เทียบข้อดี-ข้อเสีย การปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคล

             ทุกวันนี้การปล่อยเช่าคอนโด ถือเป็นอีกวิธีหนึ่งสำหรับการหารายได้เสริมหรือเป็นอีกธุรกิจหลักของหลาย ๆ คนไปแล้ว ยิ่งพอเป็นธุรกิจที่ใคร ๆ ก็อยากทำก็เริ่มสังเกตได้ว่าตลาดห้องเช่าเริ่มมีมากขึ้น การหาคนเช่าก็ยิ่งมีการแข่งขันกันสูงขึ้นตาม ทำให้มีบริษัทนายหน้าปล่อยเช่าคอนโดทั้งไทยและต่างประเทศแห่กันเข้ามาเป็นตัวกลางติดต่อระหว่างเจ้าของห้องเช่ากับคนหาห้องเช่า เรียกได้ว่าธุรกิจนายหน้าห้องเช่านี่ทำกันเป็นล่ำเป็นสรรเลยทีเดียว

          สำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่กำลังเริ่มต้นทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด อาจกังวลถึงวิธีการหาคนมาเช่าห้องหรือมีคำถามว่า “ปล่อยเช่าคอนโดทำยังไง” ซึ่งจะบอกว่าปัจจุบันนอกจากวิธีการลองปล่อยเช่าด้วยตัวเองหรือปล่อยเช่าผ่านบริษัทนายหน้าหรือเอเจ้นท์คอนโดแล้ว การปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลก็เป็นอีกหนึ่งวิธีที่น่าสนใจและได้รับความนิยมเช่นกันสำหรับการเริ่มต้นในธุรกิจนี้ มาดูข้อดี-ข้อเสียของการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลกันว่าจะเป็นอย่างไร เผื่อนักลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมือใหม่จะได้เก็บข้อมูลไปเปรียบเทียบกัน

การเช่าคอนโดผ่านนิติกับการปล่อยเช่าผ่านเอเจ้นท์แตกต่างกันยังไง

          สำหรับใครที่มีห้องคอนโดที่ทิ้งว่างไว้นานและต้องการจะหาผู้เช่าแบบระยะยาว หรืออยากจะลองเป็นนักลงทุนมือใหม่ด้านอสังหาริมทรัพย์โดยการปล่อยเช่าดู แต่พอจะปล่อยเช่าเองก็ไม่ค่อยมีประสบการณ์ หาคนมาเช่ายากเย็นเหลือเกิน หลายคนก็แนะนำให้ลองปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลก็ได้ บางคนก็บอกว่าให้ลองฝากปล่อยเช่าผ่านเอเจ้นท์ก็ดี ทำเอานักลงทุนมือใหม่เริ่มสับสนแล้วว่าระหว่างการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลกับปล่อยเช่าผ่านเอเจ้นท์มันแตกต่างกันอย่างไรนะ? อ่ะ เดี๋ยวเรามาขยายความของเรื่องนี้กัน

          สำหรับการปล่อยเช่าโดยเอเจ้นท์นั้น เอเจนท์ในที่นี้ก็คือ นายหน้า หรือ ตัวแทน ของฝั่งเจ้าของห้องคอนโดนั่นเอง หน้าที่ของเอเจ้นท์จะช่วยประกาศปล่อยเช่าคอนโดแทนให้กับเจ้าของ ทั้งการลงประกาศตามช่องทางสื่อต่าง ๆ การรับติดต่อประสานงาน รวมถึงการเสนอห้องคอนโดกับผู้ที่กำลังมองหาห้องเช่า และยังช่วยเจรจาต่อรองเงื่อนไขการเช่าต่าง ๆ รวมถึงพาว่าที่ลูกค้าที่สนใจไปเยี่ยมชมห้องจริงแทนเจ้าของห้องอีกด้วย

          การปล่อยเช่าคอนโดผ่านเอเจ้นท์นั้นก็จะมีค่าใช้จ่ายเป็นค่าคอมมิชชั่นนั่นเอง ซึ่งทั่วไปแล้วเอเจ้นท์เขาจะคิดค่านายหน้าเป็นค่าเช่าจำนวน 1 เดือนต่อการปล่อยเช่า 1 ปี หรืออธิบายง่าย ๆ ก็คือ ใน 1 รอบสัญญาเช่า 1 ปี (12 เดือน) สมมุติค่าเช่าห้องเดือนละ 10,000 บาท (12x10,000) เจ้าของห้องจะต้องจ่ายค่านายหน้าให้กับเอเจ้นท์ 1 เดือน (จำนวน 10,000 บาท) ทั้งนี้ทั้งนั้นหากยังไม่ได้ทำสัญญาปล่อยเช่าคอนโดก็จะไม่มีการเรียกค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้นนะจ๊ะ

          ส่วนการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลนั้นโดยปกติแล้วนิติบุคคล เปรียบเสมือนเป็นตัวแทนของผู้พักอาศัยรวมทั้งหมดของโครงการ มีอำนาจหน้าที่ในการควบคุมดูแลความเรียบร้อย  ห้ามไม่ให้ผู้อื่นที่ไม่ใช่เจ้าของห้องเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลาง และฟ้องร้องกรณีมีการทำทรัพย์สินเสียหาย และของเสียหาย หรือรวมถึงการสอดส่องดูแล และสามารถฟ้องร้องหากพบว่าเจ้าของห้องนำห้องพักไปโฆษณาปล่อยเช่าในลักษณะเดียวกับโรงแรม ซึ่งถือเป็นการทำให้อาคารชุดเสียชื่อเสียงไปด้วย

          แต่ที่เรามักจะเห็นกันในปัจจุบันนิติบุคคลจะให้บริการในด้านการจัดหาหรือรับฝากปล่อยห้องเช่าให้แก่เจ้าของห้องชุดนั้น ๆ ด้วย และเดี๋ยวนี้ลูกบ้านหรือเจ้าของห้องก็เริ่มนิยมปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคล และให้ช่วยดูแลการปล่อยเช่าให้ และโดยส่วนมากจะเป็นการเช่าแบบรายเดือนหรือแบบระยะยาว เจ้าของห้องจะทำการฝากกุญแจห้องให้กับนิติบุคคล เมื่อมีคนเข้ามาติดต่อที่โครงการเพื่อสอบถามการเช่าห้องพัก นิติบุคคลจะทำหน้าที่แทนเจ้าของห้องในการให้ข้อมูลห้องเช่า การพาไปดูห้อง เจราต่อรองรวมถึงขั้นตอนการติดต่อประสานงานระหว่างเจ้าของห้องและผู้เช่า การเตรียมเอกสารสัญญาเช่าต่าง ๆ รวมถึงการนัดหมายการเซ็นสัญญาเช่าของทั้งสองฝ่ายด้วย

          เหตุที่หลายคนเริ่มหันมาปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลนั้น เพราะสะดวกในการติดต่อและลูกค้าผู้เช่าส่วนใหญ่ที่ต้องการเช่าห้องพักจริง ๆ จะตรงมาที่โครงการและสามารถดูห้องได้ทันทีหากห้องที่ฝากนั้นว่างอยู่ โดยไม่ต้องติดต่อนัดหมายเจ้าของห้องหรือตัวแทนนายหน้าให้มาเปิดห้องกันภายหลัง ส่วนค่าใช้จ่ายสำหรับการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลนั้นก็ไม่ได้ต่างจากการปล่อยเช่าผ่านเอเจ้นท์ คือมีค่าคอมมิชชั่นเหมือนกัน แต่ก็อยู่ที่ว่าจะตกลงกันว่าจะเรียกเก็บกันเท่าไหร่ อย่างไร บ้างก็อาจจะคิดจำนวน 1 เดือนต่อ 1 รอบสัญญาเหมือนกับเอเจ้นท์ บ้างก็คิดเป็นกี่ % ของแต่ละเดือนจนครบสัญญาก็ว่ากันไป

          แต่ถ้าโดยทั่วไปแล้วการคิดค่าคอมมิชชั่นสำหรับนายหน้าปล่อยเช่าห้อง ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลหรือผ่านเอเจ้นท์ก็จะคิดในอัตราค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญาเช่า 12 เดือนขึ้นไป และจะเป็นการจ่ายค่าคอมมิชชั่นเพียงครั้งเดียวเมื่อทำสัญญาเช่าแล้ว หลังจากนั้นถ้าหากผู้เช่าสนใจที่จะเช่าห้องต่อก็จะไม่เกี่ยวข้องกับนายหน้าทั้งนิติบุคคลหรือเอเจ้นท์แล้ว อันนี้ก็ขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องเช่าแล้วล่ะว่าจะมีสินน้ำใจให้หรือเปล่า

          หากถามว่าการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลกับการปล่อยเช่าผ่านเอเจ้นท์นั้นแตกต่างกันอย่างไร หากมองที่ในหน้าที่ความรับผิดชอบหลัก ๆ แล้วก็น่าจะเหมือนกัน คือการหาผู้เช่าให้กับเจ้าของห้อง เพียงแต่วิธีการหาของเอเจ้นท์จะสามารถโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านช่องทางการตลาดหรือสื่อต่าง ๆ ได้อย่างกว้างขวาง ผู้ที่ต้องการห้องเช่าสามารถเห็นประกาศได้ตามสื่อต่าง ๆ ได้ง่าย แต่ก็ต้องยอมรับในด้านประสบการณ์ในการจัดหาผู้ให้เช่าและผู้ซื้อมีความรวดเร็วกว่า เพราะการตลาดในเชิงรุกที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ในทันที เพราะปัจจุบันเพียงแค่เข้าไปค้นหาห้องเช่าในเวบไซต์เอจ้นท์ต่าง ๆ ก็สามารถรู้ถึง ทำเล ลักษณะห้อง ราคาห้องที่เราต้องการได้เลย

          ส่วนการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลนั้น ต่างจากเอเจ้นท์ตรงที่ต้องรอให้ผู้เช่าเป็นผู้เดินเข้าไปสอบถามห้อง ณ ที่โครงการเอง ไม่สามารถทำการตลาดได้เหมือนเอเจ้นท์ จึงทำให้การหาผู้เช่านั้นช้ากว่าเอเจ้นท์ได้ แต่กลุ่มลูกค้าที่เข้ามาสอบถามห้องพักกับนิติบุคคลโดยตรงคือกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการชัดเจนและมีความสนใจทำเลที่ตั้งนั้นพอสมควร ส่วนใหญ่จะมาจากการแนะนำทางคนรู้จัก ญาติพี่น้องของเจ้าของห้องเอง และการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลนั้น สามารถอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้า ตอบคำถามและพาเยี่ยมชมห้องพักได้โดยทันที แต่หากเป็นการติดต่อผ่านเอเจ้นท์อาจจะต้องมีขั้นตอนของการนัดหมายวันเวลาสำหรับการเยี่ยมชมห้องอีกครั้ง

          แต่ในปัจจุบันมีข้อมูลว่า เจ้าของห้องคอนโดหลายคนก็ใช้บริการทั้งปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลและเอเจ้นท์ไปพร้อม ๆ กัน เพื่อจะได้หาผู้เช่าห้องได้เร็วและกว้างขึ้น จะว่าไปแล้วยิ่งใครที่มีห้องปล่อยเช่าหลายห้องก็สามารถใช้บริการผ่านสองช่องทางนี้พร้อมกันก็น่าจะยิ่งเพิ่มช่องทางการหาผู้เช่าได้เร็วขึ้นก็เป็นได้

เลือกปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคล เจ้าของห้องต้องดูเรื่องอะไรบ้าง?

          อย่างที่ทราบกันดีว่าทุกวันนี้วิธีการสำหรับการหาผู้เช่าคอนโดหลัก ๆ ก็จะแล้วมีอยู่สองสามแบบ ซึ่งแบบแรกเป็นก็คือการประกาศตามเว็บไซต์ต่าง ๆ ด้วยตัวเองหรือปากต่อปากกับคนรู้จักแบบนี้ไม่ต้องเสียค่านายหน้าอะไรทั้งนั้น ค่าเช่าก็ได้มาแบบเต็ม ๆ อีกวิธีก็คือฝากเช่าผ่านนายหน้าหรือเอเจ้นท์นั่นเอง วิธีนี้ก็เหมาะสำหรับคนที่ไม่ค่อยมีเวลา หรืออยากหาคนเช่าต่างชาติ แต่เราก็ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นอย่างที่บอกไว้ข้างต้น 

          ส่วนอีกวิธีคือการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลนั่นเอง ก็เป็นอีกวิธีที่เหมาะสำหรับคนไม่มีเวลาเหมือนกัน การพูดคุยกับนิติบุคคลของคอนโดที่อาจจะคุ้นเคยกันดี อาจจะเป็นวิธีที่ง่ายและน่าลองอยู่เหมือนกัน

          หากคุณเลือกปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลของคอนโดให้ช่วยหาผู้เช่า สิ่งที่จะต้องพึงระวังในบางเรื่อง อย่างเช่น ข้อตกลงระหว่างคุณกับกับนิติบุคคลคอนโดต้องให้มีความชัดเจนว่า ขอบเขตในสิ่งที่นิติบุคคลต้องทำให้นั้นมากน้อยแค่ไหน เช่น ให้นิติบุคคลหาคนเช่าให้อย่างเดียว ในกรณีนี้ต้องตกลงกันให้ชัดเจนว่า จะมีค่าคอมมิชชั่นเท่าไหร่และให้เมื่อใด หรือบางกรณีนิติบุคคลอาจจะมีข้อเสนอบริการอย่างอื่นเพิ่มเติมให้ อย่างเช่นเจ้าของห้องอยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ ในการซ่อมแซมสิ่งต่าง ๆ ในห้องให้ ก็ต้องมีความชัดเจนว่าจะคิดค่าบริการหรือไม่และคิดเท่าไร หรือนิติบุคคลบางแห่งอาจเสนอเป็นผู้เก็บค่าเช่าให้ด้วย ซึ่งในทางปฏิบัติผู้เช่าสามารถโอนค่าเช่าโดยตรงต่อเจ้าของห้องได้ ถ้าให้แนะนำทางที่ดีให้ผู้เช่าโอนเข้าบัญชีเจ้าของห้องโดยตรงน่าจะเป็นการดีและอุ่นใจมากกว่า อย่างนี้เป็นต้น

การปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลมีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร

          เมื่อเหรียญยังมี 2 ด้าน ฉะนั้นไม่ว่าคุณจะเลือกการปล่อยเช่าคอนโดด้วยวิธีไหนมันต้องดูให้ครบรอบด้าน ซึ่งการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลนั้นเราสามารถมองข้อดี-ข้อเสียได้ทั้งในมุมของนักลงทุนและในมุมของผู้เช่าเองได้ว่า   หากคุณเป็นนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนมือใหม่ การเลือกวิธีปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคล

ข้อดีคือ

• คุณสามารถเอาเวลาไปทำธุรกิจอย่างอื่นได้ เพราะมีนิติบุคคลคอยดูแลจัดการแทนให้
• เป็นการเพิ่มช่องทางให้คนสามารถเข้ามาเช่าห้องเราได้ โดยที่ไม่ต้องรอเราเพียงคนเดียว
• ผู้เช่าสามารถขอดูห้องได้ทันที เพราะฝากกุญแจให้กับนิติบุคคล
• นิติบุคคลจะดูแลผู้เช่าของคุณเป็นอย่างดี เพราะก็เป็นเหมือนลูกค้าของเขาด้วย
• ถ้าได้นิติบุคคลที่ดี เขาจะคอยดูแลรายงานหากผู้เช่าปฏิบัติอะไรเกินเลยกฎระเบียบของโครงการหรือผิดต่อสัญญาเช่า

ข้อเสีย

• อาจหาคนเช่าได้ช้ากว่าผ่านเอเจ้นท์ เพราะต้องรอให้ลูกค้า Walk-in หรือติดต่อเข้ามาที่โครงการเอง
• การปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลมีค่าคอมมิชชั่น
• หากได้นิติบุคคลที่ไม่ดีหรือไม่ซื่อสัตย์ คุณอาจเสียผลประโยชน์โดยไม่รู้ตัว ยิ่งกรณีที่เจ้าของห้องอยู่ต่างประเทศ นิติบุคคลบางรายอาจะแอบอ้างปล่อยเช่าห้องของคุณได้
• ถ้าคุณฝากเช่าผ่านเอเจ้นท์ด้วย อาจเกิดการทะเลาะกันหรือเขม่นกันได้ แต่มีเฉพาะบางที่เท่านั้น
• นิติบุคคลเป็นเหมือนประตูด่านแรกที่ผู้เช่าได้พบและพูดคุย หากพูดจาถูกคอ อัธยาศัยดี ต้อนรับขับสู้ดี แค่นี้ก็เหมือนมีชัยไปกว่าครึ่งแล้ว แต่หากเจอนิติบุคคลอารมณ์ฉุนเฉียว หน้าตาไม่พร้อมรับแขก แม้ห้องคุณจะสวย ตกแต่งเฟอร์พร้อมแค่ไหนก็อาจจะถูกบ๊ายบายก่อนขึ้นไปดูห้องได้เช่นกัน

ในมุมของผู้เช่าการเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคล ถามว่ามีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร

          ข้อดี คือผู้เช่าสามารถสอบถามข้อมูลโครงการโดยรวมจากนิติบุคคลได้อย่างละเอียด เพราะนิติบุคคลเป็นผู้ดูแลทั้งโครงการโดยตรง ตลอดจนการขอดูห้องก็สามารถทำได้เลยทันที

          ข้อเสีย คือผู้เช่าอาจจะต้องเสียเวลามาที่โครงการโดยตรง ซึ่งหากดูห้องและข้อตกลงแล้วยังไม่ถูกใจ ต้องวนไปหาที่ใหม่ ซึ่งอาจจะเสียเวลากว่าการค้นหาผ่านเอเจ้นท์ที่อาจจะมีตัวเลือกให้ดูหลากหลายในสื่อต่าง ๆ ก่อนที่จะตัดสินใจไปดูห้องจริง

          หลังจากดูข้อดี-ข้อเสียของการปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลกันแล้ว จริง ๆ ต้องบอกว่าฟันธงได้ยากว่าวิธีการปล่อยเช่าคอนโดวิธีไหนดีกว่ากัน  เพราะการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดนั้นมันไม่ได้มีสูตรตายตัว สามารถหาวิธีที่หลากหลายแบบเอามาปรับใช้ได้ ขึ้นอยู่กับความสะดวกของแต่ละคน ถ้าสะดวกทำเองก็น่าจะดีที่สุด เพราะผู้เช่าจะชอบและสบายใจหากเจ้าของมีเวลาให้และดูแลอย่างดี แต่หากคุณมีข้อจำกัดด้วยเวลาและความสะดวกอื่น ๆ และยังไม่มีประสบการณ์ในการปล่อยเช่า การใช้ตัวช่วยจากผู้มีความชำนาญเข้ามาช่วยแบ่งเบา อย่างเช่น การปล่อยเช่าคอนโดผ่านนิติบุคคลหรือการปล่อยเช่าคอนโดผ่านเอเจ้นท์ ก็อาจจะเห็นผลสำเร็จได้เร็วขึ้น แถมคุณยังมีเวลาให้กับตัวเองรวมถึงสามารถทำธุรกิจอื่น ๆ เพิ่มได้อีกด้วย