บ้านมือสองทะลัก! 1.3 ล้านล้านบาทซัพพลายราคากว่า 10 ล้านค้างสต็อก
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดอินไซต์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ไตรมาส 3 ปี 2568 พบซัพพลายใหม่ดาหน้าเข้าตลาดดันมูลค่าพุ่งแรง 102.6% ทะลุ 1.3 ล้านล้านบาท สวนทางยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ!
ข้อมูลเผยให้เห็นตัวเลขการประกาศขายที่เติบโตแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาสูงที่กลายเป็นแรงขับเคลื่อนหลักในเชิงมูลค่า แต่ในมิติของการโอนกรรมสิทธิ์จริงกลับยังอยู่ในภาวะชะลอตัว ซัพพลายทะลัก 1.37 ล้านล้านบาท ตลาดภาพรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2568 มีจำนวนรวม 243,218 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 53.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) ขณะที่มูลค่ารวมพุ่งไปแตะ 1.37 ล้านล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 102.6% (YoY)
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่า สาเหตุที่มูลค่าพุ่งแรงกว่าจำนวนหน่วย มาจากการที่ทรัพย์ที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็น “ทรัพย์ราคาสูง” ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยขยับจาก 4.3 ล้านบาท ในปีที่แล้ว ขึ้นมาอยู่ที่ 5.6 ล้านบาท ในไตรมาสนี้ โดยมีกลุ่มผู้ขายหลักคือ “บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาฯ” ที่ครองส่วนแบ่งมูลค่าถึง 79.5% ของตลาดทั้งหมดเจาะอินไซต์ “คอนโดมิเนียม-บ้านเดี่ยว” พุ่ง 219% สวนทางยอดโอนจุดที่น่าจับตาที่สุดคือการกลับมาของ “คอนโดมือสอง” ที่หน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 103.3% โดยเฉพาะกลุ่มห้องชุดระดับพรีเมียม ส่งผลให้มูลค่าประกาศขายคอนโดรวมพุ่งสูงถึง 219.3% (YoY) แซงหน้าทาวน์เฮ้าส์ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 ของตลาด รองจาก “บ้านเดี่ยว” ที่ยังคงครองแชมป์ความนิยมด้วยสัดส่วน 40.5% ของหน่วยขายทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม เมื่อมองไปที่ฝั่งอุปสงค์ หรือ การโอนกรรมสิทธิ์จริง กลับพบภาพที่ต่างออกไป ยอดโอนภาพรวมลดลง 1.4% ในเชิงหน่วย และลดลง 4.9% ในเชิงมูลค่ากลุ่มระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ยอดโอนติดลบหนักสุด! โดยจำนวนหน่วยลดลง 7.6% และมูลค่าลดลง 15.9% สะท้อนว่าทรัพย์ราคาสูงที่ทะลักเข้าตลาดนั้น “ดูดซับช้า” และเกิดภาวะสะสมของ “ค้างสต็อก”
ในมิติของพื้นที่ กรุงเทพมหานคร ยังคงเป็นสมรภูมิหลัก โดยมีมูลค่าประกาศขายสูงถึง 60% ของทั้งประเทศ คิดเป็นมูลค่า 8.24 แสนล้านบาท และราคาประกาศขายเฉลี่ยในเมืองหลวงพุ่งไปถึง 10.7 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่เฉลี่ยเพียง 8.1 ล้านบาท ขณะที่จังหวัดท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต ครองสถิติราคาเฉลี่ยสูงสุดที่ 12 ล้านบาทต่อหน่วยแม้ภาพรวมรายปีจะดูชะลอตัว
แต่หากวิเคราะห์แบบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) พบว่าตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว โดยยอดโอนเพิ่มขึ้น 9.8% มูลค่าเพิ่มขึ้น 9.3% ซึ่งมีปัจจัยหนุนสำคัญจาก มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ที่ยาวไปถึงปี 2569 การผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV ช่วยให้กลุ่มผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นในทุกระดับราคาทิศทางดอกเบี้ยขาลง ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายครัวเรือนและเพิ่มกำลังซื้อ Quick Big Win และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้นของภาครัฐ