ซื้อคอนโดเงินเหลือ 6 ข้อดี-ข้อเสีย คิดให้ดีก่อนเป็นหนี้ก้อนโต

ซื้อคอนโดเงินเหลือ โดยยื่นกู้สูงกว่าราคาซื้อขายจริง เพื่อให้ได้เงินส่วนต่าง นิยมนำไปปิดหนี้สิน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง หรือลงทุน สำหรับใครที่วางแผนจะซื้อคอนโดอยู่แล้ว สามารถซื้อคอนโดเงินเหลือได้หรือไม่ มีข้อดี ข้อเสีย และข้อควรระวังอย่างไรบ้าง

คอนโดเงินเหลือคืออะไร

คอนโดเงินเหลือ คือ การยื่นขอกู้ซื้อคอนโดกับทางธนาคารในวงเงินที่สูงกว่าราคาขายจริง ซึ่งนั่นหมายความว่า ผู้ยื่นกู้จะได้เงิน 2 ก้อน คือ เงินกู้ในจำนวนที่เท่ากับราคาที่คอนโดที่ต้องการซื้อ และเงินส่วนต่างที่ได้เพิ่มมา จึงเป็นที่มาของคำว่าคอนโดเงินเหลือ หรือคอนโดเงินทอน

ตัวอย่างเช่น

นาย A ยื่นกู้ซื้อคอนโดกับธนาคารแห่งหนึ่ง วงเงิน 3 ล้านบาท ในขณะที่ราคาจริงของคอนโดอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท แสดงว่านาย A จะได้เงินส่วนต่างเพิ่มมา 500,000 บาท

ปัจจัยในการกู้คอนโดเงินเหลือ

เห็นแบบนี้แต่ก็ใช่ว่าจะสามารถยื่นกู้ขอวงเงินสูง ๆ เพื่อจะได้มีเงินเหลือ ซื้อคอนโดเงินเหลือแบบนี้ได้เสมอไป เพราะทางธนาคารยังมีอีกหลายองค์ประกอบที่จะต้องพิจารณาก่อนอนุมัติสินเชื่อ เช่น

1. วงเงินเครดิตของผู้กู้ มีความสามารถในการผ่อนชำระได้ตามเกณฑ์ของธนาคาร และไม่มีประวัติเสียทางการเงิน หรือติดเครดิตบูโร

2. ราคาประเมินทรัพย์ ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินคอนโดที่ต้องการจะซื้อว่าราคามีความเหมาะสมตามจริงหรือไม่ หากราคาประเมินทรัพย์ออกมาต่ำกว่าราคาซื้อขาย ธนาคารก็จะปล่อยวงเงินสินเชื่อเท่ากับราคาประเมินทรัพย์ ซึ่งเป็นราคาต่ำกว่าที่ต้องการ

อย่างไรก็ดี บางโครงการมีการซื้อขายราคาเต็มตามที่กำหนดไว้ และให้ส่วนลดแนบท้ายตามหลัง (ส่วนลดเงินสด) ทำให้ผู้กู้ขอสินเชื่อได้เต็มวงเงินของราคาซื้อขาย แต่จ่ายโครงการตามราคาที่คงเหลือหลังหักส่วนลดแล้ว

ข้อดีของการซื้อคอนโดเงินเหลือ

1. มีเงินก้อนไปปิดหนี้ หรือโปะหนี้เก่า

ซื้อคอนโดเงินเหลือ จะได้เงินก้อนที่เป็นเงินส่วนต่างหลักแสน-ล้านบาท สามารถนำเงินก้อนส่วนต่างนี้ มาแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่าย ปิดหนี้หรือโปะหนี้เก่า เช่น หนี้บัตรเครดิตที่ต้องจ่ายดอกแพง หรือหนี้นอกระบบอื่น ๆ 

2. มีเงินเหลือซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง

ซื้อคอนโดใหม่ทั้งที ก็ต้องอยากตกแต่งในสไตล์ที่ชอบ ซึ่งแน่นอนว่าต้องกู้ซื้อคอนโดเงินทอน เป็นอีกหนึ่งเทคนิคที่ทำให้มีเงินมาใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่ม หรือจ่ายค่าจิปาถะอื่น ๆ เกี่ยวกับคอนโด

3. ดอกเบี้ยต่ำกว่ากู้สินเชื่อประเภทอื่น

ถ้าเทียบกันแล้วสินเชื่อบ้านและคอนโด มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคล แต่อย่าลืมว่ายิ่งระยะเวลาผ่อนชำระหนี้ยาวนานมากเท่าใด ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็มากขึ้นเช่นเดียวกัน

ข้อเสียของการซื้อคอนโดเงินเหลือ

1. หนี้เพิ่มขึ้นตามมา

แม้ชื่อจะบอกว่าเป็นคอนโดเงินเหลือ แต่ในความเป็นจริงนอกจากเงินจะไม่เหลือแล้ว ยังมียอดผ่อนชำระต่อเดือนสูงที่สูงขึ้นด้วย เนื่องจากวงเงินกู้เพิ่มขึ้น ซึ่งต้องยอมรับให้ได้ในข้อดี 

2. เพิ่มโอกาสเกิดหนี้เสีย

หากวางแผนการใช้จ่ายในระยะยาวได้ไม่ดี อาจกระทบกับรายรับและเงินออม และในอนาคตหากเกิดเหตุสุดวิสัย เช่น ถูกลดเวลางาน ปรับลดเงินเดือน เลิกจ้าง ย่อมส่งผลต่อการผ่อนชำระได้ ซึ่งเมื่อไม่มีเงินมาชำระ ท้ายที่สุดคอนโดก็จะถูกยึด กลายเป็นหนี้เสีย หรือ NPL

Guide

ขอประนอมหนี้ 5 วิธี แบบไหนดีที่สุด เมื่อผ่อนบ้านไม่ไหว

3. กระทบต่อเครดิต

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ เป็นหนี้ผูกพันระยะยาว มีราคาสูง และมีความเสี่ยงกระทบต่อเครดิตในอนาคต ในกรณที่ผ่อนชำระไม่ไหว ขาดส่ง หรือถูกยึด ดังนั้นจึงควรคิดให้รอบคอบ แม้การซื้อคอนโดเงินเหลือจะได้เงินส่วนต่างมาหมุน แต่ในอีกด้านก็เป็นการเพิ่มหนี้หลักแสนหลักล้าน 

ข้อดี ข้อเสีย มีเงินก้อนไปปิดหนี้ หรือโปะหนี้เก่า หนี้เพิ่มขึ้นตามมา มีเงินเหลือซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง เพิ่มโอกาสเกิดหนี้เสีย ดอกเบี้ยต่ำกว่ากู้สินเชื่อประเภทอื่น  กระทบต่อเครดิต

ข้อควรระวังก่อนซื้อคอนโดเงินเหลือ

การซื้อคอนโดเงินเหลืออาจเป็นทางรอดในการได้เงินส่วนต่างมาแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่าย แต่ก็มีข้อควรระวัง นอกจากอาจจะกระทบต่อภาระการผ่อนชำระในอนาคตแล้ว ยังต้องระวังเพราะอาจถูกหลอกได้จากการหลงเชื่อโฆษณาชวนเชื่อได้

ตัวอย่างเช่น

- กู้ซื้อคอนโดเงินเหลือ ปิดให้ก่อน ผ่อนทีหลัง

- กู้ซื้อคอนโดเงินเหลือปิดหนี้ ได้ฟรีเงินก้อน

- กู้ซื้อคอนโดเงินเหลือ ได้เงินก้อน พร้อมผู้เช่า

- กู้ซื้อคอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ทั้งใน-นอกระบบ

- โอกาสทอง กู้ซื้อคอนโด เงินเหลือหลักแสน

- ซื้อคอนโด เงินเหลือลงทุน 100,000-1,000,000 บาท

- เป็นเจ้าของคอนโด เงินเหลือคืนเป็นล้าน

เห็นข้อความเหล่านี้อาจทำให้คนที่กำลังร้อนเงินหลงเชื่อได้ง่าย ๆ ติดกับดักและกลายเป็นมีหนี้มากกว่าเดิม ซึ่งในกรณีนี้ส่วนใหญ่เกิดจากการซื้อขายผ่านนายหน้าที่ชักชวนให้ทำเรื่องกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือในโครงการคอนโดที่เป็นตัวแทนขาย เพื่อให้ได้มาซึ่งคอนโดและเงินส่วนต่าง

สุดท้ายได้คอนโดคุณภาพต่ำ ราคาสูงเกินจริง ไร้คนเช่า ต้องแบกหนี้ก้อนโต ส่วนนายหน้าก็ได้ค่าคอมมิชชั่นไป ซึ่งเคยมีปรากฎให้เห็นตามข่าว ดังนั้นหากซื้อคอนโดเงินเหลือผ่านนายหน้า ควรเลือกนายหน้ามืออาชีพเท่านั้น

รู้จักการซื้อคอนโดเงินเหลือกันไปแล้ว จะเรียกว่าเป็นทริคก็ได้ เพราะที่นอกจากจะได้เงินกู้ซื้อคอนโดแล้วยังได้เงินส่วนต่างมาใช้ประโยชน์ ซึ่งส่วนใหญ่นำไปปิดหนี้ แต่อย่าลืมว่าคอนโดซื้อแล้วเป็นหนี้ระยะยาว และเป็นหนี้ก้อนใหญ่ แม้จะปิดหนี้ก้อนอื่น ๆ ไปได้ แต่ถ้าไม่สามารถผ่อนชำระหนี้คอนโดได้ ก็กลับเข้าสู่วังวนหนี้เดิม ซื้อคอนโดเงินเหลือ จึงมีทั้งข้อดี ข้อเสีย และข้อควรระวัง ที่ต้องทำความเข้าใจให้ดีก่อนตัดสินใจ

Guide

กู้ซื้อบ้านผ่านง่ายใน 7 ขั้นตอน และวิธีคำนวณความสามารถในการผ่อน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า