หยวนต้า คาด อสังหาฯ ครึ่งหลังยังท้าทาย

หุ้นวิชั่น - ทีมข่าวหุ้นวิชั่น รายงาน บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด ระบุ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ Presales ไตรมาส 2/2568 หดตัวแรง จากโครงการแนวสูงรับผลกระทบแผ่นดินไหว เปิดโครงการลดลง คาดกระทบกำไรปรับตัวลง ขณะที่ภาพครึ่งปีหลังยังเผชิญความท้าทาย จากปัจจัยมหาภาคหลายด้าน แต่คาดจะเริ่มเห็นการฟื้นตัวที่ดีขึ้น จากโครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่ส่วนใหญ่เริ่มโอน และรับผลบวกมาตรการกระตุ้นเต็มไตรมาส ชู AP เด่น ผลงานครึ่งหลังโตกว่าครึ่งแรก

Presales ไตรมาส 2/2568 หดตัวแรง แนวสูงชะลอ …คาดกำไรอ่อนแอ

Presales ไตรมาส 2/2568 หดตัวแรงจากแนวสูงรับผลกระทบแผ่นดินไหว ยอดขายรอโอน (Presales) ไตรมาส 2/2568 ของกลุ่มอสังหาฯ ภายใต้ Coverage จำนวน 11 บริษัท รวมอยู่ที่ 4.7 หมื่นล้านบาท (-25% QoQ, -29% YoY) แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 3.2 หมื่นล้านบาท (+3% QoQ, -10% YoY) และโครงการแนวสูงเพียง 1.5 หมื่นล้านบาท (-53% QoQ, -51% YoY) โดย SC เป็นเพียงรายเดียวในกลุ่มฯ ที่มียอด Presales เติบโต QoQ และ YoY จากกลุ่มแนวราบระดับบนที่ราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อหน่วยขึ้นไป

การชะลอตัวของ Presales ไตรมาส 2/2568 ของกลุ่มฯ มีสาเหตุหลักจาก

1) มูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลงเหลือเพียง 3.3 หมื่นล้านบาท (-38% QoQ, -60% YoY) โดยเป็นแนวราบเกือบทั้งหมด ขณะที่แนวสูงมีสัดส่วนเพียง 2.0 พันล้านบาท หรือ ราว 6% ของมูลค่าเปิดใหม่ เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลื่อนการเปิดโครงการแนวสูงออกไปเพื่อเน้นตรวจสอบความเรียบร้อยโครงการเดิม และควบคุมคุณภาพการก่อสร้างในโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ

2) ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูงลดลงในช่วงต้นไตรมาสจากผลกระทบของเหตุการณ์แผ่นดินไหวช่วงปลายเดือน มี.ค.

3) ปัจจัยฤดูกาล ไตรมาส 2/2568 ซึ่งมีวันหยุดกระจายอยู่ตลอดทั้งไตรมาส ทำให้การเปิดขายและการจองชะลอลง

แนวโน้มกำไรไตรมาส 2/2568 ยังถูกกดดันจากยอดโอนช้า แข่งขันสูง กดดัน Margin

คาดแนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 2/2568 ของกลุ่มอสังหาฯ ปรับตัวลดลง YoY ตามทิศทางของยอด Presales ที่ชะลอตัว และการโอนกรรมสิทธิ์ยังฟื้นตัวได้อย่างจำกัด จากการที่ธนาคารพาณิชย์ยังคงใช้เกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ซึ่งยังคงเป็นกลุ่มหลักของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ขณะเดียวกันการแข่งขันด้านราคาที่ยังคงรุนแรง เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดท่ามกลางอุปสงค์ที่อยู่อาศัยยังไม่กลับเข้าสู่ระดับปกติ ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) มีแนวโน้มลดลง YoY อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับ QoQ คาดว่าผลประกอบการจะฟื้นตัวขึ้นบางส่วนจากฐานกำไรที่ต่ำผิดปกติในไตรมาส 1/2568 ซึ่งได้รับผลกระทบจากการเร่งโอนส่งมอบบางโครงการไปในช่วงปลายปี 2567 ประกอบกับในไตรมาส 2/2568 มีโครงการแนวสูงบางส่วนที่สร้างแล้วเสร็จและเริ่มทยอยโอน

2H68 ภาพฟื้นตัวยังไม่ชัดเจน …ปัจจัยภายนอกและสินเชื่อยังเป็นข้อจำกัดหลัก

แนวโน้มการฟื้นตัวภาคอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังนี้ ยังคงเผชิญความท้าทายจากปัจจัยมหภาคหลายด้าน ได้แก่

1) ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคล่าสุด ณ เดือนพฤษภาคม อยู่ที่ระดับ 54.2 ลดลงต่อเนื่อง MoM สะท้อนการระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะในสินทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ที่อยู่อาศัย

2) ความไม่แน่นอนด้านเศรษฐกิจโลก รวมถึงความล่าช้าในการเจรจาข้อตกลงภาษีนำเข้าสหรัฐฯ (Reciprocal Tariff) ของไทย ซึ่งยังขาดความชัดเจน และกระทบต่อ Sentiment ของนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติในภาคอสังหาฯ

3) สภาพสินเชื่อที่ยังคงตึงตัว สะท้อนผ่านยอดหนี้เสีย (NPL) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ไตรมาส 1/2568 ที่ +18% YoY ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์คงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มฟื้นตัวได้จำกัด

คงน้ำหนัก Neutral … Selective Buy

แนวโน้มกำไรไตรมาส 2/2568 คาดยังอยู่ในระดับต่ำจากยอดขายชะลอตัวและเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่กดดันการโอนโครงการแนวสูง อีกทั้งกลุ่มฯ ยังคงเผชิญความไม่แน่นอนจากปัจจัยมหภาค ทั้งความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังอยู่ในระดับต่ำ สภาพสินเชื่อที่ยังตึงตัว รวมถึงความล่าช้าของการเจรจาภาษีสหรัฐฯ อย่างไรก็ตาม คาดจะเริ่มเห็นการฟื้นตัวที่ดีขึ้นในครึ่งปีหลังนี้จากโครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่ส่วนใหญ่เริ่มโอน และรับผลบวกมาตรการกระตุ้นเต็มไตรมาส

คงน้ำหนักกลุ่ม Neutral แนะนำ Selective Buy เหมาะสำหรับถือระยะยาวเพื่อรับปันผล เลือก AP (TP@7.55) แนวโน้มผลประกอบการครึ่งปีหลังเติบโต เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก โดยบริษัทฯ มีสินค้าหลากหลาย รักษาส่วนแบ่งในตลาดได้ และมีอัตราปันผลเฉลี่ย 8% ต่อปี