ตลาดออฟฟิศ อัตราครอบครองลดต่อเนื่อง รับซัพพลายทะลัก 1.16 ล้านตร.ม. ในอีก 2.5 ปี

ตลาดออฟฟิศ ไตรมาส 2 ปี 67 ดูดซับเพิ่มเป็น 4.73 ล้านตร.ม. พลิกบวก 4% แต่อาคารสีเขียว ติดลบ 5,900 ตร.ม. ครั้งแรกนับจากปี 65 คาดไตรมาสหน้าฟื้น ฟากอัตราครอบครองลดลงต่อเนื่อง 1-2.5% แรงกดดันซัพพลายทะลัก 1.16 ล้านตร.ม. ในอีก 2.5 ปี

วันที่ 2 กันยายน 2567นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า อุปทานอาคารสำนักงานพื้นที่กรุงเทพฯ ในไตรมาส 2 ปี 2567 เพิ่มขึ้น 29,200 ตร.ม. หรือ 0.5% จากไตรมาสก่อน เป็น 6.16 ล้าน ตร.ม.

โดยมีอาคารสำนักงานใหม่ 2 แห่งสร้างแล้วเสร็จ ได้แก่ อาคารศุภาลัย ไอคอน สาทร และรัชโยธิน ฮิลส์ ส่วนพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงานสีเขียวคิดเป็น 24% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดในตลาด

ขณะที่ซัพพลายในอนาคต เนื่องจาก ไม่มีการประกาศก่อสร้างโครงการใหม่ พื้นที่ให้เช่ารวมสำหรับการพัฒนาจึงลดลงเหลือ 1.46 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 24% ของระดับอุปทานในปัจจุบัน

พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ยังคงเป็นทำเลหลัก โดย 60% ของอุปทานใหม่จะกระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยในอีก 2.5 ปีข้างหน้าอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ดังนี้

• ครึ่งปีหลัง 2567 อยู่ที่ 410,700 ตร.ม.
• ปี 2568 คาดการณ์ 316,000 ตร.ม.
• ปี 2569 คาดการณ์ 440,400 ตร.ม.

ด้านอุปสงค์ การดูดซับสุทธิของตลาดพื้นที่สำนักงานในไตรมาสนี้เป็นบวก เท่ากับ 18,400 ตร.ม เพิ่มขึ้นจากที่ติดลบในไตรมาสก่อน ส่งผลให้พื้นที่ครอบครองทั้งหมดเพิ่มขึ้น 0.4% จากไตรมาสก่อน เป็น 4.73 ล้าน ตร.ม.

นับเป็นครั้งแรกตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ที่การดูดซับสุทธิของพื้นที่สำนักงานสีเขียวติดลบ โดยลดลงเหลือ -5,900 ตร.ม. ขณะที่พื้นที่สำนักงานที่ไม่ใช่สำนักงานสีเขียวเพิ่มขึ้น 24,300 ตร.ม.

เทรนด์โดยรวมคาดว่าความยั่งยืนยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญในตลาดสำนักงาน การดูดซับสุทธิของพื้นที่สำนักงานสีเขียวมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวในไตรมาสหน้า

ความต้องการพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น มีการดูดซับสุทธิที่ 23,400 ตร.ม. ในขณะที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานในย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) หดตัวเล็กน้อย การดูดซับสุทธิติดลบ -4,950 ตร.ม.

ไดนามิกส์ตลาดตามแต่ละภาคกลุ่ม อัตราการครอบครองตลาดโดยรวมทรงตัวที่ 77% สอดคล้องกับไตรมาสก่อน

สำนักงานเกรด A มีเสถียรภาพมากที่สุด อัตราการครอบครองสูงสุดที่ 80% แม้ว่าจะลดลง 2.5% เมื่อเทียบปีต่อปี เนื่องจากแรงกดดันอย่างต่อเนื่องของอุปทาน สำนักงานเกรด B เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% ส่วนสำนักงานเกรด C ลดลง 1% เหลือ 77%

ด้านค่าเช่าเฉลี่ยในไตรมาส 1 อยู่ที่ 817 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสก่อน และ 0.3% จากปีก่อน ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารทุกเกรดเพิ่มขึ้น แม้ว่าเทรนด์โดยรวมมีแนวโน้มเป็นบวก แต่ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่เลือกที่จะคงค่าเช่าในอัตราเดิม

ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสก่อน เป็น 933 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองเฉลี่ยยังคงทรงตัวที่ 79% สีลม-สาทร-พระราม 4 เป็นย่านหลักที่ขับเคลื่อนพื้นที่การเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยพื้นที่ย่านดังกล่าวมีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญโดยการดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 22,200 ตร.ม. ทำให้อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 0.4% จากไตรมาสก่อน ส่วนอัตราค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.7% จากไตรมาสก่อน

ตรงกันข้ามกับย่านศูนย์กลางธุรกิจ ตลาดนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าและอัตราการครอบครองที่ลดลง ค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 1.6% จากไตรมาสก่อน เหลือ 660 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน อัตราการครอบครองเฉลี่ยก็ลดลงเช่นกัน โดยลดลง 0.5% จากไตรมาสก่อน เหลือ 74% ค่าเช่าของตลาดทั้ง 3 กลุ่มมีการเติบโตเป็นบวก แต่อัตราการครอบครองลดลง

“ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2567 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯขยายตัวเล็กน้อย เนื่องจากการเติบโตของอุปทาน พื้นที่ให้เช่า และอัตราค่าเช่า ถึงแม้ว่าอัตราการดูดซับสุทธิจะกลับมาเป็นบวก แต่อัตราการครอบครองยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องเนื่องจากอุปทานแซงหน้าอุปสงค์”

ทั้งนี้ คุณภาพยังคงเป็นปัจจัยสำคัญของการเลือกอาคารสำนักงาน แม้ว่าคำจำกัดความของ "คุณภาพ" ยังคงพัฒนาไปอย่างต่อเนื่อง หลังการแพร่ระบาด

ผู้เช่าจำนวนมากได้ปรับเปลี่ยนการใช้พื้นที่สำนักงาน โดยให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่น เทคโนโลยี และการปรับตัว การสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่รองรับรูปแบบการทำงานที่หลากหลายและเน้นความเป็นอยู่ที่ดีของพนักงานมีความสำคัญมากขึ้น

นอกจากนี้ ผู้เช่ายังให้ความสำคัญกับแนวคิดในเรื่องความยั่งยืนและ ESG ก่อนตัดสินใจเช่า ด้วยความมุ่งมั่นด้านคาร์บอน บางบริษัทจะพิจารณาเฉพาะอาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียวเท่านั้น แม้ว่าตัวเลือกที่ไม่ได้รับการรับรองจะมาพร้อมกับสิ่งจูงใจที่น่าดึงดูดก็ตาม

ตามที่ได้เน้นย้ำในไตรมาสที่แล้ว มีเทรนด์ที่ชัดเจนว่าผู้เช่าเปลี่ยนจากโฮมออฟฟิศเป็นอาคารสำนักงานแบบดั้งเดิม แรงหนุนหลักจากความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลายและการเข้าถึงที่มากขึ้น นี่เป็นอีกข้อบ่งชี้ถึงการนำเสนอบริการที่มีคุณภาพที่กำลังเกิดขึ้นในตลาด

อาคารเก่าที่ไม่ได้รับการปรับปรุงสินทรัพย์ (AE) หรือปรับปรุงการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก (FM) ต้องเผชิญกับการคุกคามมากขึ้นจากการเกิดขึ้นของอาคารใหม่ ๆ ที่ใช้กลยุทธ์การกำหนดราคาที่แข่งขันได้ พื้นที่ทางกายภาพ และบริการที่ตอบสนองความต้องการของผู้เช่ายุคใหม่

เนื่องจาก จะมีพื้นที่อุปทานใหม่เกือบ 1.2 ล้าน ตร.ม. ในอีก 2.5 ปีข้างหน้า แรงกดดันต่อจำนวนการเช่าพื้นที่และค่าเช่าจะเพิ่มสูงขึ้น ในอนาคต

ราคาค่าเช่าจะกลายเป็นตัวชี้วัดของตลาดที่มีความน่าเชื่อถือน้อยลง เนื่องจากช่องว่างระหว่างอัตราค่าเช่าและค่าเช่าที่แท้จริงเริ่มกว้างขึ้น

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 คาดว่าจะมีการเช่าเพิ่มมากขึ้นในพื้นที่ ย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 จากการเปิดตัวอย่างเป็นทางการของโครงการ วัน แบงค็อก เฟส 1 ซึ่งเป็นตัวชี้วัดหลักของตลาดที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะในช่วงที่กลไกตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างหลากหลายตลอดเวลา

“การแข่งขันในตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ยังคงเข้มข้น อย่างไรก็ตาม คุณสามารถประสบความสำเร็จในอาคารทุกเกรดได้ หากเข้าใจตลาดและความต้องการของผู้เช่าที่ทันสมัย ปัจจุบัน ความยั่งยืนเป็นปัจจัยที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้สำหรับผู้เช่าจำนวนมาก

ดังนั้น การมีคุณสมบัติของอาคารสีเขียวและการเน้นการปฏิบัติตามหลัก ESG จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในการทำให้ทรัพย์สินของคุณมีความสามารถในการแข่งขันและดึงดูดใจในตลาดปัจจุบัน” นายปัญญา กล่าวปิดท้าย

📌 อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่ 📌