ครม.เห็นชอบ “ร่าง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน” ฉบับใหม่ หลังฉบับเดิมบังคับใช้นานกว่า 24 ปี
ครม.เห็นชอบ "ร่าง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน" เปิดทางผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านได้ กรณีผู้จัดสรรไม่ดำเนินการ-ปล่อยปละละเลยสาธารณูปโภคทรุดโทรม
วันที่ 22 ตุลาคม 2567 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติหลักการร่างพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ..) พ.ศ. …. ตามที่กระทรวงมหาดไทย (มท.) เสนอ โดยมีสาระสำคัญดังนี้
1. ร่างพระราชบัญญัติดังกล่าวที่กระทรวงมหาดไทยเสนอ เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื่องจากได้ใช้บังคับมาเป็นระยะเวลานาน จึงไม่เหมาะสมกับสภาพการณ์ในปัจจุบัน ก่อให้เกิดประเด็นปัญหาในการตีความ กระทรวงมหาดไทยมีความจำเป็นต้องแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายดังกล่าวให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ในปัจจุบัน เพื่อลดปัญหาและอุปสรรคต่อการดำรงชีวิต หรือการประกอบอาชีพโดยไม่ให้เป็นภาระแก่ประชาชนมากนัก
โดยมีสาระสำคัญ เช่น กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินสามารถริเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอื่นตามกฎหมาย หรือปล่อยปละละเลยให้สาธารณูปโภคของโครงการชำรุดทรุดโทรม หรือได้ละทิ้งหรือหลบหนี หรือเป็นบุคคลล้มละลาย เลิกบริษัท หรือบริษัท ร้างหรือโดยเหตุอื่นแก้ไขระยะเวลาการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและแก้ไขบทกำหนดโทษสำหรับการฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการของผู้จัดสรรที่ดินให้มีอัตราโทษที่สูงขึ้น เป็นต้น ซึ่งจะเป็นการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมมากยิ่งขึ้น และสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ สังคม และการดำเนินชีวิตของประชาชนในปัจจุบัน
2. โดยที่ร่างพระราชบัญญัติดังกล่าวที่กระทรวงมหาดไทยเสนอมาในครั้งนี้ เป็นร่างพระราชบัญญัติที่ได้แก้ไขเพิ่มเติมร่างที่สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาแล้ว โดย
1) ตัดนิยาม“การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไป (ร่างมาตรา 3)
2) ตัดบทบัญญัติการให้ผู้ที่ยื่นคำขอทำการแบ่งแยกที่ดินเป็นจำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไป และไม่สามารถแสดงได้ว่าการแบ่งแยกที่ดินนั้น ไม่ใช่เป็นการแบ่งแยกที่ดิน เพื่อการจัดสรรที่ดิน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้ผู้ขอดำเนินการยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดิน และรอการดำเนินการเรื่องการแบ่งแยกที่ดินไว้ก่อน หากผู้ขอไม่เห็นด้วย สามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง (ร่างมาตรา 5)
3) ตัดบทบัญญัติให้การจัดสรรที่ดินที่มีที่ดินแปลงย่อยรวมกันไม่ถึง 20 แปลงและได้รับใบอนุญาตก่อนวันที่พระราชบัญญัติใช้บังคับ ให้ถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และให้อนุญาตใช้ได้ต่อไปจนกว่าจะมีการยกเลิกการจัดสรรที่ดิน และกรณีได้มีการยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดินก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับและยังอยู่ในระหว่างการพิจารณา ให้ถือว่าเป็นคำขอที่ไม่ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เว้นแต่ผู้ยื่นคำขอประสงค์จะขอรับใบอนุญาตต่อไป (ร่างมาตรา 13) ออก
โดยกลับไปใช้ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่กำหนดให้การจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเป็นการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากการจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่จะแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ซึ่งตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินในการกำหนดข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน เพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง เช่น
มีการกำหนดระบบและมาตรฐานของถนน ทางเดินและทางเท้า ระบบระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย การจำกัดขยะสิ่งปฏิกูล เป็นต้น หากกำหนดแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไปจะทำให้ที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ถึง 19 แปลง ไม่อยู่ในข่ายของการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายนี้ อาจทำให้ประชาชนผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินดำเนินการแบ่งแยกที่ดินโดยไม่คำนึงถึงผลกระทบต่อสังคมหรือชุมชน เช่น ไม่มีระบบการระบายน้ำ หรือระบบบำบัดน้ำเสีย หรือไม่มีระบบกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล เป็นต้น อาจส่งผลกระทบต่อสังคม หรือชุมชนในวงกว้างในอนาคตได้
3. กระทรวงมหาดไทยได้จัดให้มีการรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชบัญญัติในเรื่องนี้ และได้จัดทำสรุปผลการรับฟังความคิดเห็นและรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากกฎหมาย ตามมาตรา 77 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย และพระราชบัญญัติหลักเกณฑ์การจัดทำร่างกฎหมายและการประเมินผลสัมฤทธิ์ของกฎหมาย พ.ศ. 2562 เรียบร้อยแล้ว โดยร่างพระราชบัญญัติในเรื่องนี้ที่ มท. เสนอ ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมร่างพระราชบัญญัติที่สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาได้ตรวจพิจารณาแล้วบางประการ สรุปได้ดังนี้