อุษณา มหากิจศิริ ลงทุนอสังหาฯ สไตล์ยักษ์ธุรกิจ เขาทำกัน
เพราะคุณพ่อ “ประยุทธ มหากิจศิริ” เป็นเจ้าของสถิติเศรษฐีตลาดหุ้นอันดับ 11 ในเมืองไทย มูลค่า 2,300 ล้านเหรียญสหรัฐ คำนวณอัตราแลกเปลี่ยน ณ 8 กุมภาพันธ์ 2566 ตัวเลขกลม ๆ 33 บาทต่อ 1 USD
ทำให้ธิดาคนสุดท้อง “อุษณา มหากิจศิริ” เป็นผู้บริหารรุ่นทายาทธุรกิจที่มีอาณาจักรมูลค่า 7.6 หมื่นล้านบาท ณ ต้นปี 2566 และเป็นผู้บริหารรุ่นลูกที่ประกาศตัวชัดเจนมีความสนใจลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยบุกเบิกการลงทุนด้วยตนเองเมื่อ 10 ปีที่แล้ว
ทั้งนี้ ทรัพย์สินและธุรกิจตระกูลมหากิจศิริมีการบริหารจัดการในนาม “พีเอ็มกรุ๊ป” ครอบคลุมธุรกิจเรือเดินทะเล กาแฟเนสท์เล่ ไทยน็อกสตีล สนามกอล์ฟ พลังงาน โครงสร้างพื้นฐาน และอสังหาริมทรัพย์
อาณาจักรซ้อนอาณาจักร
กลับมาดูเรื่องราวและบทบาทในฐานะดีเวลอปเปอร์ของ “ณา-อุษณา มหากิจศิริ” กันดีกว่า
ปัจจุบัน พอร์ตอสังหาฯ ภายใต้การบริหารจัดการของ “ณา-อุษณา” มีการลงทุนผ่าน 2 พอร์ตหลัก อธิบายง่าย ๆ ว่าเป็นพอร์ตส่วนตัว กับพอร์ตมหาชน
เริ่มจากพอร์ตมหาชน เกิดขึ้นเมื่อเดือนมิถุนายน 2565 นี่เอง ผ่านบทบาทบริษัทในเครือที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ไทย “บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน)” หรือ TTA
มีการผูกปิ่นโตลงทุนร่วมกับพันธมิตรจากประเทศญี่ปุ่น “บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด” ตัวย่อ KRD ตั้งบริษัทร่วมทุนโดย TTA ถือหุ้น 60% และ KRD อีก 40%
พัฒนาคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์บนทำเลทอง ชื่อโครงการ 125 สาทร มูลค่าโครงการเดียว 8,000 ล้านบาท
สตอรี่ที่เร้าใจมากกว่ามาจากพอร์ตอสังหาฯ ส่วนตัว ในนาม “บริษัท เดอะเนสท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด-The Nest Property”
การลงทุนอสังหาฯ ในพอร์ตมหาชน TTA “อุษณา” นั่งตำแหน่งรองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
การลงทุนอสังหาฯ ในพอร์ตส่วนตัว The Nest “อุษณา” นั่งหัวโต๊ะเป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
อัพเดตล่าสุด เดอะเนสท์มีการลงทุนแล้ว 5+2 รวมเป็น 7 โครงการ มูลค่ารวม 12,258 ล้านบาท ประกอบด้วย
1.คอนโดมิเนียม เดอะเนสท์ สุขุมวิท 22 มูลค่าโครงการ 1,268 ล้านบาท
2.เดอะเนสท์ สุขุมวิท 64 มูลค่า 1,240 ล้านบาท
3.เดอะเนสท์ สุขุมวิท 71 มูลค่า 1,830 ล้านบาท
4.เดอะเนสท์ จุฬา-สามย่าน 1,520 ล้านบาท
พร้อมกับ 3 โครงการบ้านแนวราบ ได้แก่ 5.แอรี่ ศรีนครินทร์-กรุงเทพกรีฑา มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท ที่มีการลอนช์โครงการเมื่อ 8 กุมภาพันธ์ 2566 ที่ผ่านมา
โดยประกาศลงทุนเพิ่มอีก 2 โครงการบ้านแนวราบในปี 2566 คือ 6.แอรี่ ศรีนครินทร์-สวนหลวง มูลค่า 1,200 ล้านบาท และ 7.เอเวียน ศรีนครินทร์-กรุงเทพกรีฑา มูลค่า 2,700 ล้านบาท
เมื่อรวมมูลค่าโครงการของพอร์ตมหาชนในนาม TTA 8,000 ล้านบาท บวกกับมูลค่าลงทุนในพอร์ตอสังหาฯ ส่วนตัวในนามเดอะเนสท์ ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ที่ใช้เวลาก่อร่างสร้างตัวเพียง 10 ปี มีมูลค่าสะสมรวมกัน 20,258 ล้านบาท
กลายเป็น “อาณาจักรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ที่ทับซ้อนอยู่ในร่มเงาใหญ่ของ “อาณาจักรธุรกิจพีเอ็มกรุ๊ป”
อสังหาฯส่วนตัว no need เข้าตลาดหุ้น
“ประชาชาติธุรกิจ” นั่งสัมภาษณ์ “อุษณา” แบบยาว ๆ เป็นครั้งแรกในยุคก่อนโควิดเมื่อปี 2562 ในไซต์โครงการเดอะเนสท์ สุขุมวิท 64 เป็นช่วงชีวิตที่สุกงอมทุกอย่าง ทั้ง lucky in love แต่งงานกับกมลสุทธิ์ ทัพพะรังสี
และ lucky in game บริหารธุรกิจได้อย่างประสบความสำเร็จ ภายใต้ความร่วมมือร่วมใจอย่างแข็งขันจากทีมงานที่เป็นเสมือนลมใต้ปีกอีกคณะใหญ่เบ้อเริ่ม
“ขอเงินป๊ามาก้อนหนึ่ง อยากลองทำอสังหาฯ ได้เงินมาแล้วเราก็ต้องทำให้มีผลประกอบการทำกำไร และนำเงินมาต่อเงินพัฒนาโครงการที่ 2-3-4”
“ยังไม่ได้คิดเรื่องจะนำเดอะเนสท์เข้าตลาดหุ้น”
“ตัวเลขต่อปี อยากได้หมื่นล้านเร็ว ๆ ค่ะ ประชุมทีไรก็ถามทีมงานทุกที (หัวเราะ)”
บ้านหรู “สร้างเสร็จก่อนขาย” ไม่รวยจริง ทำไม่ได้
จะเห็นได้ว่าสูตรธุรกิจก่อนยุคโควิดอาจยังไม่กลมกล่อม เพราะช่วง 8-9 ปีแรกราว ๆ ปี 2557-2558 พอร์ตอสังหาฯ ส่วนตัว “เดอะเนสท์” โฟกัสการลงทุนไปที่โครงการแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียม 100% จำนวน 4 โครงการ มูลค่ารวมกัน 5,858 ล้านบาท
ต่อมา เมื่อได้ลิ้มรสประสบการณ์การทำธุรกิจภายใต้สถานการณ์โควิด ดับเบิลวิกฤตเศรษฐกิจด้วยสงครามข้ามปีรัสเซีย-ยูเครน
การลงทุนแบบรีโมเดลแผนธุรกิจจึงออกมาในลีลาใหม่ เขย่าสูตรลงทุนโดยให้น้ำหนักการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบ 50% คอนโดมิเนียมอีก 50%
อาจเป็นเพราะค้นพบสัจธรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า สินค้าบ้านแนวราบขายให้กับลูกค้าเรียลดีมานด์ 99-100% ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง
ส่วนสินค้าที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมนั้น ลูกค้าเรียลดีมานด์หดตัวเหลือ 70-80% เพิ่มเติมลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่า กับลูกค้าซื้อเก็งกำไร ทำให้เป็นกลุ่มอ่อนไหวเป็นอย่างมากต่อการกู้แบงก์มาซื้อ
นั่นหมายความว่า ลูกค้าบ้านแนวราบเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้อแล้วมักจะรับโอน
และหมายความว่า ลูกค้าคอนโดมิเนียม มีบางส่วนที่ซื้อแล้วมักจะทิ้งดาวน์ ไม่รับโอน เมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ
จุดโฟกัสการลงทุนโครงการบ้านแนวราบของเดอะเนสท์ หรืออีกนัยหนึ่ง การลงทุนบ้านแนวราบของ “อุษณา มหากิจศิริ” เฟ้นลงทุนในเซ็กเมนต์บ้านหรู เพราะมั่นใจได้ว่ากำลังซื้อศักยภาพสูง ซื้อแล้วรับโอนบ้านแน่นอน
เหตุผลเพราะตลาดบ้านหรู ลูกค้ามีพฤติกรรมชอบซื้อด้วยเงินสดมากกว่าการกู้แบงก์
โดยแบรนด์เล็กอย่าง “เอเวียน” ราคาเริ่มต้นเบาะ ๆ 12.9 ล้าน ส่วนแบรนด์ใหญ่กว่า “แอรี่” เริ่มต้นที่หลังละ 22 ล้านบาท
ถ้าเป็นดีเวลอปเปอร์หน้าใหม่-มือสมัครเล่น หรือดีเวลอปเปอร์ทุนไม่หนา เงินไม่ถึง มีทางเลือกเดียวคือต้องทำ “บ้านสั่งสร้าง” หรือ “บ้านสร้างไปขายไป”
วิธีการจะเป็นการจองแปลงที่ดินเปล่าบนกระดาษ ทำสัญญาจะซื้อจะขายเสียก่อน จึงจะเริ่มตอกเสาเข็มต้นแรก เพื่อให้ลูกค้ามีเวลาจ่ายเงินดาวน์ แล้วนำเงินดาวน์มาต่อยอดเป็นค่าก่อสร้างบ้าน
ในขณะที่เดอะเนสท์มีดีกรีเป็นทายาทยักษ์ธุรกิจ สไตล์การลงทุนจึงต้องทำแบบยักษ์ธุรกิจเขาทำกัน
โครงการบ้านหรูทั้ง “เอเวียน” และ “แอรี่” หลังจะเล็กหรือใหญ่แค่ไหนก็ตาม ทุกหลังจะเป็น “บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย” ควักเงินบริษัทสร้างให้เสร็จสมบูรณ์ 100%
เหตุผลไม่ใช่เพราะว่าเดอะเนสท์ไม่ง้อเงินดาวน์ แต่เป็นเพราะมีกลยุทธ์ที่ลึกล้ำขั้นเทพ ต้องการสกรีนลูกค้าที่มีความสามารถในการซื้อที่แท้จริง เพราะหลังจากตัดสินใจซื้อ-จ่ายเงินจอง-ทำสัญญาแล้ว
มีเวลาให้สั้นมากเพียง 7-15 วันที่จะต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ทันที เนื่องจากสินค้าสร้างเสร็จก่อนเปิดขายนั่นไง
“ภาพจำของลูกค้าที่มีต่อเดอะเนสท์ เราทำโปรดักต์ affordable luxury ทำเลเดียวกัน มองคู่แข่งด้านซ้ายด้านขวาราคาเราไม่สูงไม่ต่ำกว่า แต่ลูกค้าจะได้ความคุ้มค่าในด้านคุณภาพและนวัตกรรม เพราะต้องการเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีการเติบโตยั่งยืน”