แรงส่ง China+1 หนุนจีนลงทุน EEC ฉุดซัพพลายที่ดินนิคมระยะสั้นขาดแคลน

JLL ประเมินไทยได้ผลประโยชน์จากความตึงเครียดภูมิรัฐศาสตร์โลก ดีมานด์ย้ายการลงทุนไหลเข้าพื้นที่เศรษฐกิจ EEC สุดฮอต ทุนจีนตบเท้าเข้าลงทุนเพิ่ม 44% จากแรงหนุน China+1 ปีเดียวยอดขออนุญาตถือครองที่ดินพุ่งจาก 800 -900 Permit เป็น 1,256 Permit สต๊อกที่ดินอุตสาหกรรมลดเหลือ 10-15% ไม่พอรองรับการลงทุนล็อตใหม่ที่รออยู่

นายร็อดดี อัลลัน ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริการงานวิจัยภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของเจแอลแอล เปิดเผยว่า ความเสี่ยงของภูมิรัฐศาสตร์ที่เกิดขึ้นทั่วโลกจะส่งผลแน่นอนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ขณะเดียวกันความตึงเครียดที่เกิดขึ้นก็ส่งผลดีให้กับบางประเทศซึ่งประเทศไทยจะเป็นหนึ่งในผู้ที่ได้รับประโยชน์ จาก Geopolitics เหล่านี้

สะท้อนจากมูลค่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกเพิ่มขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมาค่อนข้างชัดเจนถึง 23% ซึ่งนับตั้งแต่หลังโควิดจะเห็นการขยายตัวของการลงทุนในอาคารสำนักงาน มีการเข้าซื้ออาคารสำนักงานเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ Private investor ที่โตขึ้นถึง 12 %ในปีที่ผ่านมา

และนอกจาก Office Building ที่เป็นเซกเตอร์หลักในการลงทุนทั่วเอเชียแปซิฟิกแล้ว Logistics and Industrial เป็นสินทรัพย์ที่ค่อนข้างร้อนแรงและมีแอคทิวิตี้เกิดขึ้นมากมาย สิ่งที่น่าสนใจ คือ ตลาดโลจิสติกส์ในเอเชียแปซิฟิกยังถือว่ามีขนาดที่เล็กมากเมื่อเปรียบเทียบกับอเมริกาเหนือหรือยุโรป

เพราะฉะนั้นยังมีโอกาสที่จะเติบโตในอนาคตอีกมาก โดยมีปัจจัยสำคัญคือ China+1 ที่เข้ามาส่งเสริมให้เกิดการย้ายฐานการผลิต และย้ายฐานธุรกิจเข้ามาที่ South East Asia มากขึ้นไม่ว่าจะเป็นไทย เวียดนาม หรืออินเดียก็ตาม

“ไดร์ฟเวอร์หลัก ๆ เกิดขึ้นจาก 4 Sector สำคัญ China +1 ซึ่งจริง ๆ แล้วไม่ได้เกิดขึ้นหลังโควิดแต่เกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2018 นับตั้งแต่เกิดเทรดวอร์ซึ่งเป็นแรงผลักให้เกิดการย้ายฐานการผลิตมาที่ South East Asia และ APEC มากขึ้นและจะยังเกิดขึ้นต่อเนื่องไปและรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ

นั่นหมายความจะมีดีมานด์เข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ฝั่งซัพพลายในเอเชียแปซิฟิกเองคาดว่าสิ้นปี 2024 ไปจนถึงปี 2030 จะมีปริมาณเพิ่มขึ้นเท่าตัว และจะมีการเติบโตต่อเนื่องอยู่ที่ 15% ตั้งแต่ปี 2023 ถึง 2027 ”

ด้านนายไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ประจำประเทศไทย อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และ เวียดนาม กล่าวเสริมว่า เทรนด์สำคัญที่จะเกิดขึ้นในปี 2025 และเป็นตัวที่จะผลักให้ซัพพลายใน Real Estate ประเภทต่าง ๆ แข็งแรงและเติบโตต่อไป คือ การลงทุนจากต่างชาติที่เข้ามาในอุตสาหกรรมมูลค่าสูง ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องมาจากการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในเอเชียแปซิฟิกและไทยมากขึ้น

ในปีที่ผ่านมามีมูลค่าการลงทุนที่ยื่นขอการสนับสนุนผ่าน BOI มากถึง 1.1 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่เคยเห็นมาก่อนและสูงเป็นประวัติการณ์ โดยกว่า 3,100 โครงการที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทยส่วนใหญ่อยู่ในภาคของอุตสาหกรรมชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์และดิจิตอลและอยู่ในพื้นที่ EEC ถึง 44%

“ธุรกิจที่เติบโตอย่างรวดเร็ว คือภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับดิจิทัล ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะเข้ามา Complete supply chain ของ Data Center และธุรกิจดิจิทัลมูลค่าสูงในประเทศไทยมากขึ้น ปีที่ผ่านมามีมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 240,000 ล้านบาทจากหมื่นล้านบาทในปี 2023 การลงทุนเหล่านี้ส่วนใหญ่มาจากประเทศสิงคโปร์ ขณะที่การลงทุนจากจีนและไต้หวันก็มีการเติบโตขึ้นเช่นกัน”

อย่างไรก็ตามหากเข้าไปดูพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมจะเห็นตัวเลขชัดเจนว่าบริษัทจีนเข้ามาและเติบโตถึง 44% ในปีที่ผ่านมามีการขออนุญาตถือครองที่ดินจาก 800 -900 Permit เพิ่มเป็น 1,256 Permit และมีแนวโน้มการอนุญาตก่อสร้างที่เข้ามาเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวสำหรับโรงงานจีน

“ในท้ายที่สุดพาร์ทที่เกี่ยวข้อง Industrial Estate อาจจะต้องการที่ดิน ซึ่งในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาขายไปประมาณ 6,000 ไร่ต่อปีมูลค่าราว ๆ 6-7 หมื่นล้านบาทเป็นอย่างต่ำ ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ EEC และฉะเชิงเทรา ทำให้ตอนนี้ที่ดินอุตสาหกรรมในสต๊อกตอนนี้ลดลงเหลืออยู่ 10-15% ซึ่งไม่เพียงพอต่อการรองรับดีมานด์ก้อนนี้ที่รออยู่

ดังนั้นในอนาคตอันใกล้จะเห็นการลงทุนในที่ดินอุตสาหกรรมมากเพิ่มขึ้น เพราะตอนนี้ผู้เล่นเจ้าใหญ่ๆเริ่มขาดที่ดินในมือเพราะขายออกไปหมดและเริ่มมองหาพื้นที่ที่เหมาะสมในการทำนิคมอุตสาหกรรม”

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่