20 ปี สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ขอรัฐบาลใหม่แก้แรงงานขาดแคลน
คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ
หนึ่งในธุรกิจที่อยู่คู่มากับวงการธุรกิจที่อยู่อาศัยก็คือ ธุรกิจสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง หรือที่เรียกว่า “ธุรกิจรับสร้างบ้าน”
ล่าสุด สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านได้เวลาครบรอบก่อตั้ง 20 ขวบปีในปี 2566 นี้ โดยเป็นปีพิเศษตรงที่มีการเปลี่ยนตัวเบอร์ 1 สมาคมคนใหม่
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์ “โอฬาร จันทร์ภู่” นายกสมาคมคนใหม่ของธุรกิจรับสร้างบ้าน (HBA : Home Builder Association) ถึงทิศทางธุรกิจบ้านสร้างเองจะอยู่ตรงจุดไหนของแนวโน้มขาขึ้นจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในภาพรวม
Q : อัพเดตสมาชิก HBA
ปัจจุบัน HBA มีสมาชิกบริษัทรับสร้างบ้าน 73 บริษัทกระจายอยู่ทั่วประเทศ ปีหน้าอยากเพิ่มเป็น 80-85 บริษัท งานหลักของสมาคมตอนนี้เรามีตารางเดินสายตรวจรับสมาชิกใหม่ถี่ยิบแบบเดือนเว้นเดือน ในขณะที่มีสมาชิกวิสามัญด้วยรวมเป็น 137 บริษัท เพราะมีผู้ประกอบการพันธมิตรธุรกิจ เช่น วัสดุก่อสร้างเข้ามาร่วมแจมด้วย เพราะสมาคมเปิดกว้างให้มีสมาชิกหลายประเภท
ทั้งนี้ สมาชิก 73 บริษัท แบ่งตามพื้นที่จะเป็นบริษัทอยู่ในกรุงเทพฯ 50 กว่าบริษัท อีก 22-23 บริษัทอยู่ในต่างจังหวัด กระจายทั่วเกือบครบทุกภาคในประเทศ เช่น ภาคตะวันออกที่จันทบุรี ชลบุรี ภาคอีสานเยอะสุด ที่มหาสารคาม สกลนคร สุรินทร์ ฯลฯ ภาคใต้มีสุราษฎร์ธานี สงขลา นครศรีธรรมราช พัทลุง
ล่าสุดผมไปรับสมาชิกที่จังหวัดเชียงใหม่ เป็นสมาชิกใหม่จากภาคเหนือรายแรกของเรา ชื่อบริษัทวิสดอม เป็นคนรุ่นใหม่ มีที่ดินเยอะ ทำธุรกิจหลายแพลตฟอร์ม ขายที่ดิน แล้วก็ทำในเรื่องของบ้านจัดสรรขายด้วย ก็อยากจะบอกว่าเรามีสมาชิกทั่วประเทศแล้ว
Q : จุดแข็งจุดอ่อนของต่างจังหวัด
บริษัทรับสร้างบ้านในต่างจังหวัดกว่าจะเข้ามาเป็นสมาชิกได้ เราเปิดหลักสูตรอบรมตั้งแต่พื้นฐานจนถึงแอดวานซ์ ทำมา 5 รุ่นแล้ว ปกติรูปแบบเริ่มทำธุรกิจมักเข้ามาเป็นผู้รับเหมาก่อน ทำงานต่างจังหวัด บางบริษัทเพิ่งเปิดก็มี บางบริษัทมีธุรกิจของครอบครัว มีทำโครงการบ้านจัดสรรอยู่แล้ว แต่รูปแบบของการเป็นรับสร้างบ้านยังไม่มีมาตรฐานอะไร เราก็เลยมีการจัดอบรมตรงนี้ 5 รุ่น
แต่การจัดอบรมเราเพิ่มเรื่องมาตรฐานในการก่อสร้าง มาตรฐานการตลาด มาตรฐานเรื่องการบริหารงานรับสร้างบ้าน ทำโครงสร้างให้เขาเห็นว่าสร้างบ้านเป็นโมเดลนี้ แพลตฟอร์มนี้ อบรมไปเรื่อย ๆ พอเขาพร้อมเข้าก็สมัครเข้ามาเป็นสมาชิก การเป็นสมาชิกสมาคมทำให้มีแบรนด์สมาคม พอไปเปิดต่างจังหวัดปุ๊บคือบริษัทก็โดดเด่นขึ้นมาเลย เป็นการการันตีให้แล้ว
Q : Pain Point ของการสร้างบ้านในต่างจังหวัดคืออะไร
รับสร้างบ้านต่างจังหวัด สิ่งที่เขาอยากเข้ามาเป็นสมาชิก HBA เพราะอยากเพิ่มมาตรฐานงานก่อสร้าง พอมีมาตรฐานหรือว่ามีโลโก้สมาคมไปการันตี ลูกค้าเข้ามา 1.ราคาไม่ต้องไปแข่งขันกับผู้รับเหมาแล้ว เพราะว่ามาตรฐานดี ฝีมือดี และสมาคมมีการการันตีว่าไม่ทิ้งงาน
ประเด็นทิ้งงานถือเป็น pain point สำคัญของลูกค้า ปกติเวลาสร้างบ้านอาจจ้างผู้รับเหมาซึ่งจะไม่มีวิศวกร สถาปนิกไปดูงาน แต่ว่าโมเดลของรับสร้างบ้านมีวิศวกร สถาปนิกไปดูงาน รับสร้างบ้านต่างจังหวัดก็จะอธิบายแบบนี้เหมือนกัน แล้วมาตรฐานที่เข้ามาอบรมกับ HBA ทำให้มาตรฐานงาน วัสดุเขาดีขึ้น ดังนั้น ราคาก็ไม่ต้องไปแข่งขันกับผู้รับเหมา
ต้องเข้าใจก่อนว่า เวลารับงาน ผู้รับเหมาเขาจะตั้งราคาหนึ่ง รับสร้างบ้านสามารถจะตั้งราคาอีกราคาหนึ่ง เป็นราคาที่สินค้าวัสดุได้มาตรฐาน เพื่อทำให้งานมีคุณภาพมากขึ้น จุดเน้นสำหรับผู้บริโภค เวลาสร้างเสร็จผ่านไป 1 ปี ผลงานที่เห็นจะเป็นบทพิสูจน์ใครตัวจริง-ไม่จริง เพราะในต่างจังหวัดวงการไม่ได้ใหญ่มาก พอเห็นบริษัทนี้ทำบ้านออกมาสวย มีคุณภาพ เขาก็บอกปากต่อปากหรือ word of mouth ไป
มีบางบริษัท เช่นที่สุราษฎร์ฯ สมัครเป็นสมาชิกเราเปิดมาปีแรก เดิมมีมูลค่างาน 20-30 ล้านบาท ปัจจุบันภายใน 3 ปีออร์เดอร์สร้างบ้านเพิ่มเป็น 300 ล้านแล้ว เพราะจังหวัดไม่ได้ใหญ่มาก พูดปากต่อปาก หน้างานก็สามารถปรับราคา ปรับคุณภาพ แล้วก็ตอบสนองผู้บริโภคในท้องถิ่นได้
Q : ดีมานด์สร้างบ้านในต่างจังหวัด
เยอะมาก ต้องบอกว่าต่างจังหวัดเหมือนบ่อน้ำ ซึ่งถ้ามีบริษัทเดียวเท่ากับมีคนตกเบ็ดตกปลาอยู่คนเดียว ยังไงปลาก็กิน หมายความว่าเขาทำการตลาดง่ายด้วย เปรียบเทียบกับกรุงเทพฯ เป็นเมืองใหญ่ค่อนข้างกว้างขวาง จะทำโฆษณายังไง อัดโซเชียลมีเดียลงไปยังไงมันก็กระจายอยู่ดี แต่ต่างจังหวัดทำโปรโมชั่นเป็นอำเภอ ๆ ได้เลย การทำธุรกิจของสมาชิกต่างจังหวัดจึงค่อนข้างจะง่ายกว่า ดูเหมือนลูกค้าเยอะกว่าด้วย ทำให้บริษัทเติบโตได้เร็วกว่า
การเปลี่ยนแปลงอีกเรื่องหนึ่งที่จับสังเกตได้ ตอนแรกที่รับสมาชิกต่างจังหวัดใหม่ ๆ เดิมรับออร์เดอร์สร้างหลังละ 1-3 ล้าน พอมาอยู่กับสมาคม อบรมกับสมาคมกลายเป็นอัพเกรดสร้างบ้านหลังละ 3-7 ล้านบาท ในจังหวัดเขาอาจจะเป็นบริษัทสร้างบ้านหรูในจังหวัดแล้ว
Q : ลูกค้าโซน กทม.-ปริมณฑล สร้างบ้านราคาไหน
ต้องเรียนว่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑล เนื่องจากการรับสร้างบ้านส่วนใหญ่เป็นบ้านลักษณะดีไซน์ออกแบบ จะขยับขึ้นมาสร้างบ้านหลังละ 5 ล้านขึ้นไป ต่ำกว่า 5 ล้านไม่ค่อยสร้างแล้ว แต่ว่ายังมีบริษัทที่เป็นแมสโปรดักต์หลายรายที่เป็นสมาชิก HBA ที่เป็นแบบบ้านมาตรฐาน สามารถลงพื้นที่แคบ ๆ หรือลงพื้นที่เล็ก ๆ ได้ ก็ยังสร้างอยู่ เฉลี่ยตลาดแมสราคา 2-4 ล้านบาท
Q : เทรนด์รับสร้างบ้านปี 2566
ตลาดรับสร้างบ้านในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังมาในสไตล์บ้านหลังใหญ่ 10-20 ล้านกำลังมาแรง พื้นที่ตัวบ้าน 400 ตารางเมตรขึ้น เพราะว่าผู้บริโภคในบ้านระดับนี้เป็นคนมีเงินอยู่แล้ว เขาก็มองว่าสามารถต่อรองได้ในช่วงที่เศรษฐกิจยังฟื้นไม่ชัดเจน มีกำลังซื้อเข้ามาเยอะ มาร์เก็ตแชร์กลุ่มนี้อยู่ที่ 25-30% เทียบกับตลาดรวมปีละ 12,500 ล้านบาท
ส่วนต่างจังหวัดเทรนด์ยังเป็นการรับสร้างบ้านสไตล์โมเดิร์นอยู่ มาแรงมาก แรงดีไม่มีตก บริษัทที่โชว์บ้านสไตล์โมเดิร์นในต่างจังหวัดขายค่อนข้างดี ราคาบ้านอยู่ไม่เกิน 5 ล้าน คิดเป็นฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่มีส่วนแบ่งตลาดไม่เกิน 20% ของต่างจังหวัด
Q : ยุคหลังโควิดดีไซน์บ้านเป็นอย่างไร
มีการปรับเปลี่ยนไป ไม่ว่าจะหลังโควิด ก่อนโควิดที่จอดรถก็เพิ่มขึ้นตลอด ประเทศไทยแปลก เมื่อก่อนเราสร้างบ้านเมื่อ 10-20 ปีที่แล้ว ต้องการที่จอดรถคันเดียว สักพักก็มา 2 คัน ตอนนี้เทรนด์มาจอดรถ 3 คัน นอกจากนี้ ฟังก์ชั่นที่ต้องเพิ่มมานอกจากห้องผู้สูงอายุ ก็จะมีห้องทำงานชั้นล่าง หลังจากโควิดต้องมีห้องทำงานเพิ่มขึ้น ที่เด่นชัดอีกอันคือเรื่องของปลั๊กชาร์จรถ EV สร้างบ้านทุกหลังลูกค้าขอหมด
การทำ home EV charger ต้นทุนไม่เยอะ เพราะเราเตรียมแค่สายไฟไว้ นอกจากบริษัทบางบริษัทที่เขาแถมเครื่องด้วย ถ้าแถมเครื่องด้วยปกติบริษัทรถก็แถมมาอยู่แล้ว บางยี่ห้อก็แถมมาแล้ว เราแค่มาติดตั้งเฉย ๆ ต้นทุนไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย ถือเป็นจุดขายที่จะต้องมีในยุคนี้
อีกเรื่องคือเทรนด์บ้านที่แนวโน้มจะมาในอนาคตชัดเจนคือเรื่องของ บ้านเขียว (green design) บ้านประหยัดพลังงาน สมาคมทำ MOU กับทางภาครัฐในการออกแบบบ้านใช้พลังงานเบอร์ 5 โชว์แบบบ้านแล้วจะมีการตอบรับจากทางธนาคาร ในอนาคตธนาคารหลายธนาคารได้รับนโยบายมาจากแบงก์ชาติในการผลักดันให้สินเชื่อสีเขียว (green loan)
Q : ภาษีที่ดินกระตุ้นให้คนนำที่ดินมาสร้างบ้านมากน้อยแค่ไหน
เงียบไปแล้วนะ มันดูไม่ค่อยมีผล เพราะรัฐบาลยังไม่ปรับขึ้นด้วยมั้ง ยังเป็นอัตราผ่อนผัน 0.01% ถ้าผมจำไม่ผิด แต่ถ้าปรับขึ้นในสภาวะปกติ ให้การจ่ายภาษีที่ดินต้องจ่ายเต็ม 100% อาจจะมีผล เพราะตอนนี้เหมือนรัฐบาลยังผ่อนคลายอยู่
Q : หลังเลือกตั้งอยากให้รัฐบาลใหม่ทำอะไรให้เราบ้าง
จริง ๆ สมาคม HBA ขอมาทุกรัฐบาลเรื่องของภาษี ลดค่าโอน ลดค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ผ่านมาเวลามีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ แต่ธุรกิจรับสร้างบ้านไม่ค่อยได้สิทธิประโยชน์จากตรงนี้เลย เป็นอะไรก็ไม่รู้
ข้อเสนอที่อยากให้รัฐบาลใหม่พิจารณา 1.เรื่องมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง สมาคมพัฒนาที่ดินขอให้เหลือ 0.01% เป็นการชั่วคราว แต่ธุรกิจรับสร้างบ้านเราเสนอให้ลดเป็นการถาวร 2.จากการสอบถามลูกค้า สิ่งที่อยากได้คือนำวงเงินกู้มาลดหย่อนภาษีได้ จะสร้างราคาไหนก็ตามขอให้สามารถลดหย่อนได้ 2 แสนบาท เพราะว่าปัจจุบันได้รับการลดหย่อนดอกเบี้ยไม่เกิน 1 แสนบาทอยู่แล้ว ถ้าได้ส่วนนี้มาเติมอีกเท่ากับจะได้ลดหย่อน 3 แสนออนท็อปขึ้นมา จะเป็นการกระตุ้นที่ดีมาก
2.ทางกรุงเทพมหานคร (กทม.) โดยผู้ว่าฯชัชชาติ (สิทธิพันธุ์) ก็เรียนเชิญเราไปเหมือนกันว่าอยากได้อะไร เราอยากได้การขออนุญาตที่มีขั้นตอนให้น้อยลงหน่อย พิจารณาเร็วหน่อย ลดขั้นตอนหน่อย ข้อเสนอของ HBA คือการขอใบอนุญาตก่อสร้างต่าง ๆ กับ กทม. ขอให้สามารถยื่นผ่านระบบออนไลน์ทุกราคา ทุกขนาดอาคาร แต่ กทม.ให้มาสำหรับใบอนุญาตก่อสร้างไม่เกิน 300 ตารางเมตร
ซึ่งการสร้างบ้านไม่เกิน 300 ตารางเมตรในเขตกรุงเทพฯ ต้องพูดกันตรง ๆ ว่ามีค่อนข้างน้อย จะไปอยู่ในต่างจังหวัดเยอะกว่า เพราะฉะนั้น ในเขตกรุงเทพฯไม่มีข้อจำกัดได้ไหม ขอให้การยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างทุกไซซ์ ให้ยื่นทางออนไลน์ เพื่อความสะดวกรวดเร็ว และเพื่อความโปร่งใสด้วย
3.ปัญหาใหญ่ที่เสนอขอความสนับสนุนให้รัฐบาลช่วยแก้ปัญหาไปหลายครั้งแล้ว แต่ยังไม่สำเร็จคือเรื่องแรงงานขาดแคลน จุดโฟกัสคือเรื่องขึ้นทะเบียนใหม่อีกรอบ การขึ้นทะเบียนใหม่ไม่ใช่การขอ MOU
ซึ่งการขอ MOU คือการขอแรงงานต่างด้าวเข้ามา ซึ่งเราไม่สามารถเลือกแรงงานได้ว่าแรงงานนั้นจะมาทำงานก่อสร้างไหม มันเป็นปัญหามากเลย ทำ MOU เข้ามาเรายังไม่เห็นแรงงาน พอเราบอกว่าขอมาทำตำแหน่งกรรมกรก่อสร้าง เขาก็ยอมเข้ามา แต่พอมาถึงทำงานไม่ไหว เขาก็ออกไปทำงานขายของมั่ง ไปให้งานบริการมั่ง มันก็วนเวียนผิดกฎหมายอยู่อย่างนี้
นี่คือการทำ MOU ซึ่งมีค่าใช้จ่ายหัวละ 16,000 บาท มันก็เป็นต้นทุนเหมือนกัน แถมขั้นตอนต้องใช้เวลา 2 เดือนกว่าจะทำเอกสารทั้ง 2 ฝั่งเสร็จ (ประเทศต้นทาง-ปลายทาง) หมายความว่าผมรีเควสต์แรงงานต่างด้าวไปแล้ว ยังต้องรออีก 2 เดือนถึงจะได้คนมาใช้ แล้วมาถึงไม่รู้ทำงานเป็นรึเปล่า
อีกเรื่องที่เราจะขอเลยคือการขึ้นทะเบียนแรงงานใหม่ มติ ครม.เดือนพฤศจิกายนปี 2563 ให้ขึ้นทะเบียนแรงงานใหม่ เขาก็ขึ้นทะเบียนแรงงานใหม่เมื่อ 5 กรกฎาคม 2565 ซึ่งมีหลายกลุ่มที่ตกค้างเพราะไม่รู้ว่าให้มาขึ้นทะเบียนใหม่ไม่รู้ ขึ้นทะเบียนไม่ทัน ก็กลายเป็นแรงงานผิดกฎหมาย ปัญหาวนเวียนอยู่อย่างนี้
ในการขึ้นทะเบียนแรงงานใหม่ไม่ใช่ว่าทำแล้วจบ พอมีเนมลิสต์ ต้องไปทำกระบวนการต่าง ๆ ตรวจอัตลักษณ์ใหม่ พิสูจน์ตัวตนใหม่ สุดท้ายเราได้แรงงานมาทำงานแล้ว อันนี้ได้ด่วนและถูกกฎหมาย ประเด็นอยู่ที่มติ ครม.ล่าสุดประกาศเลื่อนจากเดิม 13 กุมภาพันธ์เป็นเดือนพฤษภาคม 2566 นี้ การทำงานก็เกิดความล่าช้า
ข้อเสนอคือ ถ้าเป็นไปได้การแก้ไขปัญหาขาดแคลนคือขึ้นทะเบียนแรงงานใหม่อีกครั้ง นำแรงงานที่ผิดกฎหมายในประเทศไทยมาทำให้ถูกกฎหมาย เรื่องนี้ต้องเป็นมติ ครม.เท่านั้น เพราะขั้นตอนการนำเข้าแรงงานเกี่ยวข้องกับ 4 กระทรวง แรงงาน สาธารณสุข มหาดไทย ฯลฯ เรื่องนี้ผมขอข้อนี้ข้อเดียวคือการขึ้นทะเบียนแรงงานใหม่