บล.ดีบีเอสฯ คัด 3 กองทรัสต์เด่น มิ.ย. DIF-AIMIRT-LPF
#DIF #ทันหุ้น - บล.ดีบีเอสวิคเคอร์สเลือก 3 กองทรัสต์เด่นสำหรับเดือนมิถุนายน
1. Digital Telecommunication Infrastructure Fund ราคาปัจจุบันสะท้อนความกังวลต่อหุ้นไปมากแล้วด้านอัตราตอบแทนเงินปันผลยังทรงตัวสูงจากรายได้ค่าเช่าที่อิงสัญญาระยะยาว
2. AIM Industrial Growth REIT ผลประกอบการค่อนข้าง resilient ในช่วงที่ผ่านมา แต่ราคาหุ้นได้ปรับลงไปมาก ทำให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผล น่าสนใจ
3. Lotus's Retail Growth Freehold and Leasehold Property Fund รับผลบวกจากการแปลงสภาพสู่กองรีทส์และโอกาสลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม
.
กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล (DIF)
DIF เป็นกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคมกองแรกและขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยจัดตั้งขึ้นเพื่อลงทุนในกรรมสิทธิ์ในเสาโทรคมนาคมจำนวน 1.6 หมื่นต้น (สัดส่วนรายได้ประมาณ 29%) กรรมสิทธิ์ในระบบใยแก้วนำแสงหลัก 3 ล้าน คอร์กิโลเมตร (สัดส่วนรายได้ประมาณ 68%) และอุปกรณ์ระบบสื่อสัญญาณที่เกี่ยวข้องและระบบบรอดแบนด์ (สัดส่วนรายได้ประมาณ 3%) โดยมีผู้เช่าหลัก คือ บริษัททรู คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)และบริษัทในเครือเป็นผู้เช่าหลัก และเมื่อวันที่ 28 สิงหาคม 2562 DIF ได้เข้าลงทุนในทรัพย์สินกิจการโทรคมนาคมเพิ่มเติมจาก TRUE โดยราคาสินทรัพย์สุทธิอยู่ที่ 15.7 พันล้านบาท ซึ่งทางกลุ่ม TRUE จะมีการเช่ากลับในส่วนของเสาโทรคมนาคมถึง 15 ก.ย. 2576 และเช่าไฟเบอร์ออฟติค 80% ถึง 15 ก.ย. 2576 และมีสิทธิขยายเวลาการเช่าต่อไปอีก 10ปี ปัจจุบันกองฯ มีอายุสัญญาเช่าทรัพย์สินเฉลี่ยที่ 15.5 ปี กองฯ ได้รับผลกระทบจากแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ที่ค่อนข้างจำกัด โดยรายได้ยังคงเป็นไปตามสัญญาเช่า โดยที่ผ่านมาทางกองมีประเด็นกดดันกองจากข่าวที่กลุ่ม TRUE อาจลดสัดส่วนถือครอง DIF เนื่องจากสัญญา lock up TRUE ถือครองกอง DIF ได้สิ้นสุดแล้ว ณ ส.ค.65 อาจทำให้โอกาส TRUE ขายกองได้อีกในอนาคต อย่างไรก็ตามคาดไม่กระทบต่อรายได้และเงินปันผลเพราะมีสัญญาเช่ากับทางกลุ่ม TRUE ที่ยาวและชัดเจน รวมถึงความกังวลรายได้ค่าเช่าจากเสาโทรคมาคมที่อาจลดลงภายหลังจากที่มีการควบรวมระหว่าง TRUE และ DTAC อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าเสาโทรคมนาคมปัจจุบันยังเหลืออายุยาวจนถึงปี 2576โดย ณ ราคาปัจจุบัน DIF ยังให้อัตราปันผลสูงที่ประมาณ 11.7% ในปี 2567 IRR ที่ 9.4% บล.ดีบีเอสฯจึงยังคงแนะนำซื้อ DIF โดยมองว่าราคาปัจจุบันสะท้อนความกังวลไปมากแล้ว หากอิงเพียงสัญญาชุดปัจจุบัน คิดเป็นราคาเป้าหมายที่ 9.10บาทต่อหน่วย
จุดเด่น
1. โครงสร้างของสินทรัพย์ภายใต้การบริหาร องค์ประกอบหลักของสินทรัพย์มีความหลากหลายกว่ากองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคมอื่นในตลาด เนื่องจากมีสินทรัพย์เป็นกรรมสิทธิ์ในเสาโทรคมนาคม และกรรมสิทธิ์ในระบบใยแก้วนำแสงหลัก ทำให้ความเสี่ยงทางด้านอุปสงค์ลดลงเมื่อเทียบกับกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคมที่มีเพียงกรรมสิทธิ์ในระบบใยแก้วนำแสงหลักเพียงอย่างเดียว
2. อายุสัญญาการเช่ากับ TRUE ที่ยาว ซึ่งปัจจุบันอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 17 ปี จึงทำให้มีความเสี่ยงกระแสเงินสดจากเงินปันผลของ DIF น้อย เนื่องจากมีสัญญาการเช่าที่ชัดเจนและมีสิทธิการต่ออายุสัญญา
3. Dividend yield ที่น่าสนใจ เราคาดการอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูง 11.6%/11.6% ในปี 2567-2568 และ IRR ที่ 10.1%
4. ราคาเป้าหมายให้ upside 34% ราคาเป้าหมาย คิดจากวิธี DCF ได้เท่ากับ 10.10 บาท ซึ่งยังสูงกว่าราคาปัจจุบัน 34% จากราคา 7.85 บาทต่อหน่วย
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท (AIMIRT)
AIMIRT ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมที่หลากหลายซึ่งแตกต่างจากกองอสังหาริมทรัพย์กองอื่น คือ ถังเก็บสารเคมีเหลว (chemical tank) คลังสินค้า โรงงาน และห้องเย็น โดยมีมูลค่าสินทรัพย์รวมที่ 10.6 พันล้านบาท ณ สิ้น ไตรมาส 4/2566 โดยปัจจุบันมีพื้นที่ให้เช่ารวมที่ 3.35 แสน ตร.ม. และ 8.5 หมื่น กิโลลิตร คิดเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ (60%) และการลงทุนในสิทธิการเช่า (40%) มีอัตราการเช่าที่ 97% ณ ไตรมาส 4/2566 ทรงตัว y-o-y และปรับเพิ่มขึ้น q-o-q จากผู้เช่าใหม่ในโครงการ MS Warehouse และเตรียมเข้าลงทุนสินทรัพย์ใหม่ในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (PPF) ในปี 2567 หนุนสินทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง
จุดเด่น
1. ทำเลที่ตั้ง พื้นที่เช่าส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณกรุงเทพมหานคร และจังหวัดใกล้เคียง อาทิฉะเชิงเทรา สมุทรปราการ ปทุมธานีซึ่งเอื้อต่อระบบขนส่งโลจิสติกส์
2. อัตราการเช่าที่อยู่ในระดับสูง โดยอัตราการเช่าอยู่ที่ 97% ณ ไตรมาส 4/2566
3. สัญญาเช่าระยะยาว 6-10ปีพร้อมอัตราการเติบโตของค่าเช่าที่ สัญญาเช่าระยะยาวคิดเป็นสัดส่วน 29% ของ รายได้รวมในปี 2566 รวมถึงมีสินทรัพย์หลากหลายประเภท
4. เตรียมลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (PPF) ในปี 2567 โดย PPF มีสินทรัพย์ประเภท Freehold ทั้งหมด และเป็นกองทุนที่ไม่มีหนี้ การลงทุนครั้งนี้คาดส่งผลบวกต่อ AIMIRT โดยคาดกองทุนจะมีสินทรัพย์เพิ่มขึ้น +23%ขณะที่อัตราหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมจะลดลงจาก 31% สู่ 26% โดยเราคาดเสร็จสิ้นภายในไตรมาส 2/2567
5. โอกาสในการลงทุนเพิ่มต่อเนื่องในอนาคต โดยกองๆ มีนโยบายในการเข้าลงทุนในทรัพย์สิน ใหม่เพิ่มเติมอย่างต่อเนื่องเพื่อขยายขนาดของกองฯ และความหลายหลายของทรัพย์สิน โดยกองฯ จะเลือกทรัพย์สิน ในทำเลที่อื้อต่อการขนสง ทรัพย์สินคุณภาพดี การแข่งขันสูง และมีโอกาสเติบโต นอกจากนี้กองฯ มักจะเข้าลงทุนในทรัพย์สินที่มีอัตราการเช่าในระดับสูง รวมถึงค่าเช่ามีโอกาสเติบโต และได้รับการประกันรายได้จากสปอนเซอร์ ตลอดระยะเวลา 3 ปี หลังกองฯ เข้าลงทุน ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ผลกำไร และเงินปันผลของกองฯ
6. Dividend yield สูง เราคาดการณ์อัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่ 8.4% ในปี 2567 และ IRR ที่ 9.0%
7 . ราคาเป้าหมายให้ upside 38% ราคาเป้าหมาย คิดจากวิธี DCF ได้เท่ากับ 14.50 บาท
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า โลตัส รีเทล โกรท (LPF)
LPF เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าประเภทศนย์การค้า โดยลงทุนในศูนย์การค้าโลตัส จำนวน 23 แห่ง
ปัจจุบันทางกอง LPF ได้ต่อสัญญากับโลตัสไปอีก 10 ปี และยังคงสูตรการขึ้นค่าเช่าที่ +10% ทุก 3 ปี ในช่วง 10ปีข้างหน้า
เรามองว่า LPF อาจมี catalyst จากการแปลงจากกองทุนอสังหาริมทรัพไปเป็นกองรีทส์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการเติบโตในอนาคต ทั้งจากการซื้อทรัพย์สินเพิมเติมผ่านการกู้และการเพิ่มทุน อันจะช่วยเพิ่มผลตอบแทนในการลงทุนในระยะยาว
จุดเด่น
1. ทำเลที่ตั้ง พื้นที่ให้เช่ากระจายอยู่ในกรุงเทพมหานคร และจังหวัดอื่นๆ ทั่วประเทศ อาทิ ปทุมธานี สิงห์บุรี ปราณบุรี สมุทรปราการ กระบี่ สมุย ภูเก็ต นครศรีธรรมราช เป็นต้น
2. อัตราการเช่าที่อยู่ในระดับสูง โดยอัตราการเช่าอยู่ที่ระดับสูงกว่า 95% มาโดยตลอด
3. มีสัญญาเช่าระยะยาวกับโลตัส โลตัสเป็นผู้เช่าหลัก คิดเป็น 55% ของพื้นที่ให้เช่ารวม และประมาณ 32% ของรายได้ของกองโดยสัญญากับโลตัสเป็นเวลา 10 + 10 ปี ทำให้รายได้ของกองทรัสต์มั่นคงกว่ากองอื่นที่สัญญาเช่าส่วนใหญ่ คือ 3 ปี อีกทั้งยังมีการกำหนดอัตราการเติบโตของค่าเช่าล่วงหน้าไว้ที่ +10% ทุก 3 ปี
4. มีสัดส่วนของสินทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์สูง คิดเป็น 65% ของของพื้นที่ให้เช่ารวม และประมาณ 74% ของมูลค่าสินทรัพย์รวมตามราคาประเมิน
5. การลงทุนในทรัพย์สินใหม่เพิ่มเติม ปัจจุบัน LPF ยังไม่สามารถลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมได้ จนกว่าจะมีการแปลงสภาพไปเป็นกองรีทส์ก่อน อย่างไรก็ดีทางคณะรัฐมนตรี (ครม. มีมติเห็นชอบมาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมเพื่อสงเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เรามองว่า LPF ถือเป็นหนึ่งในกองอสังหาริมทรัพย์ที่คาดจะได้รับผลประโยชน์หากเปลี่ยนเป็นกองทรัสต์จากโอกาสในการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจากสปอนเซอร์ โดย ณ ปัจจุบันทางกลุ่ม CP มีศูนย์การค้าที่สามารถนำมาขายเข้ากองได้อีกมากมาย เรามองว่าหากทางผู้ถือหน่วยเห็นชอบให้มีการแปลงเป็นกองรีทส์ ก็น่าจะเป็นประโยชน์ในแง่ของโอกาสในการเติบโตของกองในอนาคต รวมถึงโอกาสที่จะเพิ่มผลตอบแทนของกองโดยการใช้เงินกู้เพิ่มขึ้นจากปัจจุบันที่มี อัตราหนี้ต่อสินทรัพย์รวม อยู่ที่เพียงประมาณ 8%
6.Dividend yield สูงเราคาดการณ์อัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่ 6.6% ในปี FY2567/2568 IRR ที่ 7.5%
7 . ราคาเป้าหมายให้ upside 8% ราคาเป้าหมายคิดจากวิธี DCF ได้เท่ากับ 14.50 บาท เทียบกับราคา 13.10 บาท ณ ปัจจุบัน เรามองว่ามีโอกาสปรับราคาเป้าหมายขึ้นในอนาคต หากทางกองมีการแปลงเป็นกองรีทส์ ซึ่งจะทำให้กองมีความสามารถในการทำกำไรมากขึ้น จากการซื้อทรัพย์สินใหม่ กู้ยืมเงินได้มากขึ้น ออกหุ้นกู้ได้
รู้ทันเกม รู้ก่อนใคร ติดตาม "ทันหุ้น" ที่นี่
FACEBOOK คลิก https://www.facebook.com/Thunhoonofficial/
YOUTUBE คลิก https://www.youtube.com/channel/UCYizTVGMealUUalT6VdUdNA
Tiktok คลิก https://www.tiktok.com/@thunhoon_
LINE@ คลิก https://lin.ee/uFms4n5
TELEGRAM คลิก https://t.me/thunhoon_news
Twitter คลิก https://twitter.com/thunhoon1