อสังหาฯ ซึมยาว! เร่งปรับตัวรับแรงกระแทกโฟกัส 4 ทำเลศักยภาพ

รายงานของ เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA พบว่า การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2568 มี เพียง 15,484 หน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วนครึ่งหนึ่งของปีก่อนหน้าที่มีมูลค่าการพัฒนา 111,230 ล้านบาท แม้ดูไม่เลวร้ายนักในเชิงมูลค่า แต่เมื่อลงรายละเอียดพบว่าเกิดจากเน้นการขายที่อยู่อาศัยราคาสูงเป็นหลัก โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมระดับราคา 5-20 ล้านบาท ซึ่งยังมีกลุ่มลูกค้ามีอำนาจซื้อ ขณะที่บ้านราคาถูกขายยาก เพราะกู้ไม่ผ่าน !

อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมตลาดชะลอตัว! แต่ยังมีทำเลศักยภาพเป็นจุดโฟกัสของการพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำถึงปานกลางที่ยังพอขยับได้

ประกอบด้วย “บางขัน-คลองหลวง” มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมหลายโครงการในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท แม้ตลาดไม่ดีนัก แต่ทำเลนี้เป็นย่านที่อยู่อาศัยของนักศึกษาและบุคลากรจากมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ

ทำเล"วัชรพล–คู้บอน" ลากยาวถึงลำลูกกา พื้นที่นี้กำลังเป็นจุดรวมตัวของคอนโดมิเนียมราคาประหยัด ระดับ 1-2 ล้านบาท ที่เชื่อมโยงกับโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีชมพู ตอบโจทย์กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องการเข้าถึงเมืองในราคาจับต้องได้

ขณะที่ “บางนา–ตราด กม.10-30” มีการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวมากถึง 454 หน่วย ในระดับราคากลางบน 5-10 ล้านบาท แม้ยอดขายอาจไม่หวือหวา แต่ศักยภาพด้านการพัฒนาในระยะยาวยังคงแข็งแรง

อีกทำเลเด่น “ประชาอุทิศ" ฝั่งธนบุรี มีการเปิดตัวทาวน์เฮ้าส์ 417 หน่วย ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท รองรับกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดที่ยังมีความต้องการอยู่จำนวนมาก

อย่างไรก็ดี มีหลายพื้นที่โดยเฉพาะชานเมืองรอบนอกกรุงเทพฯ ที่ยังไม่มีระบบสาธารณูปโภครองรับครบถ้วน อย่างทางด่วน หรือรถไฟฟ้า ยังคงเป็นพื้นที่ร้างไม่มีการพัฒนา สะท้อนทิศทางตลาดที่เน้นเฉพาะทำเลที่เชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐานเท่านั้น!

แนวโน้มอสังหาฯ เมื่อเศรษฐกิจยังไม่เอื้อ

โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA วิเคราะห์ว่า หากเศรษฐกิจไทยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน ความสามารถในการพัฒนาโครงการใหม่จะถูกจำกัด!

ขณะที่แนวโน้มสำคัญต้องจับตา ได้แก่ ตลาดบ้านหรูยังพัฒนาได้ แต่เริ่มลดราคาระบายสต๊อก โครงการบ้านเดี่ยวระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไป มีการพัฒนาต่อเนื่อง แต่หลายรายเริ่มปรับลดราคาลงเพื่อเร่งขายสินค้าคงค้าง

“โอกาสใหม่” ของอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ตลาดล่างเริ่มกลับมา เพราะเข้าถึงกลุ่มผู้มีรายได้น้อย และบางส่วนยังถูกซื้อเพื่อการเก็งกำไรในอนาคต หรือการพัฒนาทางเลือกในเมืองท่องเที่ยว อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เพราะนักลงทุนเริ่มมองหาทางเลือกอื่น เช่น โครงการในเมืองท่องเที่ยว หรืออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการให้เช่าในระยะยาว ผู้ประกอบการบางรายเลือกขยายสู่ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น บริการหลังการขายหรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ

พร้อมกันนี้ ในเชิงนโยบายเพื่อฟื้นตลาดจำเป็นต้องพิจารณาแก้ไขกฎหมายบัญชีเอสโครว์ (Escrow Account) ให้เป็นข้อบังคับ เพื่อสร้างความมั่นใจให้ชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย ตรากฎหมายภาษีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น อากรแสตมป์ ปรับภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง เช่น 0.5% ของราคาตลาด ภาษีกำไรจากการขายต่อ เช่น 10-20% และภาษีมรดกให้เทียบเท่ากับที่คนไทยซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในต่างประเทศ

รวมทั้งวางผังเมืองให้สามารถสร้างอาคารสูงในเขตศูนย์กลาง ด้วยอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) ที่สูง เช่น 20:1 เพื่อให้คนอยู่ในเมือง ลดการขยายเมืองไปชานเมือง ปรับปรุงระบบภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง โดยเฉพาะการเพิ่มภาษีที่ดินว่างเปล่า เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำไปพัฒนา ทำให้ราคาที่ดินลดลง สามารถสร้างที่อยู่อาศัยในเมืองให้ผู้มีรายได้ปานกลางได้ รวมทั้งสนับสนุนการขายบ้านมือสองเพื่อให้เกิดการซื้อขายรวดเร็ว ชำระหนี้ได้ และผู้ซื้อสามารถซื้อได้ในราคาถูกลง

พิสูจน์อักษร….สุรีย์ ศิลาวงษ์