อสังหาขานรับแก้เกณฑ์ LTV ปลุกกำลังซื้อรายย่อยกระตุ้นเศรษฐกิจ
ในที่สุด มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติที่บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ก็เดินมาถึงจุดที่ต้องทำไมเนอร์เชนจ์ หลังจากบังคับใช้ 9 เดือนเต็ม ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน-31 ธันวาคม 2562 เนื่องจากมีผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างกว้างขวาง
LTV กระแทกเงินกู้สัญญา 2 ดิ่งเหว
สถิติจาก “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” โชว์ตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระบบสถาบันการเงินเอกชนและรัฐ ช่วง 1 มกราคม-พฤศจิกายน 2562 พบว่า ภาพรวมสินเชื่อเติบโต 6.3% แบ่งเป็นแนวราบ โต 11.8% แต่คอนโดมิเนียมติดลบ -7.4%เจาะลึกการกู้สัญญาแรก ตัวเลขเฉพาะสินเชื่อสถาบันการเงินเอกชน (ไม่รวมสินเชื่อแบงก์รัฐ) การปล่อยกู้ซื้อบ้านโต 5% คอนโดฯติดลบเล็กน้อย -1.9%แต่พอเป็นสัญญาที่ 2 ขึ้นไป การปล่อยกู้ซื้อบ้านติดลบ -10.4% ส่วนคอนโดฯแทบไม่ต้องเดา ติดลบถึง -25.3%
ทั้งนี้ทั้งนั้น แบงก์ชาติยังไม่ได้แยกให้ว่า ตัวเลขสัญญาที่ 2 ที่ติดลบมากมายนั้น หากคัดกรองเฉพาะช่วงที่ LTV มีผลบังคับใช้จริง ๆ คือ เริ่มต้นไตรมาส 2/62 คาดว่ายอดติดลบจะสูงกว่านี้
เป็นเหตุผลให้ “ดร.วิรไท สันติประภพ” ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาพูดชัด ๆ เป็นครั้งแรกว่า แบงก์ชาติอยู่ระหว่างทบทวนมาตรการ LTV โดยวางกรอบเวลาว่าจะประกาศมาตรการผ่อนปรนให้จบภายในมกราคม 2563
เหตุผลเพื่อ “…ไม่ให้เกณฑ์ LTV ตึงเกินไป หรือทำให้มีผลข้างเคียงเกินควรต่อผู้ที่เกี่ยวข้อง”
พฤติกรรมเปลี่ยน ซื้อบ้าน 1-2 หลัง
“วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรระบุว่า นับตั้งแต่ก่อนมีมาตรการ LTV และตลอดปี 2562 ทางตัวแทน 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์มีข้อเรียกร้องให้ชะลอการใช้ออกไปก่อน เพราะจังหวะการนำมาใช้บังคับไม่เหมาะสม เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังชะลอตัวต่อเนื่อง
ล่าสุด ข้อเสนอยังคงเหมือนเดิม กล่าวคืออย่างน้อยให้เลื่อนการบังคับใช้ออกไป 1 ปี โดยยกเว้นบังคับใช้ในปี 2563 และเริ่มนำกลับมาใช้ใหม่ในวันที่ 1 มกราคม 2564
ทั้งนี้ สมาคมเห็นด้วยกับการนำมาตรการ LTV มาบังคับใช้ เพราะสร้างเสถียรภาพให้กับระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระยะยาว อย่างไรก็ตาม แบงก์ชาติต้องการแก้ปัญหาหลัก คือ สินเชื่อมีเงินทอน ซึ่งเป็นเพียงจุดเล็ก ๆ ของอุตสาหกรรม แต่ LTV มีผลกระทบรุนแรง เปรียบเหมือนมีผู้ป่วยแล้วให้ยาปฏิชีวนะที่ต้องการให้มีผลครอบคลุมเยอะมาก จนกลายเป็นว่าตัวยา
ไม่ได้ฆ่าเชื้อโรคร้ายอย่างเดียว แต่ฆ่าเชื้อดีด้วย
คำว่าฆ่าเชื้อโรคร้าย เปรียบเทียบถึงนักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ส่วนการฆ่าเชื้อดี คือ ผู้ซื้ออสังหาฯเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่โดนผลกระทบจาก LTV ไปด้วย
“เศรษฐกิจอย่างนี้ สิ่งที่รัฐควรทำ คือ พยายามให้กระทบเรียลดีมานด์น้อยที่สุด เราพยายามบอกว่า การซื้อหลังที่ 2 ไม่ใช่ซื้อเก็งกำไร แต่ซื้อเพื่ออยู่จริง พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยทุกวันนี้ การมีบ้าน 1-2 หลัง กลายเป็นเรื่องปกติไปแล้ว”
และ “…อีกส่วนที่คิดว่าสำคัญ ภาวะเศรษฐกิจไทยที่สโลว์ดาวน์ เราต้องการกระตุ้นลงทุน ถ้าปิดกั้น ใส่ LTV ที่เกี่ยวกับนักลงทุน ยิ่งทำให้สโลว์ดาวน์ ไม่สนับสนุนให้มีการลงทุนของไพรเวตเซ็กเตอร์ ซึ่งกำลังซื้ออาจเหลือ ถามว่าแบงก์ชาติห้ามไหม
ไม่ได้ห้ามก็จริง แต่บังคับให้วางเงินดาวน์ 20-30% ทำให้ผลตอบแทนลงทุนไม่น่าสนใจ ผู้ซื้อนักลงทุนก็เลยหายไป”
แนะบังคับเงินดาวน์แพงหลังที่ 3 เป็นต้นไป
ในฟากของ “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวสอดคล้องกันว่า ผู้ซื้อเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง มีการเปลี่ยนพฤติกรรม เดิมภาครัฐมองว่าลูกค้าเรียลดีมานด์ต้องซื้อเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้น
ปัจจุบันอยากให้ปรับกระบวนคิดใหม่ ลูกค้าเรียลดีมานด์มีหลายเหตุผลที่มีการซื้อหลังที่ 2 มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นมีบ้านอยู่นอกเมือง ซื้อคอนโดฯให้ลูกเรียน, อยู่ใกล้ที่ทำงาน, คนต่างจังหวัดเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ซื้อคอนโดฯดีกว่าเช่าอพาร์ตเมนต์, รวมทั้งคนกรุงเทพฯไปทำงานต่างจังหวัดก็มีการซื้อบ้านอยู่ทดแทนการเช่า ฯลฯ
ในขณะที่สถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัยตอนนี้ตึงตัวไปหมด คนอยากมีบ้านเจอภาวะซื้อได้แต่โอนไม่ได้เพราะกู้ไม่ผ่าน เกณฑ์ LTV กดดันให้การพิจารณาสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดจนยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น
แนวทางข้อเสนอซึ่งเป็นหลักการเดียวกันของ 3 สมาคมวงการที่อยู่อาศัย ก็คือขอให้ LTV ใช้บังคับเงินดาวน์ 20% สำหรับการซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป
ปลดล็อกการกู้ร่วมแบบไม่มีเงื่อนไข
สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ “ธีรเดช เกิดสำอางค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-ทาวน์เฮาส์บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นสั้น ๆ
**ว่า ปี 2563 ดีที่สุด คือ ยกเลิกการใช้ LTV ไปก่อน แต่ถ้าทำไม่ได้ อย่างน้อยที่สุดมีมาตรการผ่อนปรนออกมาก็ยังดีในฐานะผู้บริหารที่มีพอร์ตทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท เป็นหลัก และมียอดโอน ณ ปี 2562 อยู่ที่ 16,000 ล้านบาท จุดโฟกัสของพฤกษาฯอยู่ที่ขอให้มีการ “ปลดล็อกการกู้ร่วม” โดยไม่ต้องมีเงื่อนไข
สิ่งที่เผชิญในช่วงบังคับใช้ LTV 9 เดือนที่ผ่านมา เดิมเวลาเปิดพรีเซลโครงการใหม่ มียอดจองซื้อ 300-400 ล้านบาท ในจำนวนนี้ลูกค้าขอยกเลิกการจองก่อนกู้เงิน 40% แต่หลังจากมีมาตรการ LTV บังคับใช้ ยอดขอยกเลิกสูงขึ้นเป็น 50%
ถัดมา ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ยื่นกู้ เดิมมี 7-10% หลังจากมี LTV ยอดเพิ่มเป็น 15% ถือว่าสูงมาก
ปัญหาการกู้ร่วมอยู่ที่ผู้กู้ร่วมถูกนับเหมารวมว่า ซื้อบ้านหลังแรกร่วมกับผู้กู้หลัก ซึ่งมีเงินดาวน์ 5% ต่อมาหากผู้กู้ร่วมต้องการซื้อบ้านหลังแรกของตัวเอง ต้องจ่ายเงินดาวน์ 20% เพราะแบงก์ชาติตีความว่า เป็นการซื้อหลังที่ 2
ในประเด็นนี้ แบงก์ชาติเพิ่งมีประกาศผ่อนปรนการกู้ร่วม แต่ยกเว้นให้เฉพาะผู้กู้ร่วมที่ “ไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วม” กับผู้กู้หลัก
ทำให้มีการตีความว่า เป็นการปลดล็อกแบบหลอก ๆ เพราะในทางปฏิบัติ ธนาคารที่ปล่อยกู้จะใส่ชื่อผู้กู้ร่วมให้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้กู้หลัก เพราะเวลามีปัญหาเบี้ยวหนี้ การติดตามผลทำได้ง่ายกว่าทั้งผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วม
“ฐานลูกค้าของผมขอสินเชื่อซื้อทาวน์เฮาส์เป็นสัญญาที่ 2 สัดส่วนถึง 18% หรือเกือบ 3,000 ล้าน ส่วนใหญ่คนกู้อยากมีกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่มีใครอยากมีหนี้โดยไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่มีใครอยากมีหนี้ลอย ในขณะที่แบงก์ชาติออกประกาศให้การกู้ร่วม
กรณีไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ไม่ต้องนับเป็นหลังที่ 1 ซึ่งต้องบอกว่าไม่ได้ปลดล็อกจริง ช่วยอะไรไม่ได้เลย ถ้าต้นทางคือแบงก์ชาติไม่แก้ไขเรื่องนี้ เพราะสุดท้าย ลูกค้าผู้กู้ร่วมก็ซื้อบ้านหลังแรกของตัวเองไม่ได้อยู่ดี”
สภาหอฯยื่นหนังสือแก้ด่วน ด่วน
สุดท้าย “อธิป พีชานนท์” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย บอกว่า สภาหอฯเตรียมยื่นหนังสือถึงแบงก์ชาติเรียกร้อง 2 ประเด็น
**1.ขอให้ผู้ว่าการ ธปท.เลื่อนการบังคับใช้ LTV เป็น 1 มกราคม 2564 2.ถ้าไม่สามารถเลื่อนได้ ขอให้ผ่อนปรนสัญญาที่ 3 โดยสัญญาที่ 1+2 ใช้เกณฑ์ LTV เดิม คือ กู้ซื้อบ้านมีเงินดาวน์ 5% ซื้อคอนโดฯเงินดาวน์ 10%
ส่วนข้อกังวลคนเก็งกำไรคอนโดฯ หรือสินค้าตากอากาศบางประเภท ขอให้โฟกัสทำเลหรือสินค้าที่น่ากังวลเป็นจุด ๆ ไป ไม่ทำแบบเหมารวม เช่น คอนโดฯตากอากาศในภูเก็ต พัทยา หรือกลุ่มราคาแพงเกิน 5-7 ล้านบาท เป็นต้น
“บ้าน-คอนโดฯตอนนี้หัวปักดินกันหมดแล้ว ยอดพรีเซลคอนโดฯติดลบ -30% บ้านจัดสรรไม่มีปัญหามาก เพราะคนซื้อเรียลดีมานด์ ตัวเลขลง -5% ถ้า LTV ไม่มีการผ่อนปรนให้รีแลกซ์เทรนด์ ตลาดยิ่งจะเป็นช่วงขาลงลึกลงไปเรื่อย ๆ”