รวมเรื่องต้องรู้ไม่ให้ที่ดินของเราโดนครอบครองปรปักษ์

“ครอบครองปรปักษ์” คืออะไร และเพื่อน ๆ รู้กันไหมคะว่าที่ดินของเรา อาจไม่ใช่ของเราตลอดไปก็ได้นะ เพราะวันนึงที่ดินของเราอาจโดนครอบครองปรปักษ์ ถ้าเราไม่รู้จักวิธีการดูแลหรือตรวจสอบที่ดินอย่างสม่ำเสมอ อ่านมาถึงตรงนี้เชื่อว่ามีหลายคนไม่เข้าใจว่าการครอบครองปรปักษ์คืออะไร วันนี้นิวบ์จะพาเพื่อน ๆ ไปทำความเข้าใจรวมถึงบอกวิธีป้องกันที่ดินของเราให้รอดปลอดภัยด้วยค่ะ

ปัจจุบันมีหลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดิน หรือบางคนอาจมีที่ดินตามต่างจังหวัดหลายที่ มีโฉนดที่ดินหลายฉบับ จนจำไม่ได้แล้วว่าอยู่ที่ไหนบ้าง บางที่อาจไม่ได้ใช้ประโยชน์ ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และไม่ได้เข้าไปดูแลที่ดินเป็นระยะเวลานาน กลับไปอีกทีอาจพบว่ามีคนมาทำกินหรือลงหลักปักฐานบนที่ดินของเราไปเรียบร้อยแล้ว

สิ่งนี้ถือเป็นสัญญาณที่ทำให้ทุกคนต้องหันมาดูแลที่ดินในครอบครองของเราให้ดีขึ้น ไม่อย่างนั้นที่ดินของเราอาจไม่ใช่ของเราอีกต่อไปนั่นเองค่ะ

ความหมายของการครอบครองปรปักษ์

• ครอบครอง = ยึดถือไว้, มีสิทธิ์ถือเอาเป็นเจ้าของ, มีสิทธิปกครอง
• ปรปักษ์ = ข้าศึก, ศัตรู, ฝั่งตรงข้าม
• การครอบครองปรปักษ์ = การครอบครองของฝ่ายตรงข้าม เป็นการครอบครองที่มีลักษณะของการกระทำที่ไม่ชอบโดยกฎหมาย

การครอบครองปรปักษ์ หมายถึง การที่มีบุคคลเข้ามาทำประโยชน์บนที่ดินหรืออสังหาฯ ของเราในระยะเวลาติดต่อกัน 10 ปี ซึ่งทรัพย์สินเหล่านั้นอาจจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเขาได้ทันที เพราะตามกฎหมายแล้ว การครอบครองปรปักษ์ หมายถึง การที่บุคคลได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นโดยการครอบครอง ซึ่งตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บัญญัติว่า

“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

แน่นอนว่าการถูกครอบครองปรปักษ์อาจดูเป็นสิ่งที่น่ากังวลหรือเป็นสิทธิ์ที่ผู้อื่นกระทำได้ก็จริง แต่การจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินเหล่านั้นต้องตรงตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดตามกฎหมาย ครอบครองปรปักษ์ รวมถึงต้องมีหลักฐานครอบครองปรปักษ์ด้วย ดังนั้นเราลองมาดูกันก่อนว่าหลักเกณฑ์ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 หรือข้อยกเว้นการครอบครองปรปักษ์มีอะไรกันบ้าง

ข้อยกเว้นการครอบครองปรปักษ์

• ที่ดินที่จะโดนครอบครองปรปักษ์ได้ต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดเท่านั้น หากเป็นที่ดินมือเปล่า เช่น ที่ดิน ส.ค. 1 ที่เป็นใบแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ที่เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือไม่มีหลักฐานใดเลย ก็ไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ รวมถึงที่ดินของรัฐหรือเป็นธรณีสงฆ์ ก็ไม่ได้เช่นกัน
• เป็นการครอบครองโดยสงบ อันหมายถึงปราศจากการข่มขู่หรือใช้กำลัง และไม่มีใครมาหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของ หรือฟ้องร้องขับไล่ ซึ่งในกรณีที่เจ้าของมีการโต้แย้ง ขับไล่ หรือกีดกัน และแสดงความเป็นเจ้าของอย่างชัดเจนนั้น กรณีนี้ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้
• เป็นการครอบครองโดยเปิดเผย หรือเป็นการครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อน หรือปิดบัง หากมีการอำพรางทรัพย์สินของผู้อื่น และเป็นการหลบซ่อน ก็ไม่สามารถครองครองปรปักษ์ได้ตามที่กฎหมายระบุ
• เป็นการครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ หรือตั้งใจที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่การครอบครองแทนผู้อื่น เช่นการทำประโยชน์บนที่ดินผืนนั้น เช่น ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ ใช้ประโยชน์ต่าง ๆ ดั่งพื้นที่ตรงนั้นเป็นของตนเอง หรือมีการติดประกาศการเป็นเจ้าของ
  
• ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ติดต่อกัน 10 ปี หรือสังหาริมทรัพย์ 5 ปี ซึ่งระยะเวลาการครอบครองต้องมีการครอบครองแบบต่อเนื่องเท่านั้น หากมีการครอบครองไม่ต่อเนื่อง ถือไม่เข้าเกณฑ์ที่สามารครอบครองปรปักษ์ได้ อีกทั้งหากมีการครอบครองติดต่อกัน 10 ปีตามกำหนดจริง ก็ยังต้องมีหลักฐานครอบครองปรปักษ์และมีขั้นตอนการขอครอบครองปรปักษ์อีกหลายประการ โดยการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือการเป็นเจ้าของที่ดินนั้นจะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินได้ไปจดทะเบียนการได้ที่ดินนั้นกับเจ้าหน้าที่ โดยผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินจะต้องร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งหรือพิพากษาแสดงสิทธิ์ในที่ดิน ว่าผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินนั้นเป็นเจ้าของตามกฎหมายแล้ว จากนั้นต้องไปดำเนินการติดต่อยังสำนักงานทะเบียนที่ดิน เพื่อจดทะเบียนที่ดิน เปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินเดิมในโฉนดที่ดินนั้น มาเป็นของผู้ครอบครองปรปักษ์เสียก่อน
  
• การครอบครองต้องเป็นไปด้วยความสุจริต คือมีการเข้ามาในพื้นที่นั้นโดยไม่ได้ลักลอบเข้ามาอยู่ หรือมีเจตนาที่จะฉ้อโกงเจ้าของพื้นที่ อย่างกรณีที่เจ้าของที่อนุญาตให้เข้ามาอยู่ในพื้นที่นั้นได้ หรือให้ช่วยเฝ้าตรวจตราที่ดินแห่งนั้นโดยภายหลังอยากเรียกร้องสิทธิการครอบครอง หรือมีเจตนาตั้งใจจะฉ้อโกง สิ่งนี้ไม่สามารถอ้างสิทธิ์ได้

อ่านบทความต่อ คลิก