AMATA – WHA – PIN แกร่ง ต่างชาติดันยอดขายที่ดิน

หุ้นวิชั่น - CGSIเปิดมุมมองกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม ได้รับอานิสงส์การย้ายฐานการผลิตตามกลยุทธ์ China+1ที่แข็งแกร่งชี้ไทยและเวียดนามเป็นจุดหมายน่าสนใจ ปรับเพิ่มคำแนะนำเป็น Overweightแนะ” ซื้อ”AMATA-WHA-PINจ่อขายที่ดินเพิ่ม

ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ว่า อุปสงค์การย้ายฐานการผลิตตามกลยุทธ์ China+1 ยังคงแข็งแกร่ง เนื่องจากบริษัทจีนและบริษัทข้ามชาติมักเลือกอาเซียนเป็นจุดหมายหลัก ขณะที่สหรัฐเก็บภาษีจากเวียดนามและไทยต่ำกว่าจีนถึง 27-28% ทำให้ทั้งไทยและเวียดนามเป็นจุดหมายที่น่าสนใจสำหรับการย้ายฐานการผลิต

นอกจากนี้ยอดขอรับการส่งเสริมการลงทุนในไทย (ไม่รวมการลงทุนใน data centre หรือ DC) ในช่วง 9 เดือนของปีนี้ ยังเติบโตสูงถึง 23.7% yoy เป็น 7.618 แสนล้านบาท อีกทั้ง ความชัดเจนเรื่องอัตราภาษีที่สหรัฐจะเก็บจากสินค้าจีนและเกณฑ์ที่กำหนดสินค้าสวมสิทธิ์ อาจช่วยเร่งการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนจีนในปี 69-70

อัพยอดขายที่ดิน

ฝ่ายวิเคราะห์ฯจึงปรับประมาณการยอดขายที่ดินใหม่ของผู้ประกอบการที่ศึกษาขึ้น 3.4-13.6% ในปี 69-70 เท่ากับว่ายอดขายที่ดินปี 69 ของ WHA จะอยู่ที่ 2,000 ไร่, AMATA 1,172 ไร่ และ PIN 570 ไร่

ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ CGSI ได้วิเคราะห์ความอ่อนไหวของผลกระทบจากมาตรการภาษีของสหรัฐต่อยอดขายที่ดินของ WHA และ AMATA โดยกรณีที่ตั้งสมมติฐานว่ามาตรการภาษีจะส่งผลกระทบปานกลางหรือทำให้ FDI ไหลเข้าไทยลดลง 10-20% และชะลอการย้ายฐานการผลิตตามกลยุทธ์ China+1 ในระดับหนึ่ง กรณีนี้ ประมาณการว่า WHA และ

AMATA จะมียอดขายที่ดินเฉลี่ย 3,312 ไร่ต่อปีในปี 69-71 หรือลดลงจาก 5,553 ไร่ในปี 67 (ก่อนสหรัฐตั้งกำแพงภาษี) ซึ่งยังสูงกว่าค่าเฉลี่ย 1,732 ไร่ต่อปีในปี 56-65 เกือบเท่าตัว

ขณะที่กรณีแย่สุด คาดว่ามาตรการภาษีจะทำให้ FDI ลดลง 40-60% หรือใกล้เคียงกับช่วงวิกฤตการเงินโลกในปี

51-52 ซึ่งจะกระทบประมาณการกำไรจากการดำเนินงานปกติ 3.7-13.3% ในปี 69-70 ส่วนกรณีดีสุดประเมินว่า FDI จะไหลเข้าไทยเพิ่มขึ้น 5-12% คล้ายกับการไหลเข้าจาก China+1 ในปี 65 ซึ่งจะส่งผลให้ประมาณการกำไรปกติในปี 69-70 มี upside 3.4-12.0%

AMATA-WHA-PIN เฮ!

ฝ่ายวิเคราะห์ฯ มองว่า WHA จะได้ประโยชน์จากการลงทุนใน data centre หรือ DC เพิ่มขึ้นในประเทศไทย เนื่องจากบริษัทมีบริการจัดหาน้ำ รวมทั้งขายที่ดินและไฟฟ้าให้กับลูกค้า DC โดยตรง จึงประมาณการว่ายอดขายที่ดินจาก DC จะมีสัดส่วน เพิ่มเป็น 50% ของยอดขายที่ดินโดยรวมในปี 69 จาก 21.7% ในปี 67 โดยประมาณการนี้ได้รวมสัญญาใหม่สองฉบับของ WHA ในการจัดหาน้ำรวม 57 ล้านลูกบาศก์เมตรให้ลูกค้า DC และคาดว่ารายได้จากการจำหน่ายน้ำให้ลูกคา DC จะมีสัดส่วนเพิ่มจาก 0% ในปี 67 เป็น 26.5% ของรายได้รวมจากธุรกิจ สาธารณูปโภคภายในปี 75

ปรับเพิ่มน้ำหนักการลงทุนกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมไทยจาก Neutral เป็น Overweight เพราะมาตรการภาษีของสหรัฐส่งผลกระทบต่อแนวโน้มความต้องการที่ดินน้อยกว่าที่คาด ขณะที่กลุ่มนี้ซื้อขายที่จุดต่ำสุดหรือ -2SD จากค่าเฉลี่ยย้อนหลังห้าปี ซึ่งมองว่าเป็น oversold ยังแนะนำ “ซื้อ” AMATA ที่ราคาเป้าหมาย 23.90 บาท เนื่องจากมีแนวโน้มทำรายได้ชัดเจน แนะนำ “ซื้อ” WHA และปรับราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 4.14 บาท เท่ากับ P/E 12.1 เท่าในปี 70 เพราะเชื่อว่าจะได้รับประโยชน์จากความต้องการ Data center ที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ปรับเพิ่มคำแนะนำ PIN จาก“ถือ” เป็น “ซื้อ” และปรับราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 5.48 บาท เท่ากับ P/E 4.2 เท่าในปี 2570 ด้วยยอดขายที่ดินที่แข็งแกร่งจากโครงการใหม่ในปี2569

ทั้งนี้ downside risk ของกลุ่มคือ การที่สหรัฐปรับเพิ่มอัตราภาษีของอาเซียน ส่วนปัจจัยบวกคือการที่ WHA และ AMATA มียอดขายที่ดินแข็งแกร่งกว่าคาดในไตรมาส 4/2568ปี 2569