เจาะสมการ ‘ออฟฟิศ 688 บาท’: ทำไมบริษัทใหญ่ยอมทิ้งไข่แดงกรุงเทพฯ มุ่งหน้าสู่แนวรถไฟฟ้าสายใหม่?

CBD สวนทางโลก! อัตราเช่าติดลบท่ามกลาง Supply ล้น ท้าทายเจ้าของตึกเก่าสู้ศึก 'Non-CBD' ปี 69 อัตราการเช่านอกเมืองพุ่งแตะ 79% "บางนา-รัชดาฯ" ขึ้นแท่นเบอร์ 1 ยึดตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ ทุบสถิติอัตราเช่าแซงหน้าย่าน CBD โครงข่ายรถไฟฟ้า-มิกซ์ยูสสมัยใหม่ กลายเป็นแม่เหล็กดูด Anchor Tenant ขยับออกจากพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน

9 มีนาคม 2569 - ภาพรวมตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2568 กำลังส่งสัญญาณการปรับสมดุลเชิงภูมิศาสตร์ (Geographic Rebalancing) ครั้งสำคัญ ข้อมูลล่าสุดระบุว่าทำเลนอกศูนย์กลางธุรกิจ หรือ Non-CBD มีตัวเลขผลการดำเนินงานที่ "Outperform" พื้นที่ใจกลางเมือง (CBD) อย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงในเชิงกลยุทธ์ของภาคธุรกิจที่ให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพด้านต้นทุนมากกว่าภาพลักษณ์ของทำเลที่ตั้งแบบดั้งเดิม

ตัวเลขที่สะท้อนความจริง: CBD เริ่มเสียรังวัด?

ตัวเลขสถิติในไตรมาสนี้ชี้ให้เห็นถึง "Momentum Shift" ที่ชัดเจน โดยอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ในทำเล Non-CBD ปรับตัวเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 79% หรือเพิ่มขึ้น 1.5 จุดเปอร์เซ็นต์จากไตรมาสก่อน ในขณะที่พื้นที่ CBD กลับมีทิศทางตรงกันข้าม โดยลดลงมาอยู่ที่ 75% หดตัวลง 0.4 จุดเปอร์เซ็นต์

ที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือตัวเลข Net Absorption หรืออุปสงค์สุทธิ ซึ่งพบว่าตลาดนอก CBD มีปริมาณการเช่าเพิ่มขึ้นถึงประมาณ 40,000 ตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ไข่แดงของกรุงเทพฯ กลับต้องเผชิญกับสภาวะอุปสงค์สุทธิติดลบ สิ่งนี้ไม่ได้เป็นเพียงความผันผวนระยะสั้น แต่เป็นหลักฐานชิ้นสำคัญที่แสดงว่าบริษัทต่าง ๆ กำลัง "ขยับขยาย" และ "ย้ายฐาน" ออกสู่แนวระเบียงเมืองชั้นนอกอย่างต่อเนื่อง

Bangna-Srinakarin: ดาวรุ่งดวงใหม่ของอสังหาฯ เชิงพาณิชย์

หากเจาะลึกไปที่ทำเลรายย่อย ย่าน บางนา–ศรีนครินทร์ กลายเป็นพระเอกของไตรมาสนี้ด้วยอัตราการเช่าที่พุ่งสูงขึ้นถึง 5.3 จุดเปอร์เซ็นต์ แตะระดับ 76% ตามมาด้วยย่าน เพชรบุรี–พระราม 9–รัชดาภิเษก ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งด้วยอัตราการเช่าสูงถึง 83%

ในทางกลับกัน ย่านธุรกิจระดับพรีเมียมอย่าง เพลินจิต–ชิดลม–วิทยุ และ สีลม–สาทร–พระราม 4 กลับมีอัตราการเช่าปรับลดลงเล็กน้อย สอดคล้องกับทิศทางของค่าเช่าเฉลี่ยใน CBD ที่ปรับลดลง 0.4% มาอยู่ที่ 965 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่ค่าเช่าใน Non-CBD แทบไม่ขยับตัว (ลดลงเพียง 0.1% อยู่ที่ 688 บาท) สะท้อนว่าเจ้าของอาคารในเมืองเริ่มมีความยืดหยุ่นในการต่อรองราคาเพื่อรักษาผู้เช่าไว้

"ช่องว่างด้านผลการดำเนินงานระหว่างตลาด CBD และนอก CBD สะท้อนการปรับตัวเชิงโครงสร้าง มากกว่าจะเป็นความผันผวนระยะสั้น ผู้เช่าในปัจจุบันให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพ ความสะดวกในการเข้าถึง และมาตรฐานอาคารสมัยใหม่ มากกว่าภาพลักษณ์ของที่ตั้งแบบดั้งเดิม" — ปัญญา เจนกิตติวัฒนเลิศ Partner - Head of Office Strategy and Solutions

Infrastructure & Spec: สมการใหม่ของการเลือกออฟฟิศ

ปัจจัยที่ขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงนี้ประกอบด้วย 3 ส่วนหลัก:

• Cost Efficiency: ในสภาวะเศรษฐกิจที่ต้องควบคุมค่าใช้จ่าย บริษัทสามารถเข้าถึงอาคารสเปกสูง (New High-Spec Buildings) ในราคาที่คุ้มค่ากว่า
• Infrastructure Linkage: การเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ทำให้พรมแดนระหว่างในเมืองและนอกเมืองเลือนลางลง
• Mixed-Use Advantage: โครงการมิกซ์ยูสนอกเมืองที่เพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก กลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดบุคลากรรุ่นใหม่ได้ดีไม่แพ้อาคารกลางเมือง

จับตาระลอกคลื่นอุปทานปี 2569

ความท้าทายที่แท้จริงกำลังจะมาถึงในปี 2569 ซึ่งเป็นรอบการส่งมอบอุปทาน (New Supply) ครั้งใหญ่ การแข่งขันเพื่อแย่งชิง Anchor Tenant จะทวีความรุนแรงขึ้น อาคารเก่าในย่าน CBD ที่ไม่ปรับตัวอาจตกอยู่ในสถานการณ์ลำบาก ขณะที่โครงการใหม่ในทำเลเชิงกลยุทธ์นอกเมืองที่มีการเชื่อมต่อกับระบบราง จะกลายเป็นกระดูกสันหลังใหม่ของแผนที่พาณิชย์ในกรุงเทพฯ

นี่ไม่ใช่แค่การย้ายที่ตั้งสำนักงาน แต่มันคือการ "Redraw the Commercial Map" ของกรุงเทพฯ อย่างถาวร ซึ่งนักลงทุนและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับเข็มทิศให้ทันก่อนที่อุปทานระลอกใหม่จะถาโถมเข้ามา

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่