ตลาดอสังหาฯ ปี 69 ชะลอต่อแต่มีช่องโต KKP เน้น “แนวราบ-เรียลดีมานด์”

ยอดโอนฯ อสังหาปี 68 จ่อต่ำสุดรอบ 7 ปี ยอดขายดิ่ง-สต็อกสูงโครงการเปิดใหม่ลดฮวบ 33% กำลังซื้ออ่อนแรง สต็อกล้นเฉพาะกลุ่ม “บ้านหรู-ทาวน์เฮาส์ 2-5 ล.” เสี่ยง KKP คุมสินเชื่อระวัง ตั้งเป้า 1.2 หมื่นล้าน เน้นทำเลศักยภาพ-ลดขนาดโครงการ

1 ธันวาคม 2568 -นายกรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี นักวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า ยังคงส่งสัญญาณฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยได้รับแรงหนุนจากนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2568–2569 ยังคงถูกประเมินว่าอยู่ในช่วง ปรับฐาน และยอดขายยังไม่สามารถกลับสู่ระดับก่อนโควิด-19 ได้อย่างเต็มที่ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปี 2562 ที่ยอดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยสูงถึง 120,000 ยูนิตต่อปี

การฟื้นตัวที่คาดว่าจะเกิดขึ้นนั้นมีลักษณะค่อยเป็นค่อยไป และภาวะชะลอตัวอาจจะยืดเยื้อต่อไปอีก 2–3 ปี ปัจจัยสำคัญมาจาก กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแรง และ อุปทานคงค้างในระบบที่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านหรูและคอนโดมิเนียม ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน โดยเน้นการเจาะดีมานด์เฉพาะกลุ่ม การคัดเลือกทำเลที่แม่นยำ และการปรับตัวสู่การพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำ (Low-Carbon) เพื่อบริหารความเสี่ยงในสภาพตลาดที่ยังเปราะบางและเพิ่มความสามารถในการแข่งขันระยะยาว

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2568 : ยอดขายดิ่ง-สต็อกสูง

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ยังคงอยู่ในช่วงปรับฐานอย่างชัดเจน โดยคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2568 จะอยู่ที่ราว 3 แสนหน่วย ซึ่งลดลงจากระดับก่อนโควิดที่เคยมีปีละประมาณ 4 แสนหน่วย ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี และยังมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปี

• โครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มลดลงอย่างมาก คาดการณ์ทั้งปี 2568 จะมีเพียงประมาณ 41,160 หน่วย ซึ่งลดลงกว่า 33% หรือราว 20,000 หน่วยจากปี 2567 โดยมูลค่ารวมลดลงเหลือ 2.4 แสนล้านบาท จากระดับ 4.18 แสนล้านบาทในปีก่อนหน้า กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการเปิดตัวโครงการใหม่ชัดเจนที่สุดคือ แนวราบ โดยบ้านเดี่ยวลดลง 46% บ้านแฝดลดลง 45% และทาวน์เฮาส์ลดลง 36% ขณะที่คอนโดมิเนียมลดลงในอัตราที่น้อยกว่า อยู่ที่ 11%
• ยอดขายในพื้นที่หลัก (กทม.-ปริมณฑล) ก็มีสัญญาณลดลงอย่างต่อเนื่องและต่ำสุดในรอบ 7 ปีเช่นกัน โดยมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย มูลค่า 2.6 แสนล้านบาท ลดลง 21% จากปีก่อน

ในแง่ของประเภทที่อยู่อาศัยที่มียอดขายลดลงมากที่สุดในปี 2568 คือ คอนโดมิเนียม ซึ่งมียอดขายหดตัวถึง 28% รองลงมาคือ กลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% โดยเฉพาะกลุ่ม บ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้านบาท เป็นเซกเมนต์ที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ เพราะแม้ยอดขายจะลดลงเพียง 13% แต่จำนวนยูนิตเหลือขายกลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น คาดว่าสิ้นปีบ้านเดี่ยวเหลือขายจะสูงถึง 53,000 ยูนิต โดยกลุ่มราคาสูงดังกล่าวมีถึง 3,000 หน่วย ที่อาจต้องใช้เวลาถึง 5-6 ปีในการดูดซับ

แนวโน้มปี 2569: โอกาสในทำเลศักยภาพและการปรับตัวของดีมานด์

สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 2569 ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง แต่คาดว่าจะอยู่ในอัตราที่ลดลงประมาณ 6% เนื่องจากอุปสงค์ของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) คาดว่าจะเริ่มกลับมาอย่างช้าๆ ประกอบกับมาตรการกระตุ้นจากนโยบายของรัฐบาลใหม่ และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น โครงข่ายรถไฟฟ้าส่วนขยาย (สายสีม่วงใต้, สีชมพู, สีส้ม) และศูนย์ราชการแห่งใหม่ ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนที่ช่วยหนุนการพัฒนาโครงการใหม่และเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก

ในสภาพตลาดที่ระมัดระวังนี้ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง เจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ และให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้ามากขึ้น เพื่อควบคุมความเสี่ยงให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ ส่งผลให้ตลาดเริ่มปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น โดยคาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงราว 6% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ตลาดที่มีโอกาสเติบโตได้ดีคือพื้นที่รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายใหม่ รวมถึงโซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ ได้แก่ รัชดาฯ ลาดพร้าว สุขุมวิท บางนา หรือจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง โดยเฉพาะกลุ่ม ทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 2-5 ล้านบาท ที่มีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย หรือ 57% ของจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่รอบนอก ซึ่งเป็นพื้นที่เสี่ยงต่อการแข่งขันด้านราคา

ตลาดต่างชาติ: ภูเก็ตยังเป็นตลาดศักยภาพสูง

ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้คนต่างชาติทั้งประเทศปี 2568 มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยที่ 4% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยจังหวัดที่มียอดโอนลดลงมากที่สุดคือ ชลบุรี เชียงใหม่ และสมุทรปราการ ในทางกลับกัน กรุงเทพฯ ประจวบคีรีขันธ์ และสุราษฏร์ธานี มียอดโอนเพิ่มขึ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าศักยภาพของแต่ละพื้นที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

ภูเก็ต ยังคงเป็นตลาดศักยภาพสูง โดยยอดโอนในปี 2568 มียอดเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปี 2567 และคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นได้อีกในปี 2569 และ 2570 จากกลุ่มชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดในลักษณะ สัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ประกอบกับการขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติ ทำให้เกิดเป็นความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวลักษณะครอบครัวขนาดใหญ่

KKP คุมสินเชื่อระวัง-ปรับพอร์ตรับความเสี่ยงตลาด

นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล Real Estate Lending Head ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลงราว 20% จากปีก่อน สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้ประกอบการที่ระมัดระวังและชะลอการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา

“เมื่อเรามีพอร์ตคอนโดน้อย ทำให้ portfolio โดยรวมของเราค่อนข้างนิ่ง สัดส่วนส่วนใหญ่จะอยู่ที่แนวราบ”นายวิศรุตกล่าว

เขาระบุว่า Portfolio Real Estate ของ KKP ส่วนใหญ่ 85% อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยในอดีตการปล่อยสินเชื่อ 70% เป็น “สินเชื่อเพื่อโครงการใหม่” แต่ตั้งแต่ปี 2567 ถึง 2569 สัดส่วนสินเชื่อเพื่อโครงการใหม่ลดลงเหลือ 40-50% และสัดส่วนที่ลดลงชัดเจนคือ “การซื้อที่ดินรอการพัฒนา” เนื่องจากโครงการเปิดใหม่ลดลงและยอดขายช้าลง

“พอร์ตส่วนใหญ่ของเรา 70% เป็น SME Developer… วันนี้สัดส่วนของเราก็อาจจะปรับมาเป็น Listed Company มากขึ้น ปัจจุบันสัดส่วนอยู่ครึ่ง ๆ” ซึ่งหมายความว่า Non-Listed Company สามารถชะลอตัวได้ในช่วงที่ไม่จำเป็นต้องทำโครงการใหม่

สำหรับแนวทางการให้สินเชื่อนั้น KKP ยังคงตั้งเป้าหมายการปล่อยสินเชื่อปี 2569 ที่ 12,000 ล้านบาท โดยเน้นการเลือกทำเลและมั่นใจว่าสินค้า เรียลดีมานด์ ราคา 3-5 ล้านบาท ยังขายได้ เพราะสอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องเผื่อระยะเวลาในการปิดโครงการให้ยาวกว่าเดิม

“ถ้าผู้ประกอบการคุยกับแบงก์แล้วสามารถรับได้กับความช้าของยอดขายแต่อยู่รอด ซึ่งก็ต้องพึ่งความสามารถของสภาพคล่องและเงินทุน หรืออีกทางคือลดขนาดของโครงการลงให้ปิดโครงการได้เร็ว ก็เป็นจุดที่เราสามารถไปกับลูกค้าได้”

นายวิศรุตเสริมว่า ปัจจัยสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในสภาวะการณ์นี้ คือ การคัดเลือกทำเลที่สามารถสร้างยอดขายที่ดีได้จาก Demand เฉพาะ เช่น อยู่ใกล้แหล่งงาน โรงเรียน หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ นอกจากนี้ KKP ยังมองเห็นแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะปรับตัวสู่มาตรฐาน Green & Sustainable Living โดยการเลือกใช้วัสดุคาร์บอนต่ำและเน้นการออกแบบเพื่อประหยัดพลังงาน ซึ่งจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของการแข่งขันในตลาดอนาคต

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่