ราคาประเมินคอนโด คืออะไร และ 5 ปัจจัยในการคิดราคาประเมินคอนโด

ราคาประเมินคอนโด 2565 กรมธนารักษ์พิจารณาเลื่อนประกาศใช้ราคาประเมินคอนโดรอบใหม่ออกไปอีก 1 ปี จากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และสถานการณ์โควิด-19 ราคาประเมินคอนโด 2565 จึงยังใช้ราคาประเมินเดิมในรอบปี 2559-2563 สำหรับใครที่คิดจะซื้อ ขาย เช่า หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรรู้เกี่ยวกับราคาประเมินคอนโด คืออะไร มีกี่ประเภท มีความสำคัญอย่างไร รวมถึงวิธีเช็กราคาประเมินคอนโดในเบื้องต้นทางออนไลน์ ซึ่งสามารถดำเนินการได้ด้วยตัวเอง

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ราคาประเมินคอนโด คืออะไร
• ประเภทของการประเมินราคาคอนโด
• ราคาประเมินคอนโด สำคัญอย่างไร
• ราคาประเมินคอนโด ใช้ทำอะไรบ้าง

ราคาประเมินคอนโด คืออะไร

ราคาประเมินคอนโด อาคารชุด หรือห้องชุด คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาคอนโด ซึ่งมีกรมธนารักษ์ เป็นผู้ดูแลกำหนดราคากลางเอาไว้ โดยทั่วไปแล้วการประเมินราคาคอนโดนั้นจะใช้ราคาของตลาดกลางในขณะนั้น แต่หากเป็นการประเมินราคาโดยกรมที่ดินหรือการประเมินราคาจากบริษัทรับประเมินเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคาร จะมีการให้ราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดเล็กน้อย ดังนั้นราคาประเมินในตลาดที่แท้จริงของคอนโดจะมีจำนวนสูงกว่าราคาประเมินจากทั้งสองฝ่ายดังที่กล่าวข้างต้น

[ArticleCallout]{ “title”: “กรมธนารักษ์กับ 5 หน้าที่หลัก เพื่อทำความรู้จักให้มากขึ้น”, “excerpt”: “กรมธนารักษ์ มีหน้าที่อะไรบ้าง เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาฯ อย่างไร มาทำความรู้จักไปพร้อม ๆ กัน”, “link”: “https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/กรมธนารักษ์และราคาประเมินที่ดิน-14600”, “image”: “https://cdn-cms.pgimgs.com/static/2019/05/Property_Office_Treasury-Folder.jpg” } [/ArticleCallout]

ทั้งนี้ ราคาประเมินคอนโดจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งหรือพื้นที่ของคอนโดนั้น ๆ ยิ่งถ้าเป็นพื้นที่มีความเจริญแล้วหรือได้รับการพัฒนาที่ดินให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพิ่มขึ้น ก็จะทำให้ราคาประเมินของคอนโดในพื้นที่ดังกล่าวนั้นเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

ปัจจัยในการคิดราคาประเมินคอนโด

ปัจจัย รายละเอียด ราคาประเมินของราชการ คิดเป็นหน่วยต่อตารางเมตร คอนโดชั้นสูงที่สูงขึ้นมีผลต่อราคาประเมินคอนโดที่มากขึ้นตามไปด้วย รูปแบบคอนโด ห้องสตูดิโอ, 1 ห้องนอน, 2 ห้องนอน รวมถึงพื้นที่ใช้สอย สภาพห้อง ตำแหน่งชั้น เช่น เห็นวิวเมือง วิวสวน ล้วนมีผลต่อราคาประเมินคอนโด การตกแต่งห้อง แม้จะเป็นคอนโดมือสองที่มีการตกแต่งใหม่ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ก็อาจมีผลต่อราคาประเมินคอนโดมากกว่าห้องที่ดูทรุดโทรม ไม่สวยงาม สภาพอาคาร ตัวตึกมีความชำรุดทรุดโทรมหรือไม่ หรือมีการดูแลให้อยู่ในสภาพที่สวยงามเหมือนใหม่ ก็มีผลไม่น้อยในการนำมาประเมินราคาคอนโด ราคาตลาด ราคาคอนโดที่มีการซื้อขายกันในปัจจุบัน ในละแวกเดียวกันหรือใกล้เคียงสามารถนำมาใช้ในการเปรียบเทียบ ประเมินราคาคอนโดให้ที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง

ประเภทของการประเมินราคาคอนโด

ราคาประเมินคอนโดจะมีทั้งราคากลางและราคาที่ประเมินโดยบริษัทหรือเอกชน ดังนั้นหากจะให้แบ่งประเภทของ ราคาประเมินคอนโด ออกมาอย่างชัดเจน จะสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ดังนี้

1. ราคาประเมินคอนโดของทางราชการ

ราคาประเมินของทางราชการเป็นราคาที่ออกมาโดยกรมธนารักษ์ ใช้เป็นราคากลางในการประเมินราคาที่เชื่อถือได้ มีมาตรฐาน สามารถนำไปใช้อ้างอิงได้

2. ราคาประเมินของเอกชน

ราคาประเมินของเอกชน จะมีทั้งราคาประเมินของธนาคารและของบริษัทเอกชนที่รับทำประเมินราคาคอนโดโดยเฉพาะ ซึ่งราคาประเมินในส่วนนี้จะมีการนำราคาประเมินของทางราชการมาเป็นฐาน จากนั้นจะมีการใช้ข้อมูลประกอบในด้านต่าง ๆ เช่น ข้อมูลที่ได้จากการวิจัย ราคาล่าสุดที่ธนาคารปล่อยกู้ ราคาตลาดที่มีการซื้อขายกันจริง และปัจจัยอื่น ๆ มาประกอบ เพื่อหาราคาเฉลี่ยของคอนโดที่ทำการประเมินนั้น ๆ

[ArticleCallout]{ “title”: “กู้ซื้อคอนโดเท่าไหร่ หากอยากผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 บาท”, “excerpt”: “ถ้าอยาก ผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 บาท ต้องซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่บ้าง หาคำตอบ พร้อมวิธีคำนวณสินเชื่อเบื้องต้นได้ที่นี่”, “link”: “https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ผ่อนคอนโดเดือนละ-5000-ต้องซื้อคอนโคราคาเท่าไหร่-28272”, “image”: “https://cdn-cms.pgimgs.com/static/2020/06/Couple-calculator-their-salary.jpg” } [/ArticleCallout]

ราคาประเมินคอนโด สำคัญอย่างไร

ความสำคัญของราคาประเมินคอนโด หลัก ๆ เป็นเรื่องของความคุ้มค่า คุ้มราคา ในที่นี้จะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน

1. ซื้อหรือลงทุนในคอนโด

หากคิดซื้อคอนโด ควรรู้ราคาประเมินคอนโดเสียก่อน เพื่อที่ว่าจะได้ทำการต่อรองราคาให้มีความเหมาะสม โดยใช้ราคาประเมินกลางเป็นหลัก เพราะมีหลายคนที่ซื้อคอนโดและจ่ายเงินไปโดยไม่ได้ตรวจสอบราคาประเมินคอนโด จึงมีโอกาสที่จะซื้อคอนโดราคาแพงกว่าความเป็นจริง

2. ขายหรือให้เช่าคอนโด

ก่อนขายหรือปล่อยเช่าคอนโดควรรู้ราคาประเมินคอนโดที่ตนเองเป็นเจ้าของ เมื่อรู้ราคาประเมินคอนโด ก็จะสามารถกำหนดราคาของคอนโดที่ต้องการขายหรือปล่อยเช่า รวมถึง Rental Yield ว่ามีความคุ้มค่าและเหมาะสมหรือไม่ หากตั้งราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินก็มีโอกาสที่จะขาดทุน แต่หากตั้งในราคาสูงกว่าราคาประเมินไปมากก็อาจจะทำให้ขายออกได้ยาก

ราคาประเมินคอนโด ใช้ทำอะไรบ้าง

1. ขายคอนโด

เจ้าของคอนโดที่ต้องการขายคอนโดต่อให้กับผู้ซื้อใหม่ จะต้องมีการคิดคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ โดยจะมีการอ้างอิงราคาประเมินคอนโดจากราคาที่ประเมินของทางราชการและราคาขายจริง ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่า จากนั้นต้องมีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่จะใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นฐานในการคำนวณ

หากเป็นคอนโดที่มีการครอบครองมาไม่เกิน 5 ปี และไม่ได้ทำการย้ายทะเบียนบ้าน เข้ามาเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นอัตรา 3.3% ที่อ้างอิงจากราคาประเมินคอนโด หรือราคาซื้อขายจริงเพิ่ม ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนจะสูงกว่าเช่นเดียวกัน

2. โอนคอนโด

หลังจากจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเป็นของตนเอง ผู้รับโอนหรือเจ้าของจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดเป็นอัตรา 2% ของราคาประเมินคอนโด ค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน โดยการคำนวณอัตราค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์จะใช้ราคาประเมินคอนโดมาคำนวณ

3. จดจำนอง

ซื้อคอนโดมือหนึ่งจากโครงการจะมีการคิดค่าจดจำนองจากมูลค่าของคอนโดที่นำมาใช้ในการจำนองเป็นประกัน โดยธนาคารจะเป็นผู้กำหนดราคา พร้อมกับนำข้อมูลด้านอื่น ๆ มาประกอบในการประเมิน โดยไม่ได้ใช้ราคาอ้างอิงจากราคาประเมินของทางราชการ ทำให้ราคาประเมินคอนโดที่ใช้ในส่วนนี้แตกต่างจากส่วนอื่น ๆ ได้

4. ขอสินเชื่อ

หากเจ้าของคอนโดที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ต้องการนำคอนโดไปเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อกับทางธนาคาร ซึ่งจะต้องมีการใช้ราคาประเมินที่ออกโดยทางธนาคารเป็นหลักในการคำนวณวงเงินสินเชื่อ

5. เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เมื่อซื้อคอนโดและมีชื่อในโฉนดที่ดินว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะต้องมีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะมีการคำนวณโดยใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นที่ตั้ง

[ArticleCallout]{ “title”: “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีที่ดินว่างเปล่า ปี 65 ต้องจ่ายเท่าไหร่”, “excerpt”: “ภาษีที่ดินฉบับใหม่ยังคงมีประเด็นที่ต้องจับตาอีกหลายด้าน และมีข้อมูลอัปเดตออกมาเป็นระยะ สามารถติดตามได้ที่นี่”, “link”: “https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ขั้นตอนต้องรู้ก่อนจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง-21394”, “image”: “https://cdn-cms.pgimgs.com/static/2020/08/Land-and-Building-Tax-Update.jpg” } [/ArticleCallout]

6. ฟ้องร้อง

ในกรณีฟ้องร้องเป็นคดีความ ศาลจะใช้ราคาประเมินคอนโดนี้ในการคิดค่าความเสียหาย หรือในกรณีนำสินทรัพย์ไปค้ำประกัน ลงทุน ธุรกรรมต่าง ๆ

7. ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลราคาประเมินคอนโด สามารถนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบต่าง ๆ รวมถึงการประเมินศักยภาพของแต่ละทำเลที่จะเลือกลงทุนได้ โดยนำข้อมูลมาวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลและศักยภาพของโครงการในอนาคตเพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า