพย์สินในราคาต่ำ ซึ่งยิ่งทำให้ราคาตลาดร่วงหนัก

วิกฤตยังทำให้ผู้พัฒนารายอื่นล้มตาม เช่น China South City ถูกศาลฮ่องกงสั่งล้มละลายปี 2567 รวมแล้วศาลฮ่องกงออกคำสั่งล้มละลายผู้พัฒนาอสังหาฯ จีนอย่างน้อย 8 รายตั้งแต่ปี 2564

รัฐบาลจีนพยายามพยุงตลาดอย่างไร?

หลังพบว่ากฎเข้มเกินไป รัฐบาลเริ่มผ่อนคลายตั้งแต่ปี 2565 เพื่อหลีกเลี่ยงเหตุการณ์คล้าย Lehman Brothers โดยยกระดับช่องทางระดมทุน ทั้งหุ้น พันธบัตร และเงินกู้ ให้ผู้พัฒนาเข้าถึงเงินได้มากขึ้น รัฐบาลให้ผู้พัฒนานำเงินจากการขายบ้านล่วงหน้ามาใช้มากขึ้น จัดสรรเงินกู้พิเศษ 2 แสนล้านหยวน เพื่อเร่งสร้างโครงการที่คั่งค้าง และสั่งธนาคารให้เพิ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่

ตั้งแต่กลางปี 2567 รัฐลดอัตราดอกเบี้ยจำนองเดิม ลดภาษีบ้าน ผ่อนคลายกฎซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ และอนุญาตครอบครัวซื้อบ้านได้ไม่จำกัดในชานเมือง ในปี 2568 ปักกิ่งยกเลิกเพดานจำนวนบ้านของครอบครัว และเซี่ยงไฮ้–เซินเจิ้นทำตาม

อย่างไรก็ตามตลาดยังคงทรุด Bloomberg รายงานในพฤศจิกายนว่ารัฐบาลกำลังพิจารณาอุดหนุนดอกเบี้ยจำนองเพื่อจูงใจผู้ซื้อ รวมถึงลดค่าธรรมเนียมโอน และให้ส่วนลดภาษีเงินได้มากขึ้น

อะไรจะเกิดขึ้นถ้าวิกฤตอสังหาฯ ของจีนย่ำแย่ลงอีก?

รัฐบาลต้องการยับยั้งผลกระทบไม่ให้ลามไปสู่ภาคส่วนอื่น โดยเฉพาะธนาคารที่ถือสินเชื่ออสังหาฯ จำนวนมาก อุตสาหกรรมก่อสร้างที่มีแรงงานถึง 51 ล้านคน และรัฐบาลท้องถิ่นที่ต้องพึ่งรายได้จากการขายที่ดิน หนี้เสียของธนาคารจีนแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ 3.5 ล้านล้านหยวน ณ กันยายน 2567 และ Fitch เตือนว่าหนี้เสียอาจเพิ่มขึ้นในปี 2569 เพราะครัวเรือนเริ่มผิดนัดชำระมากขึ้น

วิกฤตอสังหาฯ ยังเพิ่มแรงกดดันเงินฝืด อดีต รมว.คลัง หลู่ จี๋เหว่ย เตือนว่าค่าบ้านที่ตกลงจะทำให้การใช้จ่ายครัวเรือนลดลง และกดดันราคาให้ยิ่งลดลง นักเศรษฐศาสตร์บางส่วนระบุว่า CPI ของจีนอาจประเมินแรงกดดันเงินฝืดต่ำกว่าความเป็นจริง โดยเฉพาะในหมวดค่าเช่า

อ้างอิง : bloomberg.com

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้องกับ สถานการณ์เศรษฐกิจจีน ทั้งหมด ได้ที่นี่