กรรมสิทธิ์ห้องชุด มีสิทธิ์แค่อากาศจริงหรือ?

หนึ่งในคำถามที่มักมีผู้สงสัยสอบถามในโลกโซเชียลอยู่ตลอดเกี่ยวกับด้านอสังหาริมทรัพย์คือ กรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อที่จะได้จากคอนโดมิเนียมนั้นคืออะไร มีผู้ใช้งานอินเตอร์เน็ตบางรายถึงกับแสดงความคิดเห็นว่า การซื้อคอนโดนั้นแตกต่างจากซื้อบ้าน

หากเกิดวินาศภัยขึ้นมา คนที่ซื้อบ้านก็ยังเหลือที่ดินที่มีมูลค่าในตัวของมัน แต่หากเป็นคอนโด เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นนี้อาจจะไม่เหลืออะไรให้จับต้องเลยก็เป็นได้ ดังนั้นการจะซื้อคอนโด หรือ บ้านต้องเลือกให้เหมาะสมกับความต้องการของตนเอง และ ศึกษาเรื่องของกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดฯ ให้ดีก่อนจะซื้อบ้านและคอนโด

บทความนี้เราจะมาดูกันว่าแท้จริงแล้วในแง่ของ “ความเป็นเจ้าของนั้น” เหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไรระหว่างการครอบครองอสังหาฯ สองประเภทนี้ รวมถึงกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของคอนโดฯ เราจะได้มาตอนไหน และเมื่อเกิดความเสียหายของตัวอาคารแบบร้ายแรงในฐานะเจ้าของคอนโดฯ เราจะได้อะไรบ้าง

โฉนดที่ดินกับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (รู้จักกับเอกสารสิทธิที่ดินประเภทต่าง ๆ)

โฉนดที่ดิน (น.ส. 4)

ในการซื้อบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์นั้นส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อโครงการที่สร้างใกล้เสร็จแล้วและสามารถย้ายเข้าอยู่เพื่อทำการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้เลย สาเหตุที่ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์เพราะเดิมเจ้าของยูนิตนั้นเป็นชื่อของบริษัทที่ทำโครงการนั้นๆ เมื่อเราซื้อความเป็นเจ้าของจะต้องเปลี่ยนมาเป็นของเรา แต่ไม่ใช่ว่าจะสามารถเปลี่ยนได้ทันทีเสมอโดยแยกเป็นกรณีดังนี้

-กรณีซื้อบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์โดยใช้เงินสดทั้งหมดเราจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนดให้กลายเป็นชื่อเรา โดยสามารถทำได้โดยไปยังสำนักงานเขตที่โครงการนั้นตั้งอยู่ซึ่งเราต้องไปกับเจ้าหน้าที่ของโครงการด้วย และเอกสารโฉนดแสดงความเป็นเจ้าของฉบับจริงเราสามารถเก็บไว้ได้เลย (สามารถศึกษาขั้นตอนการโอนกรรมสิทธ์อย่างละเอียดได้ที่นี่)

-กรณีซื้อบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์โดยผ่านการกู้ธนาคาร หากเราต้องทำการกู้แบ้งก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์นั้นเราจะต้องไปสำนักงานเขตกับทางเจ้าหน้าที่ของแบ้งก์ผู้ที่ทำเรื่องกู้ให้เราด้วย ซึ่งกรรมสิทธิ์ในโฉนดจะเป็นชื่อของผู้ซื้อ แต่ติดภาระจำนองกับธนาคารที่กู้เงิน อย่างไรก็ตามโฉนดตัวจริงทางแบ้งก์จะเป็นผู้เก็บโฉนดไว้ ส่วนเราจะได้เป็นตัวสำเนาแทน

รายละเอียดพื้นที่ดินที่ระบุไว้ในโฉนดทั้งหมดจะเป็นของเจ้าของที่มีชื่อปรากฏในโฉนดที่ดินเท่านั้นซึ่งเราเรียกโฉนดนี้ว่า น.ส. 4 นั่นเอง ซึ่งเป็นโฉนดที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้หรือพูดง่าย ๆ ว่าเจ้าของสามารถขายบ้านหลังนั้นให้กับผู้อื่นได้นั่นเอง

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)

การซื้อคอนโดฯนั้นจะแตกต่างกันเพราะเราจะไม่ได้โฉนดเหมือนกับของบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ในข้างต้นแต่เราจะได้เป็น “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ อ.ช. 2” แทน อย่างไรก็ตามในสัญญาซื้อขายจะระบุไว้ว่าเราคือ เจ้าของร่วม ของโครงการนั้น ๆ สาเหตุที่ใช้คำนี้ก็เพราะว่าในโครงการยังมีพื้นที่อื่น ๆ นอกเหนือจากพื้นที่อยู่อาศัยของลูกบ้านหรือที่เราคุ้นหูกับคำว่าส่วนกลางนั่นคือพื้นที่ที่สามารถเข้าถึงโดยสิทธิ์ของลูกบ้านทุกคนที่อาศัยอยู่ในโครงการ และทุกคนมีส่วนรับผิดชอบต่อส่วนกลางนี้โดยผ่านการจ่ายค่าส่วนกลางในแต่ละเดือนนั่นเอง

สำหรับสิทธิ์ในเรื่องความเป็นเจ้าของกรณีจ่ายเงินสดด้วยตัวเองหรือกู้ผ่านแบ้งก์จะคล้ายกับกรณีของบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์นั่นคือจะเป็นชื่อเราก็ต่อเมื่อเราชำระค่าบ้านทั้งหมดด้วยเงินส่วนตัวของเราและจะเป็นชื่อแบ้งก์กรณีขอสินเชื่อ

แล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อไร?

หากเป็นโครงการใหม่ยังไม่ได้ก่อสร้างหรือกำลังอยู่ในช่วงก่อสร้าง (พรีเซล) เราจะยังไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ใดๆได้ แต่สิ่งที่เราทำในช่วงแรกคือ การจองและการทำสัญญา โดยรายละเอียดของห้องชุด (ขนาดของห้อง, แปลนห้อง, วัสดุและสิ่งของที่จะได้รับ) ทั้งหมดนั้นตามกฎหมายจะต้องถูกระบุอยู่ในสัญญา และเราควรจะทำการอ่านสัญญาให้ดีเพราะเมื่อเราจรดปลายปากกาเซ็นชื่อเราไปแล้วจะเป็นหลักฐานที่ว่าเราได้อ่านสัญญาและเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาดีแล้ว

หลังจากผ่านขั้นตอนการจองและทำสัญญาก็จะเข้าสู่ช่วงผ่อนดาวน์นั่นเองซึ่งยอดผ่อนดาวน์นี้จะต้องเป็นเงินก้อนสะสมของเราเองเพราะแบ้งก์ไม่มีประเภทสินเชื่อกรณีผ่อนดาวน์นั่นเองซึ่งยอดผ่อนดาวน์ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 15-20% ของราคาห้องชุด

หลังจากที่เราผ่อนดาวน์หมดแล้วก็จะสามารถเข้าสู่ช่วงโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะสามารถทำการโอนได้กรณีที่การก่อสร้างของโครงการนั้นแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ โดยตามกฎหมายกรณีที่การก่อสร้างของโครงการล่าช้าไม่เกินสองเดือนผู้ซื้อไม่สามารถยกเลิกสัญญาแล้วขอเงินจองกับทำสัญญาคืนได้

อย่างไรก็ตามตามกฎหมายหากโครงการล่าช้าจากที่ระบุในสัญญาเป็นปีทางโครงการจะต้องคืนเงินมัดจำในจำนวนที่ได้ตกลงกันในสัญญาไว้ (จำไว้ว่าทุกอย่างต้องถูกบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร) เมื่อโครงการแล้วเสร็จเราจะต้องตรวจรับห้องซึ่งตามกฎหมายหากขนาดห้องคลาดเคลื่อนจะมากขึ้นหรือน้อยลงไม่เกิน 5% ของขนาดที่ระบุไว้ในสัญญา

ทางโครงการจะต้องปรับลดราคาในระดับต่อ ตร.ม. แต่จะเป็น ตร.ม. ละกี่บาทนั้นก็ต้องตรงกับที่ปรากฏในสัญญาด้วยจะระบุปากเปล่าไม่ได้เป็นอันขาด เช่นเดียวกันหากขนาดของห้องมากกว่าที่ระบุไว้แต่ไม่เกิน 5% ทางผู้ซื้อจะต้องจ่ายส่วนต่างในอัตราเดียวกันที่ระบุไว้ในสัญญา หากสเปคของห้องชุดคลาดเคลื่อนอย่างมีนัยยะสำคัญหรือเกิน 5% จากขนาดที่ระบุไว้ในสัญญา ทางผู้ซื้อมีสิทธิที่จะขอเรียกเงินมัดจำคืนได้ แต่จะในอัตราเท่าไรนั้นก็ต้องตรงตามที่ระบุในสัญญาด้วยเช่นดียวกัน

เมื่อเราตรวจเพื่อรับโอนเรียบร้อยคราวนี้เราจะต้องไปที่สำนักงานเขตที่โครงการนั้นตั้งอยู่เช่นเดียวกัน หากเป็นเงินเราเองทั้งหมดก็จดกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นชื่อของเราได้เลย แต่หากเป็นการกู้แบงก์ในหนังสือกรรมสิทธิ์จะเป็นชื่อของแบ้งก์นั้นเช่นเดียวกับกรณีของบ้านและทาวน์เฮ้าส์ในข้างต้น อย่างไรก็ตามทางแบ้งก์จะเก็บหนังสือกรรมสิทธิ์ฉบับจริงไว้ ส่วนเราจะได้เป็นตัวสำเนาแทน

กรณีที่คอนโดฯ เกิดวินาศภัย

ส่วนใหญ่แล้วราคาต่อ ตร.ม. ที่โครงการขายจะถูกผูกมากับจำนวนเงินที่โครงการนั้นจะต้องจ่ายในเรื่องของการทำประกันตัวอาคารกรณีเกิดวินาศภัยเช่นไฟไหม้หรือแผ่นดินไหว และส่วนใหญ่แล้วถ้าโครงการไหนไม่มีการทำประกันตัวอาคารทางแบ้งก์จะไม่ปล่อยกู้ให้ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยกู้ให้ดีเวลลอปเปอร์ก่อสร้างโครงการหรือปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้แก่ภาคครัวเรือนที่สนใจในโครงการนั้น ๆ

เมื่อเกิดวินาศภัยขึ้นมาจริง ๆ จนส่งผลไปยังความเสียหายของตัวอาคาร (ซึ่งแทบจะไม่เกิดขึ้น) ทางนิติบุคคลจะได้เงินประกันมาหนึ่งก้อนซึ่งจะถูกจัดสรรให้แก่ลูกบ้านตามกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงโดยคิดส่วนแบ่งดังนี้:

จำนวน ตร.ม. ของยูนิตของเราหารด้วยพื้นที่อยู่อาศัยสุทธิทั้งหมด (ไม่รวมพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ หรือนับเฉพาะพื้นที่ที่เกิดจากยูนิตอยู่อาศัยนั่นเอง) ตัวอย่างเช่น

พื้นที่อยู่อาศัยทั้งหมดของโครงการคือ 20,000 ตร.ม. พื้นที่ของห้องเราคือ 40 ตร.ม. จะเท่ากับ (40 x 100) ÷ 20,000 = 0.2% นั่นคือสมมติว่าค่าเสียหายที่โครงการเรียกร้องได้จากบริษัทประกันคือ 1,000 ล้านบาท เราจะได้เงินคืนประมาณ 2 ล้านบาทนั่นเอง

อย่างไรก็ตามทางนิติบุคคลสามารถเรียกประชุมลูกบ้านเพื่อลงมติต่างๆได้ตั้งแต่ลงเสียงเพื่อกระจายเงินก้อนนี้คืนหรือจะนำเงินก้อนที่ได้ไปซ่อมแซมหรือสร้างอาคารใหม่โดยอาจะลงมติกันว่าจะเพิ่มส่วนต่างเท่าไร โดยมติจะมีผลได้ก็ต่อเมื่อมีเสียงโหวตมากกว่าครึ่งหนึ่งในมตินั้น ๆ

จะเห็นได้ว่าก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเราควรจะต้องอ่านสัญญาให้รอบคอบก่อนจรดปลายปากกายินยอมเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ปรากฏในสัญญา รวมถึงสัญญาประเภทอื่นก็เช่นกัน เพราะเมื่อเราเซ็นไปแล้วนั่นหมายความว่าอีกฝ่ายหนึ่งสามารถอ้างได้เลยว่าคุณนั้นยินยอมและเข้าใจข้อต่างๆในสัญญาเป็นอย่างดีแล้วจึงทำการเซ็นซึ่งถ้ามีการฟ้องร้องกันขึ้นมาจริงๆเราจะเสียแต้มจากจุดนี้ หรือเพื่อเป็นการ play safe อาจจะพาผู้รู้ทางกฎหมายหรือคนที่เคยมีประสบการณ์การซื้อบ้านหรือคอนโดฯมาก่อนไปด้วยเพื่อช่วยตีความสัญญา

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับตัวบทความสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า