เจาะลึก ทำเลถนนบางนา-ตราด จากอดีตถึงปัจจุบัน คาดการณ์อนาคต
The Bangkok Insight
อัพเดต 31 ก.ค. 2567 เวลา 02.06 น. • เผยแพร่ 31 ก.ค. 2567 เวลา 02.05 น. • The Bangkok Insightพื้นที่ทางทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะทำเลถนนบางนา-ตราด มีการเปลี่ยนแปลงมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งการเปลี่ยนแปลงมีให้เห็นมาตั้งแต่ช่วง 20 ปีก่อนหน้านี้ และจนถึงปัจจุบันก็ยังคงมีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่อง และนับวันยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่มากขึ้น
สำหรับปัจจัยสนับสนุนในอดีต อาจจะเป็นเรื่องของนิคมอุตสาหกรรม และการขยายของพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นตามแหล่งงานที่เกิดจากนิคมอุตสาหกรรม การพัฒนาหรือการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราดในอดีต อาจจะเห็นได้ชัดเจนในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรม บางพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด อาจจะแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เลย
การเปลี่ยนแปลงในอดีต อาจจะอยู่ในพื้นที่ที่ไกลออกไป หรืออยู่ที่สี่แยกบางนา และข้ามไปช่วงกิโลเมตรที่ 3-4 แล้วก็อาจจะเลยออกไปแถวบางพลีในจังหวัดสมุทรปราการ ช่วงกิโลเมตรที่ 23-25 เพราะมีนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่
ส่วนพื้นที่อื่น ๆ อาจจะเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงบ้างในช่วงปี 2549 เพราะการเปิดให้บริการของสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิในปี 2549 ในช่วงกิโลเมตรที่ 16 และมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ วิทยาเขตสุวรรณภูมิในปี 2550 ในช่วงกิโลเมตรที่ 26 ซึ่งมีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในทั้ง 2 ทำเลต่อเนื่องอีกหลายปี
ปัจจุบัน การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ทางทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด สามารถเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่สี่แยกบางนา ไล่ไปตามแนวถนนบางนา-ตราดถึงช่วงประมาณกิโลเมตรที่ 15 เลยทีเดียว พื้นที่ที่เลยออกไปอาจจะเห็นการเปลี่ยนแปลงบ้างในบางพื้นที่หรือบางทำเล ทำเลที่เคยมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายก่อนหน้านี้ตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมา เริ่มมีโครงการใหม่ลดลง
การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราดในปัจจุบัน หรือช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีปัจจัยสนับสนุนที่แตกต่างจากในอดีต อีกทั้งยังมีการสนับสนุนจากภาคเอกชนที่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และหลายโครงการยังคงอยู่ในช่วงการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
การเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน น่าจะเห็นได้ตั้งแต่ช่วงปี 2555 เป็นต้นมา โดยเฉพาะในทำเลหรือพื้นที่ที่อยู่รอบ ๆ จุดตัดของถนนบานาง-ตราด และถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก เพราะเมกาบางนา ศูนย์การค้าขนาดใหญ่เปิดให้บริการ ประกอบกับถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกหรือวงแหวนตะวันออก มีการขยายช่องจราจรจากเดิม 4 ช่องจราจรเป็น 6-8 ช่องจราจร ซึ่งเปิดให้บริการเต็มรูปแบบมาก่อนหน้านี้แล้วตั้งแต่ปี 2553 ซึ่งมีผลให้พื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก และถนนสายรองที่แยกออกไป กลายเป็นทำเลที่มีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากมายจนถึงปัจจุบัน
จากนั้นการเกิดขึ้นของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงตามแนวถนนศรีนครินทร์และต่อเนื่องมาถึงถนนบางนา-ตราดบ้างบางส่วนก็เป็นอีกปัจจัยสนับสนุนให้บางพื้นที่มีศักยภาพสูงขึ้น
ภาคอุตสาหกรรมในปัจจุบัน ยังคงเป็นปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ เพียงแต่ไม่ใช่นิคมอุตสาหกรรมแบบในอดีตอีกแล้ว แต่เป็นโกดังสำเร็จรูปให้เช่า หรือโลจิสติกส์ แวร์เฮ้าส์ขนาดใหญ่ซึ่งมีทั้งแบบแบ่งพื้นที่เช่า แบบเช่าทั้งอาคาร และแบบก่อสร้างตามที่ผู้เช่าในระยะยาวต้องการ ซึ่งมีโครงการรูปแบบนี้เพิ่มขึ้นหลายโครงการในเวลาไม่นาน โดยเห็นการเปลี่ยนแปลงได้ชัดเจนตั้งแต่ช่วงปี 2563 เป็นต้นมา และมีผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้อีกด้วย
พื้นที่ทำเลถนนบางนา-ตราด ในช่วงตั้งแต่สี่แยกบางนา ไล่มาถึงช่วงหลักกิโลเมตรที่ 15 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบที่รองรับการใช้ชีวิต และสนับสนุนให้พื้นที่นี้มีศักยภาพที่สูงขึ้นมีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่ง ไฮเปอร์มาร์เก็ต และคอมมูนิตี้มอลล์อีกหลายแห่ง โรงเรียนนานาชาติหลายโรงเรียนซึ่งมีหลายระดับการศึกษา และหลายรูปแบบของระบบการศึกษาอีกมากกว่า 10 แห่ง มหาวิทยาลัยของรัฐบาลและเอกชนหลายแห่งก็ไม่ไกลจากพื้นที่นี้ โรงพยาบาลก็มีหลายแห่ง
นอกจากนี้ ยังมีอาคารสำนักงานใหม่ ๆ เกิดขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งเมื่อรวมพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานทั้งหมดแล้วก็ไม่ต่ำกว่า 1.75 แสนตารางเมตร และยังมีอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างอยู่อีกหลายอาคาร ซึ่งพื้นที่อาคารสำนักงานในทำเลนี้ในอนาคตมากกว่า 2 แสนตารางเมตรแน่นอน ถ้ารวมพื้นที่ใกล้เคียงบนถนนสุขุมวิทอีกก็ไม่ต่ำกว่า 3 แสนตารางเมตร คนที่เข้ามาทำงานในพื้นที่นี้และพื้นที่ต่อเนื่องตามแนวถนนสุขุมวิท และศรีนนครินทร์แต่ละวันไม่ต่ำกว่า 5 หมื่นคนแน่นอน
การเชื่อมต่อการเดินทางจากพื้นที่นี้ไปยังพื้นที่ต่าง ๆ ทั่วกรุงเทพมหานคร ปริมณฑลและจังหวัดข้างเคียงอื่นๆ ก็ไม่ยากลำบาก เพราะนอกจากถนนบางนา-ตราด ซึ่งสามารถเชื่อมต่อกับถนนเส้นทางอื่น ๆ ได้สะดวก เช่น ถนนศรีนครินทร์ กิ่งแก้ว และสุขุมวิท เป็นต้น ยังมีทางพิเศษบูรพาวิถีที่สามารถใช้เดินทางไปชลบุรีได้ ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกซึ่งปัจจุบันเชื่อมรอบกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลครบทุกทิศทางแล้ว อีกทั้งยังมีทางพิเศษสาย S1 หรือ ทางด่วนขั้นที่ 3 สายใต้ ตอน S1 ทางพิเศษกาญจนาภิเษก (บางพลี-สุขสวัสดิ์) และยังไม่ไกลจากทางหลวงพิเศษหมายเลข 7 หรือมอเตอร์เวย์ ซึ่งสามารถไปได้ถึงจังหวัดระยอง
การเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะในปัจจุบัน อาจจะยังไม่ได้สะดวกสบายแบบครบวงจร เพราะต้องใช้รถโดยสารประจำทางเพื่อไปต่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และสายสีเขียว แต่ในอนาคตถ้าโครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบา หรือ Light Rail สายบางนา-ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ซึ่งอยู่ในแผนพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางราง ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ระยะที่สอง (M-Map Phase 2) เกิดขึ้นจริง จะยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่นี้ให้มากขึ้นไปอีก หรือโครงการรถไฟความเร็วที่เชื่อม 3 สนามบินและ EEC กับกรุงเทพมหานครเข้าด้วยกันเป็นรูปธรรม ก็ยิ่งเป็นผลดีให้กับพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราดในอนาคต เพราะเรื่องของการเดินทางและการขนส่งสินค้าต่าง ๆ จะสะดวกมากขึ้น แม้ว่าเส้นทางจะไม่ได้อยู่ในแนวถนนบางนา-ตราดก็ตาม
ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อาจจะเริ่มมีโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายในระดับราคาไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทเปิดขายมากขึ้นในหลายทำเลรอบกรุงเทพมหานคร และในจังหวัดปริมณฑลที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพมหานคร ซึ่งพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราดก็เป็นอีก 1 ทำเลที่มีโครงการระดับนี้เปิดขาย โดยเฉพาะพื้นที่เลยวงแหวนกาญจนาภิเษกไปแล้ว กลายเป็น 1 ในพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงเปิดขายมาต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีราคาขายไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท และได้รับความสนใจหรือมีการตอบรับจากกำลังซื้อในตลาดที่ดีมาก บางโครงการปิดการขายหรือมียอดจองมากกว่า 70% หลังจากเปิดขายแบบเป็นทางการไปไม่นาน
ทั้งนี้ มีผลให้มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงเปิดขายต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ก่อนหน้านี้ ช่วงก่อนปี 2564 อาจจะเปิดขายในระดับราคาเริ่มต้นที่ 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป แต่หลังจากปี 2565 เริ่มมีบ้านในโครงการจัดสรรที่เปิดขายในราคาไม่ต่ำกว่า 20-30 ล้านบาทต่อยูนิตบ้างแล้ว และมีคนให้ความสนใจไม่น้อย
เป็นที่คาดการณ์ในระยะยาวได้เลยว่า จะมีโครงการในระดับราคานี้เกิดขึ้นอีกแน่นอนในอนาคต และเป็นไปได้ที่จะมีโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตหรือมากกว่าเปิดขายใหม่มากขึ้น ซึ่งสุดท้ายแล้วอาจจะเป็นอีก 1 ทำเลของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีบ้านราคาแพงเปิดขายมากต่อเนื่องในอนาคต
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- รถไฟฟ้าสายสีเหลือง หนุนศักยภาพคอนโด ย่านศรีนครินทร์-สำโรง
- ส่องคอนโดฯ เปิดขายใหม่-สะสม แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ หมอชิต-คูคต
- ต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมไม่เกิน 75% ต้องชัดเจน 11 เรื่อง ป้องกันนอมินี-ฟอกเงิน
ติดตามเราได้ที่