เปิดกฎหมายควบคุมอาคารและเรื่อง ‘ทางเข้า - ออก’ ที่ต้องรู้ก่อนซื้อคอนโดมิเนียม

จากกรณีศาลปกครองสูงสุดสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างของ โครงการแอชตัน อโศก (Ashton Asoke) เนื่องจากการก่อสร้างไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งเรื่องนี้ถือเป็นประเด็นร้อนแรงสะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์ และทำให้ใครหลายคนที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในตอนนี้ และผู้ที่กำลังซื้อในอนาคตต้องคิดหนัก บทความนี้ beartai BRIEF เปิดกฎหมายควบคุมอาคาร และชวนคุณทำความเข้าใจเรื่อง ‘ทางเข้า – ออก’ ก่อนซื้อคอนโดมิเนียม

High Rise VS Low Rise แตกต่างกันอย่างไร

หลายคนที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมมักได้ยินคำว่า High Rise กับ Low Rise ซึ่งถ้าให้อธิบายความแตกต่างง่าย ๆ คือจำนวนชั้นและความสูงนั่นเอง โดยคอนโดมิเนียมประเภท High Rise คือคอนโดมิเนียมที่มีความสูง 20 ชั้นขึ้นไป ในขณะที่คอนโดมิเนียมประเภท Low Rise คือคอนโดมิเนียมที่มีความสูงไม่เกิน 9 ชั้น ซึ่งนอกเหนือจากจำนวนชั้นและความสูงที่ทำให้ทัศนียภาพของแต่ละคอนโดมิเนียมแตกต่างกันแล้ว ขนาดของ ‘ทางเข้า – ออก’ ระหว่างคอนโดมิเนียม 2 ประเภทนี้ยังแตกต่างกันอีกด้วยตามข้อบังคับของกฎหมาย

ทางเข้าออกของคอนโดมิเนียม

สำหรับคอนโดมิเนียม Low Rise ที่มีขนาดไม่เกิน 9,999 ตารางเมตร และสูงน้อยกว่า 23 เมตร จัดว่าเป็น ‘อาคาร’ ตามกฎหมาย ส่วนทางเข้า – ออกของคอนโดมิเนียมประเภทนี้ ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544 ข้อ 90 ระบุว่า “ทางเข้าออกของรถจากที่จอดรถหรืออาคารจอดรถ ซึ่งมีที่จอดรถตั้งแต่ 15 คันขึ้นไป ต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร และยาวต่อเนื่องไปสู่ทางสาธารณะที่กว้างกว่า”

ต่อมาคือคอนโดมิเนียม High Rise ซึ่งตามกฎหมายจัดว่าเป็น ‘อาคารสูง’ หรือ ‘อาคารขนาดใหญ่พิเศษ’ โดยแบ่งตามความสูงและพื้นที่อาคาร ส่วนทางเข้า – ออกของคอนโดมิเนียมประเภทนี้แบ่งเป็น 2 ประเภท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ระบุว่า

ประเภทที่ 1 ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้น ไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร และยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร

ประเภทที่ 2 ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้น มากกว่า 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร และยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

โดยที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะของคอนโดมิเนียมประเภทที่ 1 และ 2 นั้น ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของคอนโดมิเนียม และที่ดินนั้นจะต้องเว้นว่างเอาไว้ เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวกนั่นเอง

จากข้อกฎหมายดังกล่าว ถือเป็นข้อสังเกตให้กับผู้ที่กำลังจะซื้อคอนโดมิเนียมในอนาคต สามารถตรวจสอบได้ด้วยตนเอง หรือประเมินทางสายตาก่อนได้ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง

ที่มา : ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544, พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522