BAM ชี้ตลาดบ้านมือสองยังแรง แม้เศรษฐกิจชะลอ ต่างชาติยังโอนคอนโดพุ่ง

BAM ชี้ตลาดบ้านมือสองยังแรง แม้เศรษฐกิจชะลอ ขณะที่ต่างชาติยังซื้อคอนโด–บ้านพักตากอากาศต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโด คาดการณ์ปี 68 ต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 2%

วันที่ 28 ต.ค. 2568 นายวุฒิพันธุ์ ตวันเที่ยง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวในงานสัมมนา BAM SYMPOSIUM ครั้งที่ 1 : New Era of AMC 2025 “พลิกฟื้นสินทรัพย์ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง (NPA) ยังคงเป็นที่ต้องการสูงโดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดโลกและในประเทศมีความผันผวน

โดยใน ช่วง 5 ปีที่ผ่านมาทรัพย์ NPA มีการซื้อขายประมาณ 3,600 รายการ มูลค่า 9,200 ล้านบาท/ปี ทั้งบ้านแนวราบ ในกรุงเทพฯ ชั้นใน และเมืองตากอากาศเช่นภูเก็ต ชลบุรี พัทยาและเชียงใหม่ รวมถึงประจวบคีรีขันธ์และเพชรบุรี

ขณะที่คอนโดมิเนียมยังคงเป็นตลาดของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะโซนพระราม 9 ห้วยขวาง และเขตวัฒนา ที่มีความต้องการจำนวนมาก สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้แย่อย่างที่คิด

ทั้งนี้ปัจจุบัน BAM มีการถือครองทรัพย์สินรอการขายในสัดส่วน 22% ของทั้งตลาด หรือราว 14,000 รายการ ส่วน AMC อื่น ๆ มีราว 15% หรือมีทรัพย์รอการขาย 9,650 รายการ ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ มีสัดส่วน 63% หรือมีทรัพย์รอการขายราว 39,000 รายการ

อย่างไรก็ดีหากดูจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแต่ละปี จะเป็นตัวสะท้อนให้เห็นว่าบ้านมือสองซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 55% เมื่อเทียบกับสัดส่วนกว่าบ้านมือหนึ่งที่มีราว 45% แต่ทั้งนี้ในส่วนของบ้านแนวราบยังมีสัดส่วนสูงถึง 70% และ 30% เป็นคอนโดมิเนียม

สำหรับความต้องการอสังหาริมทรัพย์ไทยในมุมของชาวต่างชาติ โดยมีการคาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2568 จะมียอดการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 2% จากปี 2567 ซึ่งชาวจีนยังคงเป็นอันดับ 1 แม้มีการชะลอตัวเล็กน้อย

ขณะที่ประเภทห้องที่สนใจจะเป็นสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน ราคา 2-6 ล้านบาท โซนรัชดา ห้วยขวาง และพระราม 9 ส่วนรัสเซีย มีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในระดับราคาประมาณ 5-16 ล้านบาท แบบ 2 ห้องนอน ในทำเลพัทยา ภูเก็ต ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยว ใน

ส่วนชาวอเมริกัน มีแนวโน้มลดลง โดยสนใจแบบ 1 ห้องนอน ตามแนวรถไฟฟ้าราคา 1.8-8 ล้านบาท ในส่วนของชาวอินเดีย เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง มีความสนใจซื้อตากอากาศและปล่อยเช่าในขนาด 1 ห้องนอน ราคา 3-4 ล้านบาท ในโซน นานา อโศก พร้อมพงษ์ และเมืองตากอากาศพัทยา ภูเก็ต

สำหรับชาวญี่ปุ่น สนใจคอนโดมิเนียมตามรถไฟฟ้าที่เดินทางได้ง่าย เช่น สุขุมวิท ทองหล่อ เอกมัย ขนาด 1-2 ห้องนอน ราคา 5-16 ล้านบาท และ เยอรมันหรือยุโรป จะสนใจสิทธิการเช่าระยะยาว โดยเฉพาะพูลวิลล่าในภูเก็ต เกาะสมุย เชียงใหม่ และเมืองท่องเที่ยว เพราะเดินทางพักผ่อนเป็นครอบครัว

อย่างไรก็ดี BAM มีทรัพย์ทั่วประเทศในทำเลดีรวมกว่า 14,000 รายการ มูลค่ากว่า 47,000 ล้านบาท สำหรับนักลงทุนให้ผลตอบแทน 3 ต่อ ราคาพิเศษที่ต่ำกว่าราคาประเมินตลาด 10-16%, ราคามีการเติบโตทุกปี 3-5% และ มีผลตอบแทนจากการเช่า 7-8% โดยรวมแล้วนักลงทุนจะได้ผลตอบแทนประมาณ 20-29%

โดยเป็นทรัพย์สินรอการขายประเภทบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 4,639 รายการ มูลค่า 15,040 ล้านบาท ห้องชุดพักอาศัยจำนวน 2,395 รายการ มูลค่า 2,674 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 2,441 รายการ มูลค่า 4,325 ล้านบาท ที่ดินเปล่าจำนวน 2,366 รายการ มูลค่า 9,792 ล้านบาท อาคารพาณิชย์จำนวน 1,122 รายการ มูลค่า 4,891 ล้านบาท และหลักทรัพย์อื่นๆ 1,068 รายการ มูลค่า 10,210 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายทรัพย์อยู่ที่ 16-25% และ อัตราการจำหน่ายทรัพย์ อยู่ที่ 17%

นายวุฒิพันธุ์ กล่าวว่าปัจจุบันมีทรัพย์ NPA เพื่อการลงทุน ที่สามารถเข้าถึงเป้าหมายหลักทั้งซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง โดยมียอดขายต่อปี 4,225 ล้านบาท หรือราว 1,747 รายการ กลุ่มนักลงทุนที่หลักเกิน 100 ล้านบาท มียอดขายต่อปี 1,663 ล้านบาท จากรายการขายต่อปี 34 รายการ และกลุ่มนักลงทุนทั่วไป ยอดขายต่อปี 876 ล้านบาท รายการขายต่อปี 1,253 รายการ

"ราคาประเมินปัจจุบันมีอัตราการเติบโตประมาณ 8% ทั้งนี้แนวราบเติบโตราว 8% ขณะที่คอนโดมิเนียมเติบโต 10% ซึ่งถือเป็นความท้าทายของนักลงทุนอย่างยิ่ง เนื่องจากปัจจุบันมีภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว รายได้ครัวเรือนเติบโตต่ำ บวกกับความอิ่มตัวของคอนโดมิเนียมในบางทำเล"

แต่อย่างไรก็ดีจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นมาตรการส่งเสริมของภาครัฐ รวมถึง มาตรการผ่อนคลาย LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สามารถกู้ซื้อบ้านได้ 100% สำหรับบ้านมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท กู้หลังที่ 2 ตลอดจนให้ต่างเช่าระยะยาว 30 ปี และมีสิทธิ์ต่อสัญญาได้ 2 ครั้ง รวมสูงสุดเป็น 3 ครั้ง 90 ปี ตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน BOI ล้วนเป็นปัจจัยหนุนตลาดได้

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : BAM ชี้ตลาดบ้านมือสองยังแรง แม้เศรษฐกิจชะลอ ต่างชาติยังโอนคอนโดพุ่ง

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
- Website : https://www.khaosod.co.th