กูรูอสังหาฯ จับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 งัดสารพัดกลยุทธ์กระตุ้นกำลังซื้อ

ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 ปีแห่งการแข่งขันกระตุ้นกำลังซื้อ คาดไม่น้อยกว่า 1 แสนหน่วย ขณะที่ปริมาณสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดยังมากกว่ากำลังซื้อ หวังรัฐออกมาตรการกระตุ้นต่อเนื่อง

ในปี 2566 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือตลาดที่อยู่อาศัย ยังคงได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อไม่ฟื้นตัว ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการยังต้องเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง เพื่อประคองยอดขาย และคาดว่าภาวะดังกล่าวจะยังคงต่อเนื่องถึงปี 2567 นี้

ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ภาวะตลาดที่อยู่อาศัย กำลังซื้อในปี 2567 ไม่น้อยกว่า 1 แสนหน่วย เมื่อเทียบกับราว 9.4 หมื่นหน่วยในปี 2566 ทำให้ผู้ประกอบการต้องงัดเอา Say’s Law กลับมาใช้ใหม่ หรือกลยุทธทางการตลาด อัดแคมเปญ ดูดกำลังซื้อ เพื่อระบายสต็อกที่มีอยู่ รวมถึงกระตุ้นยอดขายโครงการใหม่

นัยสำคัญของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย คือ กำลังซื้อตามไม่ทันปริมาณสินค้าใหม่ที่เกิดขึ้น และคงจะกลายเป็นปัญหาสำคัญของผู้ประกอบการในปี 2567 ในขณะเดียวกัน อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2567 ที่เคยคาดว่าจะเป็น 4.5% ก็จะตํ่าลงตามปัจจัยลบของสถานการณ์โลก ซึ่งในความเป็นจริงก็ไม่ได้กระทบเศรษฐกิจไทยมากนัก

แต่ปัจจัยลบสำคัญมาจากภายในที่เกิดจากการเปลี่ยนผ่านรัฐบาลที่ทำให้การใช้จ่ายภาครัฐบาลขาดความต่อเนื่องทั้งในด้านการบริโภคและการลงทุน

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกในปี 2567 อาจหวังได้จากกำลังซื้อผู้บริโภคยังดีอยู่ แต่ก็ไม่เท่าปี 2565 การลงทุนบางส่วนในเขตเศรษฐกิจพิเศษอีอีซี และเหนืออื่นใด โครงการประชานิยมของรัฐบาลใหม่ที่หวังว่าคงจะได้ผลดี อัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปน่าจะมีโอกาสลดลงได้ตามตลาดโลก อาจจะถือได้ว่าเป็นปัจจัยบวก

ชงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการอสังหาฯ

ขณะที่ นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ในช่วงต้นปี 2567 ทั้ง 7 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ เตรียมข้อเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการอสังหาฯ ต่อนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อและตลาดในปี2567 ทั้งมาตรการระยะสั้นและมาตรการถาวร

สำหรับ 7 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอาคารชุดไทย ,สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ,สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์, สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

ทุกรัฐบาลที่ผ่านมีการใช้มาตรกรอสังหาฯกระตุ้นเศรษฐกิจ ตั้งแต่ปี 2540 เช่น ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ,ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ดำเนินการมาอย่างต่อเนื่อง ส่วนลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มดำเนินการเมื่อปี 2563 ลดให้ 90% ล่าสุดปี 2566 ลดให้ 15%

ทั้งนี้ ข้อมูลที่เตรียมเสนอ คือ ขอให้ลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านใหม่และบ้านมือสองในทุกระดับราคาหรือลดให้ 3 ล้านบาทแรก จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท และลดภาษีที่ดินต่อไปอีกจนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวมากกว่านี้ ส่วนมาตรการอื่น ๆ รอสรุปอีกครั้ง

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สมาคมมีข้อเสนอ คือ ขอให้รัฐบาลปลดล็อกมาตรการ LTV ลดค่าธรรมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% มาตรการสนับสนุนคนมีบ้านหลังแรก โดยฟื้นโครงการบ้านดีมีดาวน์และขยายวงเงินคืนเงินดาวน์ 5 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท สำหรับการซื้อบ้านทุกระดับราคา และจัดเงินกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)กล่าวว่า สมาคมขอให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ซึ่งเป็นเครื่องยนต์สำคัญในการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ เช่น พิจารณาลดภาษีบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เหมือนรถคันแรก ,ผ่อนผัน LTV อีก 2 ปี, ให้มิดเทอมวีซ่าต่างชาติไม่เกิน 5 ปี เมื่อซื้อคอนโดฯ 3-5 ล้านบาท และให้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรได้ไม่เกิน 25% ตามที่เงื่อนไขกำหนด คือ กรุงเทพฯราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปส่วนต่างจังหวัดไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท เป็นต้น

มองว่าปีหน้าตลาดจะเติบโต 5-10% ตามภาวะเศรษฐกิจที่จะมีการขยายตัวกว่า 3%

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอสังหาฯไม่ค่อยดีและยังคงไม่ดีต่อเนื่องไปถึงปี 2567 ปัจจัยเสี่ยงคือกำลังซื้อ โดยสมาคมฯขอให้รัฐบาลฟื้นกำลังซื้อ 1-3 ล้านบาท ที่หดตัวหลังลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านถึง 50% ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ของภาคธุรกิจ ตอนนี้กำลังซื้อเหลือแต่กลุ่มระดับบน โดยขอให้ขยายเพดานลดค่าโอนและจดจำนอง 0.01% จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท,เลิกหรือผ่อนผันLTV ทยอยขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และลดหย่อยภาษีที่ดิน เป็นต้น

คาดปี 2567 มูลค่าโอนทะลุ 1.1 ล้านล้านบาท

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการติดตามสถานการณ์ในช่วง 3 ไตรมาสมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งพบว่ามีสถานการณ์การโอนดีกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ในช่วงต้นปี เนื่องจากผลจากยอดขายที่ดีในปีก่อนหน้า ได้ส่งผลให้ยอดโอนปีนี้ คาดการณ์ได้ว่า ในปี 2566 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยโอน จำนวน 377,832 หน่วย ปรับลดจากปีก่อน 3.8% ขณะที่มูลค่าการโอน ประมาณ 1.07 ล้านล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน

สำหรับทิศทางตลาดอสังหาฯ หลังปีใหม่ ปี 2567 หากตลาดสามารถรักษาโมเมนตัมเช่นนี้ได้จะสามารถช่วยให้หน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 2567 มีโอกาสขยายตัวได้ 4.0% และ 4.6% โดยคาดว่าปี 2567 จะมียอดโอนได้ถึง 392,936 หน่วย มูลค่าการโอน 1.114 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.6 %

ทั้งนี้ สัดส่วนของบ้านแนวราบยังมีสัดส่วนประมาณ 70% และอาคารชุด 30% และด้านอุปทานจะเริ่มกลับมาขยายตัวประมาณ 2- 4% อีกครั้ง เพื่อรองรับการขยายตัวของอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย

เราต้องให้ความสำคัญต่ออุปทานเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายในตลาดที่มีการสะสมมากเพิ่มขึ้น เนื่องจากการเพิ่มขึ้นมากและเร็วของอุปทานในช่วงก่อนหน้า แต่ยอดขายในปี 2566 ไม่ดีนักทำให้เกิดการดูดซับอุปทานเป็นไปอย่างช้า

อ่านข่าวเพิ่มเติม

• ศุภาลัย ปิดดีลร่วมลงทุน 1.26 หมื่นล้าน จับมืออสังหาฯแดนจิงโจ้ ทุ่มซื้อ 12 โครงการ
• เทรนด์ผู้บริโภคเปลี่ยน คลื่นความท้าทายลูกใหม่ที่ธุรกิจอสังหาฯ ต้องพร้อมรับมือในปี 67
• SCB CIO มองแนวโน้มเศรษฐกิจปี 2567 'ส่งออก-อสังหาริมทรัพย์' ฟื้นตัวช้า เหตุดอกเบี้ยค้างสูงนาน ติดตามเราได้ที่ เว็บไซต์: https://www.thebangkokinsight.com/ Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokInsight X (Twitter): https://twitter.com/BangkokInsight Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokinsight/ Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCYmFfMznVRzgh5ntwCz2Yxg