นวัตกรรม “LivNex” ให้ลูกค้าที่ไม่พร้อมกู้แบงก์ “เช่าออมบ้าน” กับ “เสนาฯ” เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์
“LivNex” ผลิตภัณฑ์ทางการเงินแบบใหม่จาก “เสนาฯ” แก้ปัญหาลูกค้า “ไม่พร้อมกู้แบงก์” เปิดโปรแกรมให้“เช่าออมบ้าน” กับบริษัท ทำสัญญาเช่าเข้าอยู่ได้เลย พร้อมสะสมค่าเช่าเป็นเงินดาวน์ คิดดอกเบี้ยคงที่ 1.8%ต่อปี สูงสุด 36 เดือน นำร่อง 19 คอนโดฯ ครอบคลุมตั้งแต่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทจนถึง 5 ล้านบาท
“ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบใหม่ “LivNex” ที่จะเป็นนวัตกรรมช่วยให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น
ปัญหาของคนซื้อบ้าน
“บ้านเป็นสินค้าที่คนขายอยากขาย มีบ้านเต็มเมืองเลย คนซื้อก็อยากซื้อ ไม่ใช่ไม่อยาก แต่ที่ซื้อไม่ได้หรือยังไม่พร้อมมาจากหลายเหตุผล” ดร.เกษรากล่าว
เหตุผลที่คนซื้อบ้านไม่ได้หรือยังไม่ซื้อ ดร.เกษราชี้แจงเป็น 4 ปัจจัย คือ 1)ราคาบ้านสูงเกินไป รายได้วันนี้เอื้อมไม่ถึง 2)ดอกเบี้ยแพงหรือเครดิตไม่ดี จนถูกแบงก์ปฏิเสธให้สินเชื่อ 3)คนรุ่นใหม่ไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว เพราะยังไม่มั่นใจว่าจะลงหลักปักฐานที่ไหน 4)กังวลกับเศรษฐกิจ ไม่พร้อมมีภาระหนี้
กรณีที่ลูกค้ามีรายได้ไม่พอหรือเครดิตไม่ดีพอที่จะกู้บ้านวันนี้ สิ่งที่ลูกค้าทำได้มีทางเดียวคือ “รอ” จนกว่าวันหนึ่งจะมีรายได้เพียงพอ แต่ดร.เกษรามองว่าการรออาจไม่สำเร็จเสมอไป เพราะราคาบ้านแพงขึ้นทุกปี และยิ่งอายุมากขึ้นก็จะมีระยะเวลาทำสัญญากู้บ้านน้อยลง
[caption id="attachment_1469684" align="alignnone" width="1000"]
“ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)[/caption]
ปัญหาของคนซื้อบ้านทำให้ “เสนาฯ” ต้องการจะช่วยแก้ไขเพื่อส่งเสริมให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น และจูงใจให้ลูกค้ากลุ่ม“Generation Rent” ที่นิยมเช่ามากกว่าซื้อบ้าน หันมาสนใจการเช่าเพื่อเป็นการออมซื้อบ้านไปในตัวมากขึ้น
LivNex แก้ปัญหาคนไม่พร้อมกู้แบงก์
โปรแกรม LivNex ของเสนาฯ ต้องการจะแก้ปัญหาลูกค้าไม่พร้อมกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร ไม่ว่าจะเพราะเครดิตสกอร์ไม่ผ่าน หรือลูกค้ายังไม่ต้องการจะกู้หนี้ระยะยาว สามารถขอทำสัญญากับ LivNex ได้ โดยมีรายละเอียดกลไกทางการเงิน ดังนี้
สัญญาเช่าดอกเบี้ยคงที่ 1.8% ต่อปี สูงสุด 36 เดือน เป็นสัญญาแบบลดต้นลดดอก ชำระทุกเดือนเสมือนจ่ายค่าเช่า
ลูกค้าสามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีหลังทำสัญญา โดยต้องรักษาสภาพที่อยู่อาศัยตลอดระยะสัญญา
ค่างวดที่ผ่อนชำระ ในส่วนเงินต้นจะถูกนำไปออมสะสมไว้เพื่อเป็นเงินดาวน์ เมื่อลูกค้าพร้อมยื่นกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคาร
ราคาที่อยู่อาศัยถูก ‘ล็อก’ ราคาไว้ตั้งแต่ทำสัญญากับ LivNex เมื่อถึงเวลายื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร วงเงินจึงลดลงจากการตัดเงินต้นไว้เป็นเงินดาวน์
ลูกค้าสามารถ ‘ขาย’ เปลี่ยนมือสัญญานี้ให้ผู้ซื้อรายอื่นได้ โดยขายทำกำไรได้ตามปกติเสมือนขายดาวน์ ช่วยให้ลูกค้าที่เปลี่ยนใจจากกรณีใดๆ เช่น ต้องการย้ายทำเลที่อยู่ ไม่ต้องถูกยึดเงินออมบ้าน แต่ขายต่อได้เหมือนเป็นทรัพย์สินของตนเอง
ลูกค้าจะต้อง ‘อยู่เอง’ เท่านั้น ไม่สามารถให้เช่าช่วงต่อกับบุคคลที่ 3 ได้ เพื่อป้องกันกลุ่มนักลงทุนใช้ช่องทางนี้เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งไม่ตอบวัตถุประสงค์ของเสนาฯ ที่ต้องการให้คนไทยมีบ้านของตนเอง
ตัวอย่าง นาย ก. ตกลงเช่าออมบ้านราคา 1 ล้านบาทกับเสนาฯ ลูกค้าจะจ่ายค่าแรกเข้า 3 เดือน 12,300 บาท จากนั้นผ่อนเช่าต่ออีกเดือนละ 4,100 บาท ในค่างวดนี้คิดเป็นเงินต้นงวดแรก 2,618 บาท และเงินต้นจะเพิ่มขึ้นทุกเดือน จนครบสัญญาผ่อนเช่า 3 ปี นาย ก. จะมีเงินออมบ้านสะสมรวมค่าแรกเข้าเป็นเงิน 106,322 บาท และเหลือวงเงินที่จะต้องกู้สินเชื่อบ้าน 893,678 บาท ทำให้ นาย ก. กู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารได้ง่ายขึ้นเพราะวงเงินที่ต้องกู้ลดลงแล้ว
อย่างไรก็ตาม สมมติว่า นาย ก. คนเดิมทำสัญญาเช่าออมบ้านและผ่อนไปแล้ว 2 ปี นาย ก. เกิดเปลี่ยนใจต้องการย้ายที่อยู่ใหม่ ทำให้ นาย ก. เลือกที่จะขายสัญญา LivNex ให้กับผู้ซื้อรายใหม่ จากที่ผ่านมา 24 เดือน นาย ก. จ่ายไปแล้ว 110,700 บาท (รวมค่าแรกเข้า) นาย ก. สามารถเลือกขายสัญญาตามราคาที่จ่ายไป หรือตั้งราคาขายสูงขึ้นเพื่อทำกำไร หรือขายขาดทุนเพื่อให้ขายออกได้ไวก็สามารถทำได้ตามอัธยาศัย
“เงื่อนไขที่ให้ขายสัญญาต่อได้ คิดว่าจะจูงใจกลุ่ม Generation Rent เพราะต่อให้ยอมขายสัญญาขาดทุนก็ยังดีกว่าการเช่าปกติที่เหมือนจ่ายเงินค่าเช่าทิ้งไปทุกเดือนโดยไม่ได้อะไรคืนมาเลย” ดร.เกษราอธิบาย
ทั้งนี้ หากเกิดกรณีที่ครบสัญญา 3 ปีแล้วลูกค้ายังกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ไม่พร้อมที่จะกู้ ไม่ต้องการขยายสัญญากับ LivNex และไม่สามารถขายต่อสัญญาให้กับผู้ซื้อรายใหม่ได้ เสนาฯ ขอสงวนสิทธิ์ที่จะเก็บเงินออมบ้านทั้งหมดคืนสู่บริษัท และจะนำห้องชุดกลับมารีโนเวตเพื่อขายตามปกติ
19 โครงการนำร่อง มีทุกระดับราคา
ด้านโครงการที่จะนำมาร่วมผลิตภัณฑ์การเงิน LivNex มีทั้งหมด 19 โครงการพร้อมอยู่ใน 18 ทำเลทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครอบคลุมราคาตั้งแต่ไม่เกิน 1 ล้านบาท ถึง 5 ล้านบาทขึ้นไป (*มีเฉพาะคอนโดมิเนียม)
ดร.เกษรากล่าวว่า บริษัทตั้งเป้าหมายปี 2567 จะมีลูกค้าในโปรแกรม LivNex ทั้งหมด 1,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราคาบ้าน 1,420 ล้านบาท
ที่ผ่านมา LivNex มีการทดลองนำร่องกับลูกค้าไปแล้ว 100 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราคาบ้านราว 200 ล้านบาท หลังจากให้ลูกค้าทดลองมา 1 ปี พบว่ายังไม่มีหนี้เสีย แต่ยอมรับว่ามีลูกค้าที่เคยมีปัญหาชำระไม่ตรงเวลาประมาณ 10%
ดร.เกษรามองว่าโครงการนี้สามารถยอมรับความเป็นไปได้ที่ลูกค้าจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในท้ายที่สุดหรือเกิดหนี้เสียระหว่างทางได้ถึง 50% เพราะเสนาฯ ยังสามารถนำห้องชุดกลับมารีโนเวตเพื่อขายใหม่ได้ แต่หากลูกค้าไม่โอนมากกว่า 50% ของโครงการอาจจะทำให้บริษัทไม่มีกำไรจากโครงการนี้ เพราะระหว่างทางมีการลงทุนค่าใช้จ่ายเรื่องพนักงานในการดีลกับลูกค้า และค่าใช้จ่ายในการรีโนเวตหลังรับห้องชุดคืน
ในระยะยาวหากโครงการ LivNex ไปได้ดี ดร.เกษรามองว่าอาจจะเพิ่ม ‘เฟส 2’ คืออนุญาตให้ลูกค้าที่ผ่อนเช่ากับ LivNex สามารถย้ายไปเช่าอยู่กับโครงการอื่นในเครือเสนาฯ แทนได้ในสัญญาเดิมไม่ต้องเริ่มใหม่ เพื่อตอบโจทย์หากลูกค้าต้องการย้ายที่อยู่อาศัย