ตลาดบนยังติดสปีด แสนสิริ ฮุบเค้กบ้านหรู 2,000 ล้าน ดอกเบี้ยไทยต่ำอันดับ 3 ของโลกดันบิ๊กเศรษฐีแห่ช้อป

หมดยุคจมเงินสด เกณฑ์ LTV ใหม่ยาวถึงปี 70 ปลุก HNWI ควักเงินกู้ 100% บริหาร Cash Flow ดึงเลเวอเรจคว้าแปลงสวย ผ่าทำเลทอง 2 ขั้ว กรุงเทพกรีฑา คอมมูนิตี้ฝั่งตะวันออก ฟัด บรมราชชนนี จุดยุทธศาสตร์เชื่อมใจกลางเมืองฝั่งตะวันตก อินไซต์เศรษฐีไทยเลิกมองบ้านเป็นแค่ที่นอน แต่คือ "สินทรัพย์ปลอดภัย" ส่งต่อมูลค่าที่ชนะเงินเฟ้อในระยะยาว

21 พฤษภาคม 2569 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีของไทยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 กำลังส่งสัญญาณแยกทาง (Decoupling) จากภาวะเศรษฐกิจระดับมหภาคอย่างชัดเจน ในขณะที่เซกเมนต์ระดับล่างถึงกลางยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนและเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด แต่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนกลับเติบโตแบบติดสปีด สะท้อนภาพชัดจากการเคลื่อนไหวของเจ้าตลาดอย่าง แสนสิริ ที่เพิ่งประกาศกวาดยอดขายเฟสแรกจาก 2 โครงการแฟล็กชิพอย่าง "นาราสิริ บรมราชชนนี" และ "นาราสิริ วิคตัวร์ กรุงเทพกรีฑา" ทะลุ 2,000 ล้านบาท พร้อมหักดิบเดินหน้าเปิดเฟสใหม่เติมซัพพลายเข้าตลาดทันทีอีก 1,700 ล้านบาท

ปรากฏการณ์นี้สะท้อนพฤติกรรมของกลุ่มทุนและผู้บริโภคระดับบน (HNWI: High Net Worth Individuals) ว่ากำลังอยู่ในภาวะ "ความมั่งคั่งเคลื่อนย้าย" เข้าสู่สินทรัพย์ที่จับต้องได้ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ระดับมาสเตอร์พีซที่ดินแปลงสวย ซึ่งถูกมองว่าเป็นหลุมหลบภัยชั้นดีในการรักษาและส่งต่อความมั่งคั่งท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อและความผันผวนของตลาดทุน

2 สมรภูมิบ้านหรู: กรุงเทพกรีฑาปะทะบรมราชชนนี

หากส่องดูพิกัดของ 2 โครงการที่เป็นหัวเจาะของแสนสิริในพอร์ต Sansiri Luxury Collection (SLC) มูลค่ารวมกว่า 12,100 ล้านบาท จะเห็นกลยุทธ์การปักหมุดบนทำเลที่จัดว่าเป็นยุทธศาสตร์สำคัญของกรุงเทพฯ ทั้งสองฝั่ง:

• ฝั่งตะวันออก - นาราสิริ วิคตัวร์ กรุงเทพกรีฑา (มูลค่า 7,100 ล้านบาท): ปักธงใจกลางสังคมคอมมูนิตี้เนื้อที่กว่า 500 ไร่ของแสนสิริ ย่านนี้กลายเป็นทำเลทองที่ราคาที่ดินพุ่งสูงที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ตะวันออก แสนสิริเลือกใช้ดีไซน์ฝรั่งเศส (Modern French Renaissance) จับกลุ่มครอบครัวคนรุ่นใหม่และผู้บริหารระดับสูงที่ต้องการความเอ็กซ์คลูซีฟเพียง 94 ยูนิต ในระดับราคา 65 – 120 ล้านบาท
  • ฝั่งตะวันตก - นาราสิริ บรมราชชนนี (มูลค่า 5,000 ล้านบาท): ถือเป็นงานมาสเตอร์พีซชิ้นแรกบนทำเลฝั่งธนฯ ของพอร์ต SLC ชูจุดขายด้านการเดินทางที่ติดถนนใหญ่เชื่อมเข้าเมืองผ่านทางด่วนศรีรัชและสะพานพระราม 8 เน้นความเป็นส่วนตัวขั้นสุดเพียง 77 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยใหญ่พิเศษ 570 – 843 ตารางเมตร ราคาอยู่ที่ 55 – 120 ล้านบาท

ความเร็วในการกวาดยอดขายในเฟสแรกสะท้อนว่า กำลังซื้อในทำเลเหล่านี้ไม่ใช่ความต้องการแบบเก็งกำไร แต่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) ที่ประกอบด้วยเจ้าของธุรกิจขนาดใหญ่ และครอบครัวขยายที่มีสมาชิกหลายเจเนอเรชั่น ซึ่งมีความพร้อมทางการเงินและสามารถตัดสินใจซื้อได้ทันทีเมื่อเจอสินค้าที่ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวยุคใหม่

ดอกเบี้ย-มาตรการรัฐเอื้อคนรวย

สิ่งที่น่าสนใจที่สุดในรอบนี้คือ "วิธีคิดทางการเงิน" ของกลุ่มผู้ซื้อกระเป๋าหนัก ปัจจุบันพฤติกรรมการซื้อบ้านหรูระดับ 100 ล้านบาท ไม่จำเป็นต้องหอบเงินสดมาจ่ายเต็มจำนวนเสมอไป แต่เกิดจากสมการความคุ้มค่าทางการเงินที่ลงตัวจาก 2 ปัจจัยหลัก:

“กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่คือ เจ้าของธุรกิจขนาดใหญ่ ครอบครัวใหญ่ที่มีสมาชิกหลาย Generation และครอบครัวกลุ่ม HNWI ในพื้นที่ ซึ่งเป็นดีมานด์จริงที่พร้อมตัดสินใจทันที… เล็งเห็นโอกาสกับการครอบครองตำแหน่งที่ดินที่โดดเด่นที่สุดในโครงการ”

1. เกณฑ์ LTV ใหม่ ปลดล็อก Cash Flow ยาวถึงปี 70

การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ยาวไปจนถึงเดือนมิถุนายนปีหน้า (2570) กลายเป็นสปอตไลท์ดึงดูดนักลงทุนและกลุ่มเรียลดีมานด์ระดับบน ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้เต็ม 100% ทำให้เศรษฐีหลายคนเลือกที่จะเก็บเงินสดก้อนใหญ่ไว้หมุนเวียนในธุรกิจหลัก แล้วใช้สินเชื่อบ้านหรูเป็นเครื่องมือในการบริหารกระแสเงินสดแทน

2. อัตราดอกเบี้ยไทย ต่ำเป็นอันดับ 3 ของโลก

ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยทรงตัวอยู่ในระดับต่ำที่ 1% ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ย 3 ปีแรกสำหรับกลุ่มลูกค้าเกรดพรีเมียมดิ่งลงมาอยู่ที่ประมาณ 2.5% – 3% เท่านั้น ซึ่งตัวเลขนี้จัดว่าเป็นต้นทุนทางการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำที่สุดเป็นอันดับ 3 ของโลก เอื้อต่อการสร้าง "พลังทวีทางการเงิน" (Leverage) ได้อย่างมหาศาล เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำกว่าผลตอบแทนจากการนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่นหรือในธุรกิจของตนเอง

เกมยาวอสังหาฯ ลักชัวรี: แบรนด์และคุณภาพคือตัวตัดสิน

ในมุมมองเชิงธุรกิจ แสนสิริตั้งเป้าที่จะปิดปี 2569 ด้วยการสร้างยอดขายให้ได้มากกว่า 30% จากมูลค่ารวมของทั้งสองโครงการ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดระดับบนจะมีเครื่องยนต์ทางการเงินและมาตรการรัฐช่วยสนับสนุน แต่ในอนาคตอันใกล้ สมรภูมินี้จะเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือดขึ้นจากผู้เล่นรายอื่นที่พยายามขยับพอร์ตหนีเซกเมนต์ล่างที่รีเจกต์เรต (ยอดปฏิเสธสินเชื่อ) สูง

หัวใจสำคัญของการยืนระยะในตลาดนี้จึงไม่ใช่แค่การอัดแคมเปญการตลาด แต่คือ "Brand Equity" ความน่าเชื่อถือ และฟังก์ชันของบ้านที่คิดมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง เพราะสำหรับเศรษฐีไทยยุคนี้ บ้านหลังใหญ่ไม่ใช่แค่เครื่องแสดงสถานะ แต่คือสินทรัพย์ปลอดภัยที่ต้องเติบโตและสร้างมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่