ส่องโครงการอสังหาฯ ต่างชาติร่วมลงทุนไทย 10 ปีเกิน 2 แสนล้าน ญี่ปุ่นแชมป์ลงทุนสูงสุดและต่อเนื่อง
The Bangkok Insight
อัพเดต 20 ส.ค. 2567 เวลา 16.15 น. • เผยแพร่ 21 ส.ค. 2567 เวลา 02.00 น. • The Bangkok Insightส่องสถานการณ์ต่างชาติร่วมลงทุนโครงการอสังหาฯ ในไทย ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เม็ดเงินร่วมลงทุนโครงการกว่า 2 แสนล้านบาท ญี่ปุ่น รั้งแชมป์ร่วมลงทุนไทยสูงสุด และเป็นการลงทุนอย่างต่อเนื่อง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็น 1 ในธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก อีกทั้งยังมีความผันแปรไปตามภาวะเศรษฐกิจ รวมไปถึงความไม่แน่นอนที่มีผลต่อความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนทั่วไปเนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปนั้นจะต้องมีการขอสินเชื่อธนาคารและเป็นการสร้างภาระหนี้สินในระยะยาว
ดังนั้น เมื่อไม่มั่นใจในสถานะทางการเงินของตนเอง หรือไม่มีความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจระยะยาวก็มีผลต่อการตัดสินใจซื้อแน่นอน อีกทั้งการขอสินเชื่อธนาคารในภาวะเศรษฐกิจถดถอยยิ่งทำได้ยาก เพราะสถาบันการเงินต่าง ๆ มีความเข้มงวดในการคัดกรองสินเชื่อ เนื่องจากไม่อยากมีปัญหาเรื่องของหนี้เสียในอนาคต
ฝั่งของผู้ประกอบการ เมื่อการขายโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะบ้านหรือคอนโดมิเนียมทำได้ยากหรือติดขัดปัญหาหลายเรื่อง ซึ่งปัญหาในฝั่งของผู้ประกอบการที่ชัดเจนเลย คือ เรื่องของเงินลงทุนหมุนเวียน ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงจากการที่รายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยลดลง ประกอบกับการขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการในช่วงที่เศรษฐกิจถดถอยทำได้ยาก
นอกจากนี้ การออกหุ้นกู้เพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการ ก็ไม่ใช่ทางออกในการแก้ปัญหาที่ดีเช่นกัน ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี อีกทั้งยังมีผลต่อความเชื่อมั่น ทั้งในฝั่งของนักลงทุน และฝั่งของผู้บริโภคทั่วไป
ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์หรือรายเล็ก รายกลางบางรายมีการหาผู้ร่วมทุนไม่ว่าจะเป็นจากในประเทศ และต่างประเทศเพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการมานานแล้ว แม้ว่าการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการร่วมกันนั้น อาจจะทำให้ได้รับผลตอบแทนที่ลดลง แต่ก็ใช้เงินลงทุนลดลงด้วยเช่นกัน
โดยส่วนใหญ่ที่เห็นในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา จะเป็นการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมร่วมกันของผู้ประกอบการไทย และนักลงทุนหรือผู้ประกอบการต่างชาติ ซึ่งที่เห็นได้ชัดเจนในช่วงที่ผ่านมา จะมีทั้งจากประเทศญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน ฮ่องกง เกาหลี อาจจะมีจากประเทศอื่นๆ บ้างแต่จำนวนไม่มากนัก
ผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่นมีจำนวนมาก และมีความต่อเนื่องมากที่สุด เมื่อเทียบกับผู้ประกอบการหรือนักลงทุนจากประเทศอื่น ๆ ซึ่งผู้ประกอบการหรือนักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นนั้น เข้ามาร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม เพราะการพัฒนาโครงการประเภทนี้ในประเทศญี่ปุ่นไม่ใช่การสร้างรายได้แบบที่ผ่านมาแล้ว เพราะกำลังซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมจากคนรุ่นใหม่ลดลง ผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่นจึงออกมาลงทุนนอกประเทศกันนานแล้ว
การเข้ามาในประเทศไทยของพวกเขา เป็นการเข้ามาในรูปแบบของการร่วมทุนไม่ใช่เข้ามาลงทุนด้วยตนเอง ซึ่งที่ผ่านมาก็มีการร่วมทุนกันของผู้ประกอบการไทย และญี่ปุ่นกันหลายราย โดยทั้งหมดเป็นการร่วมกันจัดตั้งบริษัทขึ้นมา แล้วให้ฝั่งของผู้ประกอบการไทยถือหุ้น หรือลงเงินลงทุนในสัดส่วน 51% ของมูลค่าโครงการ แล้วที่เหลือจะเป็นฝั่งของผู้ประกอบการญี่ปุ่น
ช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา มูลค่าการลงทุนร่วมกันของผู้ประกอบการไทยและญี่ปุ่นเกิน 2 แสนล้านบาทไปแล้ว เฉพาะการร่วมทุนระหว่างเอพี ไทยแลนด์ และมิตซูบิชิ เอสเตทก็เกิน 1 แสนล้านบาทไปแล้วในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
อีกรายที่มีการร่วมทุนมายาวนานก็เช่น อนันดาฯ ที่ร่วมทุนกับทาง มิตซุยฟูโดซัง ซึ่งมีการลงทุนร่วมกันเกิน 1 แสนล้านบาทไปแล้วเช่นกัน
ส่วนอีกรายที่มีการร่วมทุนกับผู้ประกอบการญี่ปุ่นมายาวนาน และมีจำนวนโครงการรวมไปถึงเงินลงทุนร่วมกันจำนวนมาก คือ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ร่วมทุนกับทาง ฮันคิว เรียลตี้ลงทุนร่วมกันมาไม่ต่ำกว่า 5 หมื่นล้านบาท
ผู้ประกอบการอสังหาฯไทยอีกราย ที่มีการร่วมทุนกับทางผู้ประกอบการญี่ปุ่น คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ร่วมทุนกับทาง โนมูระ เรียลเอสเตท ร่วมกันพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้วประมาณ 4 หมื่นล้านบาท ซึ่งออริจิ้นยังมีการร่วมทุนกับผู้ประกอบการญี่ปุ่นรายอื่น ๆ อีก เช่น เอสคอน เจแปน (ประเทศไทย), โตคิว แลนด์, โซเท็ตซึ เรียล เอสเตท และCI:Z Limited Liability Partnership ซึ่งร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และมิกซ์-ยูสร่วมกัน อีกทั้งยังมีผู้ประกอบการที่เพิ่งจะมีการร่วมทุนกับผู้ประกอบการญี่ปุ่นในปีนี้อีกด้วย เช่น
1. บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับบริษัท นิปปอน สตีล โควะ เรียล เอสเตท จำกัด โดยเป็นการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดชีวาทัย ฮอลล์มาร์ค เอกมัย-รามอินทรา มูลค่าของการพัฒนาร่วมกันในครั้งนี้ คือ 1,014 ล้านบาท
2. บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับบริษัท โซเท็ตซึ เรียล เอสเตท 2 (ไทยแลนด์) จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการวัน แบงค็อก สมาร์ท ซิตี้ เฟส 2 ร่วมกันมูลค่ารวม 1,200 ล้านบาท
3. บริษัท แอสเซท ไวส์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับทางบริษัท ทาคาระ เลเบ็น จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการแอทโมซ โฟลว์ มีนบุรี มูลค่า 2,200 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนโครงการที่ 2 ของทั้งคู่
4. บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับทางบริษัท Mori Trust เพื่อพัฒนาโครงการมอลตัน เกสต์ กรุงเทพกรีฑา 2 มูลค่า 2,100 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยครั้งแรกของ Mori Trust
5. บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับทางโตเกียว ทาเทโมโนะ เพื่อพัฒนาอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปร่วมกันใน 2 ทำเล ซึ่งก่อนหน้านี้มีการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมร่วมกันมาแล้ว
6. เอ็นริช กรุ๊ปร่วมทุนกับทางอนาบูกิ โคซัน กรุ๊ปเพื่อพัฒนาโครงการดิ อาร์ทิเคิล นอร์ธ ราชพฤกษ์ โดยมูลค่าการลงทุนร่วมกันอยู่ที่ 2,400 ล้านบาท และมีอีก 1 โครงการที่รอการเปิดขายในอนาคต ซึ่งอนาบูกิเคยร่วมทุนกับทางธนาสิริมาก่อนหน้านี้
การร่วมทุนในรูปแบบนี้จะยังคงมีต่อเนื่องในอนาคต ทั้งจากการร่วมทุนของผู้ประกอบการรายเดิมที่เข้ามาในประเทศไทยแล้ว และผู้ประกอบการรายใหม่ที่กำลังอยู่ในช่วงเจรจาและมองหาโอกาสการร่วมมือเพื่อเข้ามาลงทุนอสังหาฯ ในประเทศไทย
แม้ว่าสถานการณ์ในประเทศไทยอาจจะยังไม่ได้อยู่ในช่วงที่ดี อีกทังในระยะยาวสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยก็อาจจะไม่ดีกว่าที่ผ่านมา เนื่องจากกำลังซื้อของคนไทยในระยะยาวมีความเป็นไปได้ที่จะลดลง เพราะจำนวนประชากรในช่วงที่อายุไม่มากมีจำนวนลดลง แต่ด้วยศักยภาพในด้านการท่องเที่ยว และการเข้ามาของชาวต่างชาติที่มีแนวโน้มมากขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัย หรือตลาดของธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยยังมีทิศทางที่ดีในระยะยาว ขึ้นอยู่กับว่าผู้ประกอบการต่างชาติต้องการเข้ามาลงทุนในโครงการประเภทใด
ผู้ประกอบการต่างชาติหลายรายมีการลงทุนในธุรกิจหลายประเภท และลงทุนในหลายประเทศ พวกเขาอาจจะมองประเทศไทยในช่วงเวลาสั้น ๆ ดังนั้น การร่วมทุนในโครงการคอนโดมิเนียมจึงเหมาะสมที่สุด อาจจะมีบางรายที่ร่วมทุนในการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงาน โรงแรมบ้าง แต่ก็มีจำนวนไม่มากนัก
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- 'แสนสิริ' แชมป์รายได้สูงสุดบริษัทมหาชน กลุ่มอสังหาฯ ครึ่งปีเฉียด 2 หมื่นล้าน
- เจาะลึก ทำเลถนนบางนา-ตราด จากอดีตถึงปัจจุบัน คาดการณ์อนาคต
- รถไฟฟ้าสายสีเหลือง หนุนศักยภาพคอนโด ย่านศรีนครินทร์-สำโรง
ติดตามเราได้ที่