2 เจ้าสัวทุ่มบูมฮับ ‘บางใหญ่’ ปลุกดีมานด์ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง

ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง ราคาที่ดินแพงขึ้นปีละ 8% จับตา 2 ตระกูลใหญ่ “สิริวัฒนภักดี-ลิปตพัลลภ” ผุดมิกซ์ยูส สปอร์ตคอมเพล็กซ์ ชิงฮับบางใหญ่ ปลุกตลาดบ้าน-คอนโดฯค้างสต๊อก 36,362 หน่วย แก้เกมยอดกู้แบงก์ไม่ผ่านพุ่ง 80% รายกลางชะลอขึ้นโครงการใหม่ หั่นราคาสู้ ทาวน์เฮาส์-บ้านแฝดแข่งดุ “นายกฯคอนโด” ลุ้นรถไฟฟ้า 40 บาทตลอดสายดันดีมานด์คึก

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเตาปูน-บางใหญ่ในปัจจุบัน มีจำนวน 41,237 หน่วย ยังเหลือขาย 36,362 หน่วย ในปี 2568 มีหน่วยที่ขายได้ 4,875 หน่วย มากที่สุดทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด ส่วนคอนโดฯขายได้ 380 หน่วย แม้มีสายสีม่วงแต่การพัฒนาคอนโดฯยังมีจำกัด เนื่องจากเป็นทำเลอยู่นอกเมือง แต่แนวราบยังมีโอกาสในการพัฒนา

บิ๊กโปรเจ็กต์บูมทำเล

“ราคาที่ขายได้มากสุด คือ 5-10 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด รองลงมา 3-5 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท ส่วนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปยังขายได้ไม่มาก เพราะอยู่ชานเมืองและที่อยู่อาศัยราคาแพงมักอยู่ในเขตต่อเมืองมากกว่า”

ทำเลนี้มีโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่รองรับ จึงได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาฯ นอกจากรถไฟฟ้า มีมอเตอร์เวย์ 2 สาย คือ M81 บางใหญ่-กาญจนบุรี ที่เชื่อมกรุงเทพฯกับภาคตะวันตก และ M9 บางขุนเทียน-บางบัวทอง-บางปะอิน เปิดปี 2571

ยังมีโครงการขนาดใหญ่เอกชนอย่างเซ็นทรัลเวสต์เกต รองรับคนนนทบุรี กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก ภาคกลาง และภาคตะวันตก 17 จังหวัด การพัฒนาที่ดินเดิม 23 ไร่ ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี จะพัฒนามิกซ์ยูสเชื่อมรถไฟฟ้าและมอเตอร์เวย์ ยังมีโรงแรมในบางบัวทองและบางใหญ่ 20 แห่ง สะท้อนไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย ยังเป็นศูนย์ธุรกิจทางตะวันตกของกรุงเทพฯและปริมณฑล
ราคาที่ดินพุ่งปีละ 8%

สำหรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แพงที่สุดติดสายสีม่วงสถานีบางใหญ่ ราคา 265,000 บาทต่อ ตร.ว. อยู่ใกล้เซ็นทรัลเวสต์เกตและตลาดบางใหญ่ ถือเป็นศูนย์กลางธุรกิจในย่านนี้, ถนนรัตนาธิเบศร์ บริเวณที่ตั้งของสถานีสายสีม่วง 150,000-200,000 บาทต่อ ตร.ว. แล้วแต่สถานี, ถนนกาญจนาภิเษก บางใหญ่ บางคูลัด โดยเฉพาะบริเวณปลายทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ราคาที่ดินเปล่า 25,000 บาทต่อ ตร.ว. หรือไร่ละ 10 ล้านบาท

“โดยเฉลี่ยราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8% ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงมาก เพราะอิทธิพลของรถไฟฟ้าสายสีม่วง การพัฒนาที่อยู่อาศัยและโดยเฉพาะเชิงพาณิชย์ จึงมีโอกาสเกิดขึ้นได้มากในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจนี้ ซึ่งอนาคตของทำเลนี้อาจเทียบได้เป็น ‘บางนา’ 2 ที่เชื่อมต่อไปยังภูมิภาคและอีอีซี แต่ทำเลนี้เป็นเส้นทางไปสู่ภาคตะวันตกและภาคใต้ น่าจะมีโอกาสขยายตัวได้อีกมาก”

คอนโดฯขายยาก-บ้านแข่งดุ

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า อสังหาฯทำเลสายสีม่วงแบ่งเป็น 3 ช่วง ได้แก่ กรุงเทพ-นนทบุรี, บางใหญ่ และเลยบางใหญ่ออกไป โดยโซนบางใหญ่และถนนรัตนาธิเบศร์มีซัพพลายเยอะ คู่แข่งเป็นทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด ทำให้คอนโดฯขายไม่ค่อยออก

วิธีแก้เกมสำหรับผู้ประกอบการ มี 2 ทางเลือก คือ ยอมขายในราคาต้นทุนเดิมอาจเป็นทางออก เนื่องจากทาวน์เฮาส์ หรือบ้านสร้างใหม่ตอนนี้ต้องตั้งราคาสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่ ๆ แต่สำหรับคอนโดฯทำเลนี้ราคา 80,000-120,000 บาทต่อ ตร.ม. ที่สร้างเสร็จแล้วสามารถเลือกขายในราคาใกล้เคียงต้นทุนเดิมก็จะเป็นโอกาสที่ดีกว่า ส่วนคอนโดฯเก่าแล้วอาจหันมาใช้กลยุทธ์หั่นราคาเพื่อให้สินค้าขายได้

“บริษัทนำที่ดิน 7 ไร่ทำเลกรุงเทพ-นนทบุรี พัฒนาโครงการสตาร์ วิว คอนโดฯไฮไรส์ 800 ยูนิต ติด MRT แยกติวานนท์ มูลค่า 2,300 ล้านบาท เริ่มต้น 2-5 ล้านบาท อยู่ระหว่างก่อสร้าง เปิดพรีเซลไตรมาส 4 นี้ เจาะกลุ่มบุคลากรหน่วยงานรัฐ คนทำงานรอบบางซื่อ เพราะมองว่าย่านนี้ซัพพลายยังไม่แน่น มีดีมานด์ ราคาที่เราขาย ตร.ม.ละ 80,000-100,000 บาท ยังต่ำกว่าตลาดที่ไปถึง ตร.ม.ละ 120,000-150,000 บาทแล้ว”

จุกกู้แบงก์ไม่ผ่านพุ่ง 80%

น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าว่า โซนบางใหญ่มียอดการถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตสูงที่สุด เป็นแนวราบ 80% คอนโดฯ 50% เนื่องจากลูกค้าทำงานในบริษัทเล็ก การยื่นกู้ขอสินเชื่อจึงแตกต่างจากลูกค้าที่ทำงานหรืออาศัยอยู่ในใจกลางเมือง แม้มีรายได้เท่ากัน แต่เมื่อยื่นขอสินเชื่อจะถูกปัดตกหรือตีราคาที่ต่ำกว่า

สอดคล้องกับนางประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทำเลบางบัวทองเป็นโซนที่อสังหาฯขายได้ช้ามาก มีอัตรากู้ไม่ผ่านสูงถึง 65-70% โดยเฉพาะกลุ่ม 2-3 ล้านบาท บริษัทจึงชะลอเปิดโครงการใหม่

2 ตระกูลทุ่มพลิกโฉมบางใหญ่

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า แม้ทำเลบางใหญ่เป็นโซนที่อสังหาฯขายออกช้า แต่กลุ่มทุนใหญ่ยังเข้าไปลงทุนพัฒนา ล่าสุดกลุ่มเจ้าสัวเจริญ มีแผนนำที่ดิน 23 ไร่ ใกล้สถานีตลาดบางใหญ่ของสายสีม่วงพัฒนามิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งคนวงการอสังหาฯคาดว่าด้วยราคาที่ดิน 1-3 แสนบาทต่อ ตร.ว. น่าจะใช้เงินลงทุนหลัก 1 หมื่นล้านบาท

ส่วนอีกแปลงอยู่ติด “เซ็นทรัล พลาซ่า เวสต์เกต” ที่ตั้งเดิม “โฮมโปรและบิ๊กซี” ที่ดินส่วนตัวของ “สุวัจน์ ลิปตพัลลภ” ล่าสุดนายพสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คุณพ่อตั้งใจนำที่ดินมาพัฒนาเป็นสนามกีฬาทุกชนิด เช่น เทนนิส สปอร์ตคลับ เหมือนกับอารีน่า สปอร์ต หัวหิน แต่จะใหญ่กว่า อยู่ระหว่างทำแบบรายละเอียดโครงการ คาดว่าจะให้พราว กรุ๊ป เป็นผู้พัฒนาโครงการ

แนะรัฐเร่งรถไฟฟ้า 40 บาท

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า อสังหาฯทำเลสายสีม่วงมีซัพพลายเหลือเยอะหรือโอเวอร์ซัพพลาย เพราะค่าเดินทางรถไฟฟ้าที่สูงกว่าค่าครองชีพ ผู้ซื้อจึงซื้อในทำเลสายสีเขียวที่ใกล้เมืองกว่าและค่าเดินทางถูกกว่า 40-50 บาทต่อวัน อาทิ พหลโยธิน ลาดพร้าว เป็นต้น

“ประชาชนไม่มีกำลังซื้อ ค่ารถไฟฟ้าแพงเกินกว่ากำลังที่จะจ่ายได้ ยกตัวอย่างนั่งสายสีม่วงถึงอโศกค่าเดินทาง 180 บาทต่อวัน รวมไป-กลับทั้งเดือนอยู่ที่ 4,000 บาท ขณะที่คอนโดฯราคา 1-2 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 10,000 กว่าบาท ก็จ่ายไม่ไหวต้องหันไปขึ้นรถตู้ที่ถูกกว่าครึ่งหนึ่ง แต่ใช้เวลามากกว่า ทำให้รถไฟฟ้าที่จำเป็นต่อคนระดับกลาง-ล่างถูกใช้ได้ไม่เต็มประสิทธิภาพ เพราะโครงสร้างราคาไม่สอดรับกำลังซื้อ”

นายประเสริฐกล่าวว่า ความหวังจึงอยู่ที่ “นโยบายรถไฟฟ้า 40 บาท” ของรัฐบาลที่จะทำให้เข้าถึงการบริการ หากผลักดันให้เกิดขึ้นได้ คนไทยสามารถเดินทางวันละ 40 บาทต่อเที่ยว หรือ 40 บาททั้งวันไม่จำกัดการขึ้นลง จะลดค่าเดินทาง ทำให้อสังหาฯสายสีม่วงกลับมาคึกคักมากขึ้น

“รัฐบาลต้องอุดหนุนค่าเดินทาง เหมือนระบบตั๋วใบเดียวของญี่ปุ่น ที่เชื่อมรถไฟฟ้าทั้งระบบ ไม่ใช่บางสายที่อยู่ในเมือง คนเดินทางหนาแน่นมีกำไรอยู่สายเดียว นี่คือที่มาการเสนอนโยบาย ทำไมต้องรวมศูนย์ ต้องบาลานซ์ค่าเดินทางในระบบ ต้องทำอย่างไรให้ค่าเดินทางต่ำสุด รถไฟฟ้าไม่ต้องมีกำไร เพราะเป็นสวัสดิการภาครัฐ เพื่อคุณภาพชีวิตของประชาชนและลดความเหลื่อมล้ำทางสังคม” นายประเสริฐกล่าว

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : 2 เจ้าสัวทุ่มบูมฮับ ‘บางใหญ่’ ปลุกดีมานด์ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net