NOBLE แจงยิบคอนโดย่านรัชดา-ลาดพร้าว ใช้ที่ดิน รฟม. ต่างจากเคสแอชตัน อโศก

นายธงชัย บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตามที่มีข้อสงสัยเกี่ยวกับคอนโดมิเนียม 3 แห่งของบริษัทฯ คือ นิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว, โนเบิล รีวอล์ฟ รัชดา และโนเบิล รีวอล์ฟ รัชดา 2

กรณีใช้ที่ดินเวนคืนจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. คล้ายเคสแอชตัน อโศก ที่ถูกศาลปกครองสูงสุดเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ที่ผ่านมา

เจาะลึกรายละเอียดแต่ละโครงการของโนเบิล เริ่มจาก นิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ย้อนกลับไปเมื่อปี 2495 เป็นที่ดินแปลงใหญ่ ก่อนจะถูกเวนคืนส่วนหนึ่งเพื่อสร้างทางรถไฟ ทว่าที่ดินฝั่งหนึ่งยังติดทางสาธารณะคือถนนลาดพร้าว

ต่อมาในปี 2544 มี พ.ร.ฎ. เวนคืนที่ดินเพิ่ม (วงสีเหลือง ในรูปประกอบ) เพื่อใช้เป็นทางขึ้น-ลง สถานีรถไฟฟ้า ส่งผลให้ที่ดินแปลงดังกล่าวกลายเป็นที่ดินตาบอด

อย่างไรก็ดี ในปี 2557 เจ้าของที่ดินเดิมได้ขอใช้ทางเข้าออกอาคารจอดแล้วจรของ mrt สถานีลาดพร้าว ทาง รฟม. จึงออกใบอนุญาต และเก็บค่าตอบแทน ซึ่งโดยตามกฎหมายเมื่อการเวนคืนทำให้ที่ดินตาบอด ต้องให้ทางเข้าออกแก่ที่ดินนั้น ๆ

“การขออนุญาตใช้ที่ดินเป็นทางผ่านของบริษัทฯ เป็นไปตามกฎหมาย คือ รฟม.เวนคืนที่ดินทำให้ที่ดินตาบอด เข้าหลักเกณฑ์การอนุญาตตามประกาศ เรื่อง การกำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดิน รฟม. เป็นทางผ่าน พ.ศ. 2556 ข้อ 9.1 (1) และตรงตามเงื่อนไขที่อนุญาตให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ตามข้อ 5.2”

รวมถึง รฟม. ได้เก็บค่าใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยเรียกเก็บครั้งเดียว 50 เท่า ของอัตราตอบแทนที่กำหนดไว้ ซึ่งเจ้าของที่ดินเดิมได้ทำเรื่องไว้ก่อนแล้ว ซึ่งการอนุญาตของ รฟม. ดังกล่าว ไม่มีเงื่อนไขเวลาให้ความยินยอมแต่อย่างใด เป็นการอนุญาตตลอดเวลาที่อาคารตั้งอยู่

ถัดมาในปี 2560 บริษัทฯ จึงเข้าซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว พร้อมรับโอนใบอนุญาตให้ใช้ทางเข้าของ รฟม. และที่ดินภาระจำยอมได้จดทะเบียนให้ที่ดินโครงการใช้ขออนุญาตร่วมกันได้

ดังนั้น เมื่อมีใบอนุญาตใช้ประโยชน์ที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่าน จึงเพียงพอต่อการขอใบอนุญาตก่อสร้าง

ก่อนหน้าจะมีการขอใช้ที่ดิน รฟม. ทาง รฟม. ได้ส่งเรื่องไปยังสำนักงานกฤษฎีกาว่า รฟม. มีสิทธิ์อนุญาตหรือไม่ คำวินิจฉัยระบุว่า การที่ รฟม. ใช้ประโยชน์ที่ดินดังกล่าวเป็นอาคารจอดแล้วจรสถานีลาดพร้าว โดยเปิดให้ประชาชนใช้งานตั้งแต่ปี 2547 ถึงปัจจุบัน

สะท้อนว่า รฟม. ใช้ประโยชน์ที่ดินตามวัตถุประสงค์การเวนคืนแล้ว การอนุญาตให้เอกชนใช้ทางเข้าออกอาคารจอดรถ เป็นทางเข้าออกที่ดินเอกชนสามารถกระทำได้ ไม่ผิดวัตถุประสงค์การเวนคืน

“เคสโนเบิลที่แตกต่างจากแอชตัน อโศก คือถนนทางเข้าแต่เดิมมีอยู่แล้ว ที่ดินเราขออนุญาตใช้ร่วมโดยไม่ได้ไปสร้างใหม่ ดัดแปลง หรือย้ายที่ทางเข้าแต่อย่างใด ฉะนั้น กรณีมีปัญหาจึงต้องดูเป็นกรณี ๆ ไป เพราะที่ทางย่านอโศกที่มีปัญหาก็มีลักษณะเฉพาะต่างกัน”

ส่วนอีก 2 โครงการ ได้แก่ โนเบิล รีวอล์ฟ รัชดา และโนเบิล รีวอล์ฟ รัชดา 2 มีความใกล้เคียงกับนิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว แต่เป็นการเวนคืนที่ดินบางส่วนติดถนนรัชดาภิเษก เพื่อสร้าง mrt สถานีศูนย์วัฒนธรรม แต่เหลือพื้นที่ไว้บางส่วน

ซึ่งมีการทำที่ดินภาระจำยอม (สีม่วง และสีเขียวอ่อน ตามรูปประกอบ) เพื่อเชื่อมกับทางเข้าออกเดิมที่ รฟม. มีอยู่แล้ว และไม่ได้มีการดัดแปลงหรือแก้ไขใด ๆ ซึ่งกรณีนี้ขอใช้พื้นที่ประโยชน์น้อยมากตามภาพ ทำให้ รฟม. ไม่ได้เรียกเก็บค่าตอบแทน

อย่างไรก็ดี นายธงชัย กล่าวถึงกรณีแอชตันอโศกว่า จะนำเคสเดียวมาเป็นเกณฑ์ตัดสินไม่ได้ เพราะแต่ละพื้นที่มีรายละเอียดแตกต่างกัน มิฉะนั้นเฉพาะถนนรัชดาภิเษกก็มีเป็น 100 โครงการที่เข้าข่าย

ทั้งนี้ อยากเสนอให้ภาครัฐกำหนดหลักเกณฑ์ขึ้นมาให้ชัดเจนว่าอย่างไรอนุญาตได้ อย่างไรอนุญาตไม่ได้ เพื่อสร้างความกระจ่าง แต่ส่วนของบริษัท จากนี้ไปในการซื้อที่ดินคงต้องดูให้ละเอียดมากขึ้น เพื่อป้องกันผลกระทบ

“ที่ผ่านมา รฟม. พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้าไปในหลายพื้นที่ หากเกณฑ์การอนุญาต ไม่มีความชัดเจน จะส่งผลต่อการพัฒนาเมืองให้มีความเจริญก้าวหน้า และมีผลต่อเศรษฐกิจ ส่วนตัวรู้สึกเป็นห่วง และวิตกกังวลเคสแอชตัน อโศก ขอให้มีทางออกที่ดีสำหรับทุกฝ่าย”