อสังหาซึมยาวข้ามปีรอฟื้นไข้ ลดไซซ์โครงการ-ชะลอลงทุน

มาตรการ LTV มัดตราสังตลาดบ้าน-คอนโดฯอยู่หมัด กดดันยอดขายซบเซาต่อเนื่องข้ามปี 2562-2563 “พฤกษาฯ” งัดแผนรัดเข็มขัดองค์กร ปรับลดแผนลงทุนโครงการใหม่ยกแผง “ศูนย์ข้อมูลฯ” ชี้เทรนด์อสังหาฯปีชวดเพิ่งฟื้นไข้ “เน็กซัสฯ” ฟันธงมาตรการรัฐจะเห็นผลงานต้องรอดูไตรมาส 4/63

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มพฤกษา-แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แผนธุรกิจปี 2563 ประเมินว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สดใสต่อเนื่่องจากปี 2562 คาดว่ามียอดพรีเซลหรือยอดขายใหม่ติดลบ 15-20% แนวโน้มการวางแผนพัฒนาโครงการจึงเป็นแผนตั้งรับ ไม่ได้เน้นการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ต้องหันกลับมาให้ความสำคัญกับการระบายสต๊อกสะสม มูลค่ารวม 1 หมื่นกว่าล้านบาท

หนี้ครัวเรือน-กู้ไม่ผ่านทุบกำลังซื้อ

โดยประเมินว่า ภาพรวมตลาดบ้าน-คอนโดมิเนียมปี 2563 ดีที่สุด คือ ทรงตัว หรือโต 5% จากปี 2562 เท่ากับยังซบเซาต่อเนื่อง 2 ปี (2562-2563)

“อสังหาฯเหนื่อย 2 ปีติดต่อกัน เพราะปัจจัยเศรษฐกิจไทย คนเป็นหนี้เยอะ มี 2 ตัวที่เราดู เซ็กเมนต์บนไม่ค่อยจ่าย เขาไม่มั่นใจ ส่วนเซ็กเมนต์กลาง-ล่าง จีดีพี 2% กว่าทำให้กำลังซื้อมีปัญหา ไม่มีปัจจัยบวกมาขับเคลื่อนมากนัก ผมมองว่าต้องรอปี 2564 อสังหาฯถึงจะ recover อีกครั้ง”

โดยตัวช่วยจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลจะเห็นผลเป็นรูปธรรมกลางปี 2563 เป็นต้นไป

รัดเข็มขัดองค์กรตั้งแต่ไก่โห่

การปรับตัวของพฤกษาฯ คงไม่ได้เน้นการเปิดโครงการใหม่ที่มีมูลค่าสูงที่สุด แต่หันมาเน้นความสามารถในการทำกำไรเป็นหลัก กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจต้องควบคุมค่าใช้จ่ายอย่างระมัดระวัง รวมทั้งการลงทุนใหม่ ๆ ต้องรีโมเดลด้วยเช่นกัน

“ปัจจุบันพฤกษาฯมีพนักงาน 3,000 คน มีนโยบายเพิ่มประสิทธิภาพทุกคนให้เติบโตไปกับองค์กร ใช้นโยบายรัดเข็มขัดตั้งแต่กลางปี”62 ต้นทุนที่รัดเข็มขัดได้เร็วที่สุด คือ แบ็กออฟฟิศ การตลาดที่ใช้สื่อดั้งเดิมและต้นทุนสูงยกเลิกเกือบหมดหันมาเพิ่มบทบาทช่องทางสื่อสารออนไลน์ ซึ่งใช้ได้ผลดีน่าพอใจ”

รีไซซ์แผนลงทุนบ้าน-คอนโดฯ

นายปิยะกล่าวต่อว่า การพัฒนาโครงการใหม่มีการรีไซซ์โครงการให้เล็กลง และกระจายพอร์ตลงทุนให้ครอบคลุมทุกมุมเมือง อาทิ ใช้ที่ดิน 1.5-2 ไร่ ห้องชุดไม่เกินโครงการละ 200 ยูนิตบวกลบ ราคา 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อในช่วงเศรษฐกิจขาลงที่ยังมีดีมานด์ เหตุผลเพื่อให้สามารถปิดการขายและโอนในระหว่างปีได้ กรณีมีการยกเลิกหรือทิ้งดาวน์ พอร์ตโครงการ 200 ยูนิต บริหารจัดการง่ายกว่าคอนโดฯไซซ์ใหญ่ที่มี 300-500 ยูนิต

ส่วนโครงการแนวราบ สินค้าบ้านเดี่ยวประเมินว่ากำลังซื้อหลักเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ประจำเดือนละ 5 หมื่น-1 แสนบาท คำนวณการขอสินเชื่อเท่ากับสามารถซื้อบ้านราคา 5-10 ล้านบาท

2563 อสังหาฯแค่ฟื้นไข้

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC กล่าวว่า นิยามตลาดที่อยู่อาศัยปี 2563 เป็นปีเพิ่งฟื้นไข้ เพราะฉะนั้น ดีเวลอปเปอร์จำเป็นต้องลงทุนอย่างระมัดระวังเพื่อให้ซัพพลายเกิดใหม่สอดคล้องกับกำลังซื้อ เนื่องจากปี 2562 มีสต๊อกสร้างเสร็จสะสมและสต๊อกเหลือขายในโครงการสูง

ประเมินสาเหตุที่สต๊อกสูง เพราะยอดขายใหม่หรือยอดพรีเซลถูกสกัดจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ โดยปัจจัยภายในมีมาตรการ LTV-loan to value แบงก์ชาติบังคับเงินดาวน์แพงในการกู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ นอกจากนักลงทุนและนักเก็งกำไรหายไปแล้ว ยังมีผลทำให้การพิจารณาสินเชื่อเข้มงวด จนมียอดกู้ไม่ผ่านสูง

ส่วนปัจจัยภายนอก มาจากเทรดวอร์กระทบการส่งออก กำลังซื้อลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะจีนเจอค่าเงินบาทแข็ง ทำให้อสังหาฯไทยแพงขึ้น ก็เลยมีการชะลอการซื้อจนทำให้ตลาดกลุ่มนี้หดตัว 50%

ลุ้นตัวช่วย “มาตรการรัฐ”

ดร.วิชัยกล่าวต่อว่า การประเมินกำลังซื้อผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 ต้องมอง 2 ส่วน 1.ถ้าเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวทำให้คนมั่นใจใช้จ่ายมากขึ้นหรือไม่ 2.กำลังซื้อที่เกิดจากการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน เปิดโอกาสให้คนมีกำลังซื้อ แต่ติดเงื่อนไขบางตัว เช่น ติดเครดิตบูโรจากบัตรเครดิตจำนวนเงินไม่เยอะ แต่เจอกฎห้ามกู้ 3 ปี ซึ่งภาครัฐอาจต้องมาดูว่าทำเงื่อนไขผ่อนปรนสำหรับคนที่ไม่ได้มีเจตนาทำให้เป็นหนี้เสียได้หรือเปล่า

ในส่วนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ซึ่งรัฐบาลนำมาใช้ในช่วงไตรมาส 4/62 นั้น ต้องแยกพิจารณา เริ่มจากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% ทำให้ประหยัดภาษีจากล้านละ 3 หมื่น เหลือล้านละ 300 บาท แต่มีเพดานราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีสัดส่วน 50% ของตลาดรวม นั่นหมายความว่ายังมีทางเลือกในการขยับราคาที่อยู่อาศัยเป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มเป็น 80% ของตลาดรวมทันที อยู่ที่การพิจารณาของรัฐบาลว่า จำเป็นต้องฟรีโอน-จดจำนองให้กับกลุ่มราคาต่ำ 5 ล้านด้วยหรือไม่

ผู้สื่อข่าวสอบถามว่า กฎ LTV บังคับเงินดาวน์ 20% ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ถ้าผ่อนปรนด้วยการกำหนดให้บังคับเงินดาวน์แพงหลังที่ 3 เป็นต้นไป จะช่วยให้ตลาดมีสภาพคล่องหรือไม่ แนวคำตอบ คือ มีผลในทางบวกแน่นอน ถ้า LTV ผ่อนปรนให้การขอสินเชื่อซื้อหลังแรกกับหลังที่ 2 ใช้เกณฑ์ LTV เดิม คือ ดาวน์ 5-10% จากนั้นการกู้ซื้อหลังที่ 3 จึงบังคับเงินดาวน์ 20% ขึ้นไป

“ปี”63 เป็นปีแห่งการฟื้นตัว ต้องระวังอย่ามีมาตรการควบคุมที่เข้มขึ้นในบางเรื่อง อย่าง DSR-เกณฑ์พิจารณาสินเชื่อจากหนี้สินต่อรายได้ ผู้ประกอบการก็ไม่แข่งทำซัพพลายใหม่เกินกำลังซื้อลูกค้า จะเป็นจุดที่ค่อย ๆ รีคัฟเวอร์กลับมาเพราะเห็นสัญญาณที่ดีขึ้น ปัจจัยพื้นฐานอื่น ๆ น่าจะปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น รัฐบาลก็มีมาตรการรัฐออกมาช่วยสนับสนุน อย่าลืมว่าตลาดเราเล็ก ไม่ได้ใหญ่ ปล่อยให้ซัพพลายบานเบอะเกินไปก็ไม่ได้” ดร.วิชัยกล่าว

LTV พลิกชะตาตลาดขาลง

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า ปี 2562 ซัพพลายคอนโดฯเปิดตัวใหม่ลดลง -29% จำนวน 43,000 หน่วย จาก 126 โครงการมีซัพพลายสะสม 654,200 หน่วย แนวโน้มปี 2563 คาดว่าซัพพลายใหม่อยู่ที่ 42,000-45,000 หน่วย ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาในปี 2562

การประเมินกรณีมาตรการ LTV ยังไม่มีการผ่อนปรนเงื่อนไข ความต้องการซื้อใกล้เคียงปี 2562 คือ 43,000-48,000 หน่วย ซัพพลายเหลือขายก็ใกล้เคียงกับปีนี้ที่ 60,000 หน่วย

ในปี 2562-2563 ภาพรวมตลาดยังไม่ได้เติบโตมากนัก เนื่องจาก LTV กดดันให้ตลาดมีการชะลอตัวของการลงทุนใหม่ ส่วนราคาที่ดินไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น ดีเวลอปเปอร์จัดซื้อแลนด์แบงก์อย่างระมัดระวังมากขึ้น ทำให้ตลาดคอนโดฯไม่มีปัจจัยเร่งในการปรับราคาให้สูงขึ้นตามไปด้วย

สิ่งสำคัญที่น่าจะเป็นปัจจัยบวก คือ รถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง จะเปิดทำเลในการพัฒนาโครงการใหม่ได้อย่างต่อเนื่อง และทำให้เกิดดีมานด์ตามแนวรถไฟฟ้า

“ในส่วนมาตรการรัฐทั้งลดค่าโอน-จดจำนอง บ้านดีมีดาวน์ ดูเหมือนตลาดยังไม่ได้ตอบสนองมากนัก เนื่องจากปัญหาใหญ่ของลูกค้าอยู่ที่กู้ไม่ผ่าน โดยอานิสงส์มาตรการรัฐน่าจะเห็นว่ากระตุ้นตลาดได้จริงในช่วงไตรมาส 4/63 ซึ่งเป็นช่วงปลายของมาตรการเพราะมีอายุฟรีโอนถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563”