‘การครอบครองปรปักษ์’ คืออะไร 6 ข้อควรรู้ก่อนเสียบ้าน-ที่ดิน

การครอบครองปรปักษ์ ถือเ'ป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ที่มักก่อให้เกิดข้อพิพาทอยู่เสมอ

DDproperty เผยการครอบครองปรปักษ์ คือ การแย่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง มีได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ โดยมีหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ดังนี้

1. ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้อื่น

2. โดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

3. ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี (5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์)

การครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์

1. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ

ส่วนทรัพย์ประเภทที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้

อย่างไรก็ตาม อาจแย่งการครอบครองกันได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 แต่ไม่มีกฎหมายรับรองให้สามารถยื่นคำร้องหรือคำฟ้องขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ได้แบบครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5389/2549)

2. ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ทรัพย์ของตนเองไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น อ้างว่าเป็นที่ดินของตนเองแต่ใส่ชื่อของคนอื่นแทน (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 538/2536) หรืออ้างว่าครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ได้รับมรดกมา (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4843/2545)

3. การครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ผู้ครอบครองไม่จำเป็นต้องทราบว่าทรัพย์นั้นเป็นของผู้อื่น อาจเข้าใจว่าเป็นของตนเองก็ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5794/2551, 5596/2552)

4. ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ ต้องใช้สอยทรัพย์นั้นอย่างเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์นั้น และต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิหรือยอมรับสิทธิของบุคคลอื่น เช่น

การที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7490/2551)

การที่ทายาทคนหนึ่งครอบครองที่ดินมรดกทั้งหมด ถือว่าเป็นการครอบครองแทนทายาททุกคน ต้องมีการบอกกล่าวต่อทายาทอื่น ๆ ก่อนว่าเจตนายึดถือเพื่อตนจึงจะเริ่มนับว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2760/2548)

การครอบครองที่ดินโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่อาศัย ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2539)

เจ้าของรวมคนหนึ่งครอบครองที่ดินถือว่าครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่น ๆ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2537)

5. ถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างที่ครอบครองปรปักษ์ยังไม่ครบ 10 ปี และผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2544, 8700/2550)

6. ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ เช่น ไม่ได้ถูกฟ้องคดี และต้องเปิดเผย คือ ไม่ได้หลบ ๆ ซ่อน ๆ แต่แสดงออกต่อบุคคลทั่วไปโดยเปิดเผย

ทำไมกฎหมายการครอบครองปรปักษ์จึงควรปรับปรุง

กฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์นั้นควรได้รับการปรับปรุง เพราะไม่ตอบวัตถุประสงค์แต่ดั้งเดิมอีกต่อไปแล้ว จากเดิมที่กฎหมายนี้ต้องการส่งเสริมให้ประชาชนใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า และให้รางวัลกับผู้ที่เข้าหักร้างถางพง

แต่ปัจจุบัน ด้วยสภาพเศรษฐกิจสังคมที่พัฒนาไปมาก ที่ดินที่รกร้างว่างเปล่านั้นแทบไม่มีแล้ว ไม่มีความจำเป็นต้องหักร้างถางพงเพื่อบุกเบิกสถานที่ใหม่ ๆ แล้ว แต่การที่กฎหมายอนุญาตให้มีการครอบครองปรปักษ์กลับจะสร้างข้อพิพาทให้ที่ดินข้างเคียง สร้างความหวาดระแวงในสังคมเสียมากกว่า

ข้อมูลจาก: DDproperty

อ่านข่าวเพิ่มเติม

• กรมธนารักษ์ แจงข้อเท็จจริง ตัดไม้พะยูงในที่ดินราชพัสดุ จังหวัดกาฬสินธุ์
• เตือนภัยกลลวงแบบใหม่ ตบทรัพย์ด้วยการหลอกซื้อที่ดิน เช็กเลยก่อนตกเป็นเหยื่อ
• สคทช. ขับเคลื่อนการดำเนินการปรับปรุงแผนที่แนวเขตที่ดินของรัฐแบบบูรณาการ