“แผ่นดินไหว-ภาษีทรัมป์” พ่นพิษ กดดันตลาดอสังหาปี 68 คาดเปิดตัวน้อยสุดรอบ 15 ปี
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2568 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ดีกว่าที่ทุกคนคาดหวัง จากปีก่อนเราคิดว่าตลาดจะกระเตื้องขึ้นจากข่าวดีเรื่องอัตราดอกเบี้ยลดลง และการปลดล็อก LTV
แต่ก็มีข่าวร้ายเข้ามาด้วยเช่นกัน ทั้งแผ่นดินไหวเมียนมาที่กระทบตลาดคอนโดมิเนียมไฮไรส์ในไทย ซึ่งปัจจุบันกำลังซื้อเริ่มกลับมา 70% จากช่วงปกติ (คาดกลับมา 100% ในปี 2569) ประกอบกับทรัมป์ขึ้นภาษีนำเข้าไทย ทำให้ลูกค้าที่ทำธุรกิจส่งออกชะลอหรือยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์บ้านออกไป
[caption id="attachment_1524701" align="alignnone" width="1567"]
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)[/caption]
“ไตรมาส 4 ปี 2567 เราคิดว่าแย่ที่สุดที่เคยเห็นมา แต่ไตรมาส 1 ปี 2568 แย่ยิ่งกว่า สะท้อนจากกำไรขั้นต้น (Gross Profit) ของกลุ่มอสังหาเฉลี่ย 28% ซึ่งปกติไม่เคยเห็นต่ำกว่า 30% และมีช่วงพีกสุดที่ 35%”
ขณะที่เรามองว่า “ภาษีทรัมป์” น่ากลัวกว่าแผ่นดินไหว เพราะ เหตุการณ์แผ่นดินไหวคนชะลอโอนกรรมสิทธิ์ออกไป แต่ภาษีทรัมป์ผู้ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะเจ้าของธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับส่งออก เขาทิ้งเงินจองทันที และไม่โอนกรรมสิทธิ์ คนกลุ่มนี้ค่อนข้างมีเงินอยู่แล้ว
ขณะที่ การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ ปี 2568 คาดว่าจะเปิดตัวเพียง 60,000-70,000 ยูนิต “น้อยสุดในรอบ 15 ปี” นับตั้งแต่ปี 2553 ที่มีการเปิดตัวราว 110,000 ยูนิต และเคยพีกสุดในปี 2556 ด้วยจำนวน 130,000 ยูนิต
“จากภาพรวมเศรษฐกิจ คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยคงไม่สามารถกลับไปเท่าจุดพีกที่เปิดตัวใหม่ 130,000 ยูนิต/ปี ได้อีก แต่อาจจะกลับมาเปิดตัวใหม่ได้ราว 90,000-110,000 ยูนิต/ปี เมื่อเซนติเมนต์เศรษฐกิจและการจับจ่ายผู้บริโภคดีขึ้น“
ส่วนกลุ่มราคาที่ยังพอไปได้มากสุด คือ ที่อยู่อาศัยราคา 4-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ และต้องการที่อยู่อาศัยจริง ๆ โดยกลุ่มราคานี้มักไม่มีปัญหาการกู้ไม่ผ่านเหมือนกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ที่มีปัญหาหนี้ และถ้าระดับราคาสูงกว่า 7 ล้านบาท ส่วนใหญ่มีบ้านกันอยู่แล้วจึงไม่ซื้อเพิ่มนัก
“ตอนนี้เรื่องกู้ไม่ผ่านไม่น่ากังวล เท่าเรื่องความเชื่อมั่น และภาระหนี้ครัวเรือนของลูกค้า การฟื้นความเชื่อมั่นต้องอาศัยทุกภาคส่วนร่วมทำด้วยกัน“
อย่างไรก็ดี ปัจจัยบวกของธุรกิจอสังหายังมีอยู่บ้าง ในด้านราคาวัสดุก่อสร้างลดลง อาทิ เหล็ก และราคาที่ดินลดลง 10-15% เอื้อต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ได้ต้นทุนที่ดีขึ้น
เบื้องต้น ปี 2568 บริษัทฯ วางงบซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท (จากปีก่อน 6,800 ล้านบาท) ซึ่งพยายามมองหาที่ดินราคาคุ้มค่าที่สุด โดยเปิดรับทุกพื้นที่ ปัจจุบันใช้งบประมาณส่วนนี้ไปแล้ว 3,000 ล้านบาท
[caption id="attachment_1524702" align="alignnone" width="1000"]
ที่มาภาพ Shutterstock[/caption]
ไตรเตชะ ย้ำว่า แม้ภาพรวมตลาดอสังหาชะลอตัวลง แต่บริษัทฯ เดินหน้าตามแผนเดิม ไม่ปรับเป้าใหม่ โดยวางเป้าปี 2568 ทำรายได้ 30,000 ล้านบาท และยอดขาย 32,000 ล้านบาท
โดยเปิดตัวโครงการใหม่รวม 36 โครงการ แบ่งเป็น
บ้าน จำนวน 28 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 28,000 ล้านบาท
คอนโดมิเนียม จำนวน 8 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 13,000 ล้านบาท
สำหรับคอนโดมิเนียม ช่วงครึ่งปีแรกเตรียมเปิดตัว 3 โครงการ นำร่องด้วย“ศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่” อาคารโลว์ไรส์ 8 ชั้น 2 อาคาร บนพื้นที่ 2 ไร่ ราคาเริ่มต้น 1.44 - 4.09 ล้านบาท เฉลี่ย 55,000 บาท/ตร.ม.
ถือเป็นการบุกทำเล “แจ้งวัฒนะ-หลักสี่” ซึ่งจะกลายเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่ (New Urban Hub) ของโซนกรุงเทพตะวันตก ด้วยศักยภาพด้านเศรษฐกิจ จากแหล่งงานขนาดใหญ่ อาทิ ศูนย์ราชการ, อิมแพ็ค เมืองทองธานี, สนามบินดอนเมือง, กลุ่ม รพ.มงกุฏวัฒนะ และ รพ.เวชธานี
[caption id="attachment_1524703" align="alignnone" width="1709"]
โครงการศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่[/caption]
คอนโดแจ้งวัฒนะราคาต่ำกว่า 70,000 บาท/ตร.ม. แทบไม่เหลือ ส่วนใหญ่ทำเลใกล้ศูนย์ราชการ ก็มีราคาสูงกว่า 67,000 บาท/ตร.ม.
เราเห็นช่องว่างด้านราคา โดยเราเขยิบที่ดินออกมาจากศูนย์ราชการ มาตรงใกล้ ๆ ไอทีสแควร์ ได้ราคาขายเหลือ 55,000 บาท/ตร.ม. แถมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีแดง สถานีหลักสี่ 390 เมตร และสายสีชมพู สถานีโทรคมนาคมแห่งชาติ 490 เมตร
โดยเน้นจับกลุ่ม 50% เป็นข้าราชการ และที่เหลือ 40% เป็นพนักงานสนามบินและนักเรียน/นักศึกษา ส่วนอีก 10% เป็นบุคลากรการแพทย์
”ด้วยเราตั้งเป้าเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ได้ทำห้องกว่า 14 แบบ รองรับการใช้งานที่หลากหลายไลฟ์สไตล์ โดยโครงการนี้จะเริ่มสร้างปี 2569 ก่อนแล้วเสร็จในปี 2570“