ตลาดสำนักงานกทม. ฟื้นตัวช้า ซัพพลายล้น กดดันเจ้าของอาคารคงค่าเช่าดึงผู้เช่า
ดีมานด์ขยับตัวต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 2 ดันอัตราเช่ารวมแตะ 77.6% แต่ยังเผชิญความท้าทายจากอุปทานใหม่ ค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 0.4% อยู่ที่ 847 บาท/ตร.ม. หลังผู้เช่ากุมอำนาจต่อรองสูงและเน้นกลยุทธ์บริหารต้นทุน เทรนด์ “Flight to Quality” ชัดเจนขึ้น ผู้เช่ามุ่งเน้นอาคารเกรด A และพื้นที่นอก CBD เพื่อประสิทธิภาพสูงสุด
8 พฤษภาคม 2569 รายงานภาวะตลาดสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ประจำเดือนพฤษภาคม 2569 จากไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุถึงทิศทางการฟื้นตัวของอุปสงค์ ที่มีความชัดเจนมากขึ้น โดยพบกิจกรรมการเช่าพื้นที่รวมอยู่ที่ประมาณ 111,000 ตารางเมตร ขณะที่การดูดซับสุทธิอยู่ที่ราว 70,000 ตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่รวม ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 77.6% ซึ่งเป็นการเติบโตต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 2
อย่างไรก็ตาม แม้ตัวเลขการเช่าจะปรับตัวดีขึ้น แต่ตลาดสำนักงานยังคงอยู่ในสภาวะที่มีการแข่งขันรุนแรง เนื่องจากปริมาณอุปทานใหม่ ที่ทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง กลายเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้อำนาจการต่อรองยังคงตกอยู่ในมือของผู้เช่า ส่งผลให้เจ้าของอาคารไม่สามารถปรับขึ้นราคาค่าเช่าได้ตามเป้าหมาย โดยค่าเช่าเสนอเฉลี่ย ปรับลดลงเล็กน้อย 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 847 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
“ช่องว่างประสิทธิภาพ” ปัจจัยชี้ขาดการแข่งขัน
ปรากฏการณ์สำคัญที่เกิดขึ้นในตลาดปัจจุบันคือการขยายตัวของ"ช่องว่างด้านประสิทธิภาพ" ระหว่างอาคารสำนักงานรุ่นใหม่และอาคารเก่า โดยอาคารเกรด A และอาคารที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จยังคงได้รับความสนใจและสามารถดึงดูดผู้เช่าได้อย่างต่อเนื่อง ในทางกลับกัน อาคารสำนักงานรุ่นเก่าเริ่มเผชิญแรงกดดันอย่างหนักในการรักษาฐานผู้เช่าเดิมและดึงดูดผู้เช่าใหม่
พฤติกรรมของผู้เช่าในรอบนี้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยไม่ได้มุ่งเน้นเพียงการขยายพื้นที่ตามการเติบโตขององค์กรเหมือนในอดีต แต่มีความพิถีพิถันในการคัดเลือกพื้นที่เช่ามากขึ้น โดยใช้เกณฑ์พิจารณาที่ครอบคลุมทั้งในด้านคุณภาพของอาคาร ประสบการณ์การใช้งานของพนักงาน และความคุ้มค่าด้านต้นทุนในระยะยาว
การรุกคืบของพื้นที่นอก CBD
นอกจากการแข่งขันในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แล้ว การพัฒนาอาคารสำนักงานคุณภาพสูงในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) กลายเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกสำคัญที่เข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด เนื่องจากช่วยให้องค์กรสามารถบริหารจัดการต้นทุนค่าเช่าได้ดียิ่งขึ้น ในขณะที่ยังคงได้รับมาตรฐานพื้นที่สำนักงานในระดับสูง ซึ่งเป็นปัจจัยเร่งที่ทำให้โครงสร้างตลาดเกิดความเปลี่ยนแปลง
สำหรับแนวโน้มในระยะข้างหน้า คาดว่าตลาดสำนักงานกทม. จะยังคงมีลักษณะเป็น "ตลาดของผู้เช่า" (Tenant's Market) ต่อไปในระยะสั้น เนื่องจากอุปทานใหม่จำนวนมากมีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2569 ซึ่งจะกลายเป็นแรงกดดันสำคัญต่ออัตราค่าเช่าและการแข่งขัน แม้อุปสงค์จะเริ่มฟื้นตัวแต่การปรับสมดุลระหว่าง Demand และ Supply อาจต้องใช้เวลา เนื่องจากผู้เช่ายังคงรักษาท่าทีระมัดระวังในการขยายพื้นที่ใช้สอย
“จุดเปลี่ยนของตลาดรอบนี้ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณการเช่า แต่อยู่ที่วิธีคิดของผู้เช่า… ซึ่งกำลังขยายช่องว่างระหว่างอาคารคุณภาพสูงและอาคารเก่า และกำหนดรูปแบบการแข่งขันของตลาดใหม่ทั้งหมด” — นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย