“เซ็นทรัลลาดพร้าว” ปิดดีล 4.25 หมื่นล้าน ต่อสัญญาเช่าที่ดินรถไฟฯ ยาว 30 ปี

SRTA จรดปากกา "เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา" สัญญาใหม่เช่าที่ดิน "เซ็นทรัลลาดพร้าว" การันตีผลตอบแทนรัฐ 4.25 หมื่นล้านบาท ล็อกทำเลทอง Strategic Location ห้าแยกลาดพร้าว พร้อมทุ่มงบรีโนเวทครั้งใหญ่ 4,500 ล้านบาท อัปเกรดงานระบบรองรับแผ่นดินไหว สร้างอาณาจักรเชื่อมโครงการมิกซ์ยูสแสนล้านฝั่งพหลโยธิน

26 มกราคม 2569 — บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ในฐานะบริษัทลูกของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ได้บรรลุข้อตกลงและลงนามสัญญาเช่าจัดประโยชน์ที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือ "เซ็นทรัล ลาดพร้าว" พื้นที่รวม 47.22 ไร่ ร่วมกับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในเครือกลุ่มเซ็นทรัลอย่างเป็นทางการแล้ว เพื่อบริหารจัดการพื้นที่ต่อเนื่องภายหลังสัญญาปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571

เปิดโครงสร้างสัญญาใหม่ 30 ปี ผลตอบแทนรัฐพุ่ง 4.25 หมื่นล้าน

นายทรงยศินทร์ ชนปทาธิป ผู้ตรวจราชการกระทรวงคมนาคม ในฐานะกรรมการและรักษาการกรรมการผู้จัดการ SRTA เปิดเผยรายละเอียดว่า ภายหลังจากบอร์ด ร.ฟ.ท. มีมติเห็นชอบผลการเจรจาเมื่อวันที่ 15 มกราคมที่ผ่านมา สัญญาฉบับใหม่จะมีระยะเวลาเช่าจัดประโยชน์ยาว 30 ปี เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601

สำหรับโครงสร้างผลตอบแทนที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องชำระให้แก่ SRTA ตลอดอายุสัญญา มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 42,500 ล้านบาท ประกอบด้วย:

• ค่าเช่าที่ดิน: มูลค่า 39,800 ล้านบาท
  • ค่าธรรมเนียม: มูลค่า 2,700 ล้านบาท

โดยรูปแบบการชำระเงินจะใช้แนวทางทยอยจ่าย เริ่มต้นปีแรกที่ประมาณ 1,300 ล้านบาท และจะมีอัตราปรับขึ้นแบบขั้นบันไดในช่วง 10 ปีสุดท้ายของสัญญา (ปีที่ 21-30) ซึ่งค่าเช่าเฉลี่ยจะปรับเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่กว่า 2,000 ล้านบาทต่อปีจนครบกำหนดสัญญา ทั้งนี้ ในส่วนของ SRTA จะต้องส่งรายได้ต่อให้ ร.ฟ.ท. ตลอดอายุสัญญารวม 33,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นผลตอบแทนที่สูงกว่าสัญญาครั้งที่ 2 (มูลค่า 21,298 ล้านบาท ระยะเวลา 20 ปี) อย่างมีนัยสำคัญ

The Big Upgrade: ทุ่ม 4,500 ล้าน รีโนเวทใหญ่รอบครึ่งศตวรรษ

นอกเหนือจากภาระค่าเช่าจัดประโยชน์ กลุ่มเซ็นทรัลได้เสนอแผนลงทุนพัฒนาทรัพย์สินเพิ่มเติมด้วยงบประมาณไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างอาคารและระบบวิศวกรรมหลัก (Mechanical & Electrical: M&E) ครั้งใหญ่ที่สุดในรอบครึ่งศตวรรษ เนื่องจากอาคารปัจจุบันมีการใช้งานต่อเนื่องมายาวนานเกือบ 50 ปี โดยขอบเขตการปรับปรุงจะครอบคลุมทั้งระบบไฟฟ้า ระบบระบายอากาศ ระบบการสื่อสาร สุขอนามัย และระบบป้องกันอัคคีภัยให้เป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัยระดับสากล

ประเด็นสำคัญของแผนงานนี้คือการอัปเกรดโครงสร้างอาคารให้มีศักยภาพในการรองรับเหตุแผ่นดินไหว ซึ่งเป็นมาตรฐานทางวิศวกรรมสมัยใหม่ โดยกลุ่มเซ็นทรัลวางกรอบระยะเวลาดำเนินงานปรับปรุงรวม 4 ปี นับจากวันที่เริ่มต้นสัญญาฉบับใหม่ เมื่อคำนวณวงเงินลงทุนส่วนนี้รวมกับผลตอบแทนค่าเช่าตลอดอายุสัญญา จะส่งผลให้มูลค่าการลงทุนรวม (Total Investment Value) ของโครงการนี้สูงถึง 47,000 ล้านบาท

สำหรับพื้นที่ตามสัญญาเช่าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินดังกล่าว มีเนื้อที่รวมทั้งสิ้น 47.22 ไร่ ซึ่งถูกพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) ขนาดใหญ่ มีพื้นที่ใช้สอยอาคารรวมกว่า 310,000 ตารางเมตร ครอบคลุมทั้งห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว, พื้นที่พลาซ่า, โรงแรม, ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน โดยโครงการทั้งหมดมีกำหนดสิ้นสุดภาระผูกพันตามสัญญาเช่าฉบับปัจจุบันในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ก่อนจะเริ่มเข้าสู่กรอบสัญญาใหม่ที่มีผลบังคับใช้ต่อเนื่องในทันที

"เซ็นทรัล" ล็อกเป้า Strategic Location เชื่อมมิกซ์ยูสแสนล้าน

การที่กลุ่มเซ็นทรัลในการยอมควักเงินก้อนโตเพื่อรักษาฐานที่มั่นลาดพร้าว สะท้อนถึงการวางหมากทางธุรกิจที่ต้องการรักษา "Strategic Location" หรือศูนย์การค้าแฟลกชิปที่เป็นต้นแบบมิกซ์ยูสแห่งแรกของไทยไว้ เนื่องจากห้าแยกลาดพร้าวได้ยกระดับเป็น Hub การคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

อีกประเด็นที่น่าสนใจคือการสร้าง "Ecosystem" เชื้อเชิญลูกค้า เนื่องจากปัจจุบันกลุ่มเซ็นทรัลกำลังพัฒนาโครงการ The Central Phahonyothin ซึ่งเป็นมิกซ์ยูสขนาดแสนล้านบาทบริเวณฝั่งตรงข้าม การต่อสัญญาลาดพร้าวออกไปอีก 30 ปี จึงเป็นการปิดช่องว่างคู่แข่งและสร้างอาณาจักรค้าปลีกที่เชื่อมต่อกันทั้งสองฝั่งถนน ช่วยให้สามารถวางแผนการตลาดเชิงรุกและบริหารจัดการทรัพยากรได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

ในมิติทางการเงิน การทำสัญญาระยะยาว 30 ปี ช่วยให้บริษัทสามารถวางแผนตัดค่าเสื่อมราคาและคุ้มค่าต่อการลงทุนปรับปรุงใหญ่กว่าการเจรจาสัญญาในระยะสั้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อตัวเลขทางบัญชีและสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

ทั้งนี้ ระหว่างที่รอการเปลี่ยนผ่านสู่สัญญาใหม่ ปัจจุบันเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังมีภาระผูกพันตามสัญญาเดิมอีก 3 ปี โดยในปี 2569 มีกำหนดจ่ายค่าเช่า 1,559 ล้านบาท ปี 2570 จำนวน 1,652 ล้านบาท และปีสุดท้ายของสัญญาเดิม (2571) จำนวน 1,751 ล้านบาท ก่อนจะเข้าสู่โครงสร้างราคาใหม่ในปี 2601 เป็นต้นไป

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่