เพื่อนบ้านในหมู่บ้านใช้บ้านประกอบธุรกิจ ทำอย่างไรได้บ้าง

ผู้เขียนเชื่อว่านี่น่าจะเป็นหนึ่งในปัญหาที่หมู่บ้านส่วนใหญ่พบกัน คือ หมู่บ้านเป็นบ้านพักอาศัย ไม่เคยเสนอขายเป็นที่สถานที่ประกอบธุรกิจหรือโฮมออฟฟิศ แต่พอเข้ามาอยู่จริงแล้วมีเพื่อนบ้านบางหลังใช้ประกอบธุรกิจ ทำให้รบกวนเราและเพื่อนบ้านอื่น ๆ แบบนี้จะทำอะไรได้บ้าง ไปหาคำตอบกันในบทความนี้

ข้อแตกต่างระหว่างทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล

ต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่าพื้นที่ในบ้านแต่ละหลังเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือเพื่อนบ้านไม่สามารถเข้าไปข้องเกี่ยว หรือออกข้อบังคับกำหนดห้ามมิให้เจ้าของบ้านใช้สอยในลักษณะใดลักษณะหนึ่งได้ เช่น จะไปออกข้อบังคับห้ามไม่ให้ติดต่อหรือทำธุรกิจกันในบ้านแบบนี้ไม่ได้ ตราบใดที่บ้านแต่ละหลังทำกิจกรรมอยู่ภายในบ้านของตนเอง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และเพื่อนบ้านจะเข้าไปยุ่งเกี่ยวไม่ได้

อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจออกข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ถนน ทางเข้าออก ที่จอดรถส่วนกลาง แบบนี้สามารถทำได้

กรณีที่มีลูกบ้านใช้สถานที่ประกอบธุรกิจ ถึงแม้จะทำในบ้านก็ตาม แต่ถ้ากระทบทรัพย์ส่วนกลาง เช่น มีรถขนาดใหญ่หรือรถขนของเข้าออก ใช้ที่จอดรถส่วนกลางจำนวนมากหลายคัน

หากเป็นกรณีเช่นนี้ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยที่ประชุมใหญ่สามารถออกข้อบังคับจัดการได้ เช่น ห้ามรถใหญ่หรือรถขนของเข้าออกหมู่บ้าน กำหนดให้แต่ละบ้านมีสิทธิจอดรถได้ไม่เกินคราวละกี่คัน จอดแบบค้างคืนได้กี่คัน จอดแบบผู้มาติดต่อได้กี่คัน และครั้งละกี่ชั่วโมงแบบนี้เป็นต้น ซึ่งก็จะลดปัญหาที่กระทบกับเพื่อนบ้านหลังอื่น ๆ ได้มากเลยทีเดียว

อำนาจของหน่วยงานราชการ

นอกจากเป็นอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในการออกข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนกลางเพื่อจำกัดการประกอบธุรกิจแล้ว หน่วยงานราชการ คือ เจ้าพนักงานท้องถิ่น ได้แก่ อบต. และสำนักงานเขต ยังมีอำนาจตามพระราชบัญญัติการสาธารณสุขฯ ที่จะดำเนินการตามกฎหมายกรณีที่มีเสียงรบกวน กลิ่น หรือสิ่งไม่พึงประสงค์อื่น ๆ

ถึงแม้จะเกิดขึ้นในบ้านแต่ละหลังที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลก็ตาม แต่หากส่งผลออกมาสู่ภายนอกบ้านและรบกวนบุคคลอื่น เจ้าพนักงานท้องถิ่นก็มีอำนาจดำเนินการทั้งสั่งให้หยุดการกระทำ และดำเนินคดีอาญา ซึ่งมีโทษทั้งจำและปรับได้

การดำเนินคดีด้วยตนเอง

นอกเหนือจากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และเจ้าพนักงานท้องถิ่นแล้ว เพื่อนบ้านแต่ละคนที่ได้รับความเดือดร้อนจากการประกอบธุรกิจหรือดำเนินกิจกรรมของเพื่อนบ้านในหมู่บ้านก็มีสิทธิฟ้องคดีแพ่งเพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งให้เพื่อนบ้านหยุดการกระทำ และ/หรือ ชดใช้ค่าเสียหายได้ด้วย

โดยถือเป็นการละเมิด และ/หรือละเมิดโดยใช้สิทธิเกินส่วน ซึ่งมีอายุความฟ้องดำเนินคดี 1 ปีนับแต่วันที่เราทราบเหตุละเมิดนี้ แต่หากเหตุละเมิดยังเกิดขึ้นต่อเนื่องกันทุกวัน อายุความ 1 ปีนี้ก็จะยังไม่เริ่มนับจนกว่าเหตุละเมิดจะสิ้นสุดลง

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า