อสังหาฯ 68 ตลาดสองขั้ว คนรวยซื้อล้น คนไทยติดกับหนี้ครัวเรือน

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ณ กลางปี 2568 เสมือนภาพสะท้อนของสังคมสองขั้วอย่างมิอาจปฏิเสธได้ ด้านหนึ่งคือความคึกคักในเซกเมนต์ราคาแพงที่ยังคงเป็น “ตลาดทองคำ” สำหรับผู้พัฒนาอสังหาฯ ส่วนอีกด้านหนึ่งคือความซบเซาและความเปราะบางของตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่าง ซึ่งเป็นที่พึ่งของคนไทยส่วนใหญ่ที่ยังคงต้องเผชิญกับพายุหนี้ครัวเรือน

ในภาวะที่หลายภาคส่วนของเศรษฐกิจยังคงต้องประคับประคอง กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีกลับฉายแววโดดเด่นอย่างน่าจับตา สะท้อนจากผลประกอบการของผู้ประกอบการรายใหญ่ อย่าง บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ซึ่ง นายมงกุฎ เตโชฬาร หัวหน้าคณะผู้บริหารสายงานการตลาดและพัฒนาธุรกิจที่อยู่อาศัยแนวราบ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในไตรมาส 2 ปี 2568 ยอดขายบ้านหรูในกลุ่มราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปของบริษัทเติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 118% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

และ 31% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ด้วยยอดขายรวมกว่า 5,274 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับบนที่มีเสถียรภาพและมองหาอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ปลอดภัย รวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่ตอบรับความต้องการเฉพาะกลุ่ม

ในทางกลับกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ซึ่งถือเป็นสัดส่วนที่ใหญ่ที่สุดของตลาดและเป็นฐานลูกค้าหลักของคนไทย กำลังเผชิญกับโจทย์ที่ยากลำบากอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ชี้ให้เห็นว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกินผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) กลายเป็นตัวฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างรุนแรง ธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท พุ่งสูงถึง 70% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลอย่างยิ่ง

ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนของคนไทยได้ปรับลดลงต่อเนื่อง โดยอยู่ที่ 88% ต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ซึ่งแม้จะลดลงจากจุดสูงสุดก่อนหน้านี้ แต่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่เป็นอุปสรรคสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ และส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยคาดการณ์ว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 อาจหดตัวลง ขณะที่หนี้เสียในกลุ่มสินเชื่อบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นว่าแม้จะมีข้อเสนอสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่หรือแพ็กเกจส่งเสริมการขายจากผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน ก็ยังไม่สามารถดึงกำลังซื้อจากกลุ่มเปราะบางและกลุ่มรายได้ปานกลางที่มีภาระหนี้สูงกลับเข้าสู่ตลาดได้เต็มที่

นอกจากกำลังซื้อภายในประเทศแล้ว เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มชาวจีนและเมียนมา ยังคงเป็นอีกหนึ่งฟันเฟืองสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดนี้ ผลจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ทำให้นักลงทุนเหล่านี้มองหาการกระจายความเสี่ยงและนำเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม สัญญาณล่าสุดที่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานระบุว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของนักลงทุนต่างชาติทั่วประเทศ โดยเฉพาะชาวจีนและเมียนมา เริ่มมีแนวโน้มลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี ซึ่งเป็นตัวแปรที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด

นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้เปิดเผยข้อมูลว่า ในไตรมาส 1 ปี 2568 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 3,919 หน่วย ลดลง 0.5% และมูลค่า 16,392 ล้านบาท ลดลง 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 โดยชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดที่เข้ามาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ด้วยจำนวน 1,481 หน่วย แต่มีมูลค่าลดลงถึง 19.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เช่นเดียวกับชาวเมียนมาที่มียอดโอนมูลค่าลดลงถึง 28.1% การลดลงดังกล่าวเป็นการหดตัวต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 2 ติดต่อกัน

ในอีกด้านหนึ่ง ถึงแม้ภาครัฐและธนาคารแห่งประเทศไทยจะพยายามออกมาตรการกระตุ้นตลาด เช่น การผ่อนคลายเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) ให้สามารถกู้ได้เต็ม 100% รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอน และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท ลงเหลือเพียง 0.01% ซึ่งมีผลบังคับใช้ไปจนถึง 30 มิถุนายน 2569

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มองว่า มาตรการเหล่านี้อาจช่วยกระตุ้นตลาดได้เพียงเล็กน้อย แต่ไม่สามารถแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ฝังรากลึก ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอนความสามารถในการกู้ของประชาชนส่วนใหญ่ได้จริง

รวมถึงสถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวล่าช้า และปัจจัยภายนอกอย่างความขัดแย้งระหว่างประเทศที่ส่งผลให้ต้นทุนค่าก่อสร้างและค่าขนส่งยังคงปรับตัวสูงขึ้น เป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ แม้ว่าดีมานด์ในตลาดระดับลักชัวรีจะยังคงแข็งแกร่ง แต่ในตลาดแมส ดีมานด์ของผู้ซื้อกลับถูกจำกัดด้วยปัญหาหนี้สินและข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ทำให้กำลังซื้อในภาพรวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ในส่วนของซัพพลาย นายอิสระได้เน้นยํ้าถึงความจำเป็นในการควบคุมปริมาณอุปทานใหม่ๆ ที่จะเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายที่อาจส่งผลกระทบต่อราคาและยอดขายโดยรวมของตลาด นอกจากนี้ ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์หมวดที่อยู่อาศัยของประเทศไทยในไตรมาส 1 ปี 2568 ก็ลดลงถึง 10.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า สะท้อนถึงการชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 จึงเป็นปีแห่งความท้าทายที่ชัดเจน เมื่อผู้มีกำลังซื้อสูงยังคงจับจ่ายได้อย่างคล่องตัว สวนทางกับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางที่เผชิญกับอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อและภาระหนี้สิน การฟื้นตัวของตลาดโดยรวมจึงยังคงขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย โดยเฉพาะการจัดการปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน และการกลับมาของความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาเติบโตอย่างสมดุล

อย่างไรก็ตาม หากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไปในระยะยาวการกระจุกตัวของการซื้อขายที่อยู่อาศัยในกลุ่มรายได้สูง อาจนำไปสู่ “ความเหลื่อมลํ้าเชิงโครงสร้าง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ผู้ซื้อบางกลุ่มยังคงเข้าไม่ถึงโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของตนเอง และเป็นโจทย์ใหญ่ที่ทุกภาคส่วนต้องร่วมกันพิจารณาเพื่ออนาคตที่ยั่งยืนของตลาดนี้

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,114 วันที่ 17 - 19 กรกฎาคม พ.ศ. 2568