สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว 5 ข้อที่ควรรู้ ป้องกันผู้เช่าหัวหมอ

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวเป็นเรื่องที่จำเป็นต้องทำข้อกำหนดหรือสัญญาเช่า ระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าขึ้นมาอย่างชัดเจนตามที่กฎหมายได้กำหนดไว้สำหรับการเช่าในระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี

รายละเอียดส่วนใหญ่จะประกอบไปด้วย การเช่าอสังหาฯ ประเภทไหน, ตำแหน่งใด, ใครเป็นผู้เช่า, ระยะเวลาการจ่ายค่าเช่า, ช่วงเวลาเช่าตั้งแต่เริ่มต้นไปจนถึงสิ้นสุดลง, การกำหนดราคาค่าเช่าและวัน-เวลาจ่ายค่าเช่า ฯลฯ และเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่าตกลงกับผู้ให้เช่า ซึ่งเนื้อหาในส่วนนี้มีความสำคัญมาก

ทั้งนี้ “ผู้ให้เช่าที่ดี” ก็ควรทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวบ้านให้ชัดเจนและรัดกุม และควรเป็นข้อผูดมัดที่พึงประโยชน์แก่ตัวผู้ให้เช่าโดยไม่เอารัดเอาเปรียบผู้เช่า รวมไปถึงการปกป้องผลประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้ให้เช่าด้วยเมื่อเกิดปัญหาต่าง ๆ นอกจากเงื่อนไขพื้นฐานต่าง ๆ ที่มีตามแบบฟอร์มในเว็บไซต์ ผู้ให้เช่าก็สามารถจัดทำเงื่อนไขเพิ่มเติมเฉพาะเจาะจงขึ้นมาได้อีก

5 ข้อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว ที่ไว้ใช้ป้องกันผู้เช่าหัวหมอ

1. ค่าปรับกรณีการจ่ายค่าเช่าล่าช้า

นอกเหนือจากเงื่อนไขในเรื่องอัตราค่าเช่า กำหนดเวลาการจ่ายค่าเช่า ซึ่งเป็นพื้นฐานของสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือ ตึกแถวแล้ว สิ่งที่ควรเพิ่มเติมในสัญญานั่นคือ เงื่อนไขค่าปรับในกรณีที่มีการจ่ายค่าเช่าล่าช้า เพื่อเป็นการการันตีว่าผู้ให้เช่าจะได้รับค่าเช่าตรงเวลา

โดยส่วนใหญ่หากผู้เช่ามีการจ่ายค่าเช่าล่าช้ากว่ากำหนด ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าปรับเพิ่มประมาณ 5% ของค่าเช่า โดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น หากไม่ทำตามก็ถือว่ากระทำการผิดสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือ ตึกแถวที่ตกลงกันไว้

2. ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายเมื่อมีการฝ่าฝืนสัญญา

เงื่อนไขนี้มักมีข้อตกลงโดยผู้ให้เช่ากำหนดให้ผู้เช่าจ่ายค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย ในกรณีที่มีการฝ่าฝืนสัญญาจนเป็นเหตุให้เกิดกระบวนการทางกฎหมายและศาล ซึ่งเงื่อนไขตรงนี้จะช่วยรองรับผู้ให้เช่าและป้องกันไม่ให้ผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืนต่อสัญญาที่กำหนดไว้ มิฉะนั้นผู้เช่าที่ละเมิดสัญญาจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด

3. เงื่อนไขเมื่อเกิดกรณีละทิ้ง

เงื่อนไขนี้คือกรณีที่ผู้เช่าเกิดการละทิ้งห้องเช่า บ้าน หรือพื้นที่ โดยไม่ยอมจ่ายค่าเช่า และไม่สามารถติดต่อได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนใหญ่เงื่อนไขนี้จะมีการกำหนดระยะเวลาประมาณ 15-30 วันแล้วแต่ผู้ให้เช่า ซึ่งหากไม่สามารถติดต่อผู้เช่าได้ตามระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจะยินยอมให้ผู้ให้เช่าเข้าไปภายใน และย้ายทรัพย์สินไปไว้ในที่ที่กำหนดได้ โดยไม่ต้องขออนุญาต ซึ่งเงื่อนไขนี้มักจะมีการลงท้ายข้อความสุดท้ายด้วยว่า “ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทุกอย่างในการจัดเก็บ”

4. ห้ามเพิ่มเติมกุญแจล็อก หรือต่อเติม โดยไม่ได้รับอนุญาต

ผู้เช่าหลายคนเมื่อทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือ ตึกแถวเรียบร้อย ในเวลาต่อมามักจะมีการติดตั้งลูกกุญแจใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจเช็กสภาพห้องจากผู้ให้เช่า เงื่อนไขข้อนี้จึงถือเป็นข้อกำหนดที่ป้องกันผู้เช่าที่ต้องการเอาเปรียบด้วยการละเมิดสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือ ตึกแถว และปิดบังผู้ให้เช่า การเพิ่มล็อคหรือใส่กุญแจประตูจึงต้องได้รับอนุญาต และจำเป็นจะต้องมอบกุญแจให้กับผู้ให้เช่าเสมออย่างน้อย 1 ดอก

5. กรณีผู้เช่าเลิกสัญญาก่อนกำหนด

พื้นฐานของสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือ ตึกแถว ส่วนใหญ่จะมีการทำสัญญาระบุระยะเวลาการเช่า อาทิ 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี เมื่อครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่าจำเป็นต้องทำสัญญากับผู้ให้เช่าใหม่ โดยปฏิบัติตามเงื่อนไขต่าง ๆ ของสัญญาใหม่ ดังนั้น กรณีผู้เช่าเลิกสัญญาเช่าบ้านก่อนกำหนดก็เหมือนการฉีกสัญญาทิ้ง

โดยทั่วไปเงื่อนไขข้อนี้จะกำหนดให้ผู้เช่าต้องแจ้งหนังสือไปยังผู้ให้เช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนดก่อนยกเลิกสัญญาเช่า และจำเป็นต้องเสียค่าปรับให้กับผู้ให้เช่าจากการเสียโอกาสในการเปิดรับผู้เช่ารายอื่นหรือค่าเสียเวลานั่นเอง ซึ่งสัญญาข้อนี้ผู้ให้เช่าบางรายก็ไม่ได้กำหนดวัน-เวลาเช่าไว้ แต่หากผู้เช่าต้องการจะย้ายออกก็ต้องแจ้งล่วงหน้า

ทั้งนี้ เงื่อนไขที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงส่วนหนึ่งของเงื่อนไขสากลที่ทั่วโลกปฏิบัติกัน แต่ทว่าแบบฟอร์มทั่วไปอาจจะไม่ได้มีเงื่อนไขต่าง ๆ รัดกุมเท่า ตรงนี้ผู้ให้เช่าสามารถเพิ่มเติมเงื่อนไขนอกเหนือจากนี้ตามที่เห็นสมควรเข้าไปได้ และทุกครั้งหากมีการเพิ่มเติมเฉพาะเจาะจงข้อกำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ เพื่อปกป้องสิทธิ์ของการเป็นเจ้าของพื้นที่ไปแล้ว ก็ต้องกลับไปอ่านเงื่อนไขพื้นฐานต่าง ๆ ประกอบด้วย เพื่อการเขียนสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือ ตึกแถวจะได้รัดกุม โดยเฉพาะหัวข้อพื้นฐาน

ยกตัวอย่างเช่น เงื่อนไข “ห้ามใช้เพื่อการพาณิชย์และการกระทำใด ๆ อันเป็นการผิดกฎหมาย” ควรจะมีติดไว้ในสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือ ตึกแถวทุกฉบับเพราะเมื่อเกิดปัญหาขึ้นมาผู้ให้เช่าอาจจะเดือดร้อน และอาจมีส่วนในการกระทำผิดกฎหมายตามผู้ให้เช่าไปด้วย

อย่างไรก็ตาม ล่าสุด ได้มี ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ซึ่งมีการแก้ไขหลักเกณฑ์บางประการของประกาศฉบับแรกในปี 2561 โดยมีเนื้อหาสาระสำคัญเพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการคุ้มครองผู้เช่า กับการเอื้ออำนวยการประกอบธุรกิจของผู้ให้เช่า

ความแตกต่างของกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับเดิมและฉบับใหม่

กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับเดิมปี 2561 กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับใหม่ปี 2562 ส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 7 วัน ส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วัน (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง) ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันได้ 1 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้าได้ 1 เดือน รวมเป็น 2 เดือน ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าแล้วได้ไม่เกิน 3 เดือน (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง) ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา และต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง) กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วัน จึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง) ห้ามยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดของผู้ให้เช่า ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดได้หากมีเหตุผลสมควรเพียงพอ (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง) ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าไม่ว่าในกรณีใด ๆ ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากเป็นความผิดของผู้เช่า (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง) ห้ามผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่ว่าในกรณีใด ๆ ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น(เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง) ห้ามปิดกั้นผู้เช่าใช้ประโยชน์อาคารหรือเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าไม่ว่าในกรณีใด ๆ ปิดกั้นผู้เช่าใช้ประโยชน์อาคารหรือเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าได้ หากผู้ให้เช่าใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง) ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญา ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น)

ส่วนหนึ่งจากบทความกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร โดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า