40 ปีอสังหาฯ ไทยเจออะไร? ก่อนทำนายอนาคต : ดร.ณรงค์ชัย อัครเศรณี ในงาน Property Hack 2025

ในยุคที่เศรษฐกิจโลกเผชิญความไม่แน่นอนจากสงครามการค้า วิกฤตพลังงาน และการเปลี่ยนแปลงของระเบียบโลก วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ในงาน"Property Hack 2025: อสังหาฯ ยุคแผ่นดินไหว มองลึก ปรับไว รับมือได้ทุกแรงสั่นสะเทือน" ซึ่งเป็นความร่วมมือระหว่างสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี และบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด ได้จัดเวทีเปิดมุมมองใหม่และเผยข้อมูลเชิงลึก เพื่อให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ นำไปปรับใช้ ปรับตัว กับธุรกิจ ในยุคที่พฤติกรรมผู้ซื้อบ้านและสถานการณ์มีการเปลี่ยนแปลงฉับพลัน

ท่ามกลางหัวข้อที่มีหลากหลาย หัวข้อในงานเรื่อง “เศรษฐกิจโลกปั่นป่วน ส่องอสังหาริมทรัพย์ในยุคแผ่นดินไหว” เป็นอีกหนึ่งการบรรยายที่จะทำให้ผู้ประกอบการเห็นภาพกว้างของตลาดอสังหาไทยมากขึ้น โดยการบรรยายได้รับเกียรติ ดร.ณรงค์ชัย อัครเศรณี อดีตรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์และพลังงาน และนายกสภามหาวิทยาลัยขอนแก่น มาเชื่อมโยงให้เห็นภาพระหว่างเศรษฐกิจโลกกับตลาดอสังหาฯ ไทย โดยให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้นำวิเคราะห์และทำนายเปลี่ยนแปลงของอสังหาริมทรัพย์ไทย

ภาพรวมปัจจัยขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ดร.ณรงค์ชัย เริ่มต้นด้วยการฉายภาพกว้างของเศรษฐศาสตร์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ย่อมขับเคลื่อนด้วยดีมานด์-ซัพพลาย เช่นเดียวกับธุรกิจอื่นๆ โดยตลาดอสังหาฯ มีปัจจัยด้านดีมานด์ตั้งอยู่บนพื้นฐานหลักๆ 3 ประการ คือ 1.ความต้องการที่อยู่อาศัย พื้นที่ทำงาน สิ่งอำนวยความสะดวก 2.โอกาสในการลงทุนจากการเช่าและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว 3. ดีมานด์ที่แท้จริงจากรายได้ เช่น การเข้าถึงสินเชื่อ และความมั่นคงทางการเงินของผู้บริโภค

ส่วนปัจจัยด้านซัพพลายแบ่งเป็น 4 ประการหลักๆ ได้แก่ 1.ต้นทุนและสภาพคล่องของเงินทุน ที่จะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการ 2.ที่ดิน เนื่องจากเป็นทรัพยากรที่มีจำกัด จึงส่งผลกระทบต่อปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในตลาด 3.บุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญด้านวิชาชีพและต้นทุนแรงงานที่อยู่ในอุตสาหกรรมอสังหาฯ 4.กฎระเบียบและมาตรฐานต่างๆ ที่ส่งผลต่อกระบวนการพัฒนาอสังหาฯ

“เศรษฐกิจโลกมีผลกระทบอย่างมากต่อเศรษฐกิจไทย เนื่องจากไทยเป็นเศรษฐกิจแบบเปิดกว้างจึงได้รับอิทธิพลจากปัจจัยภายนอกสูง ส่งผลต่อการเติบโตของ GDP และการเพิ่มดีมานด์ที่แท้จริงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ประสิทธิภาพของห่วงโซ่ซัพพลายจะช่วยลดต้นทุนการก่อสร้าง” ดร.ณรงค์ชัย เสริม

คลื่นที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย

ตลอด 4 ทศวรรษ ระเบียบ มาตรฐาน และนโยบายโลก มีการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนในหลายช่วงเวลา ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง กล่าวโดยสรุป ช่วงปี 1946-2000 เป็นยุคเรืองรองของระเบียบโลก เพราะเป็นยุคที่โลกมุ่งเน้นความเป็นเสรีนิยม ประชาธิปไตย และสิทธิมนุษยชน มีการเปิดเสรีทางเศรษฐกิจ ทำให้ตลาดโลกเกิดความเชื่อมโยงและรวมเป็นหนึ่ง มีสถาบันและกฎหมายระหว่างประเทศเป็นตัวขับเคลื่อน ซึ่งระเบียบโลกส่งผลดีต่อการค้าและการลงทุนทั่วโลก รวมถึงการพัฒนาในเอเชียที่มีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 40-50 ปีที่ผ่านมา โดยเศรษฐกิจไทยเติบโตจากการส่งออกและการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบโดยตรง

ย้อนรอยเศรษฐกิจไทยกับอสังหาฯ: จากยุคทองสู่ยุคปรับตัว

ระเบียบโลกและการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจไทย ที่ส่งผลเป็นคลื่นขนาดใหญ่ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ สามารถแบ่งออกเป็น 4 ยุคใหญ่ๆ

(1) ยุคทองของอสังหาฯ (1985-1996) : จากการเติบโตของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (Foreign Direct Investment ของ FDI) และการส่งออก นำไปสู่ความต้องการอสังหาฯ ในนิคมอุตสาหกรรมที่เพิ่มมากขึ้น การเปิดเสรีทางการเงิน ทำให้บริษัทอสังหาฯ กู้เงินต่างประเทศเพิ่มขึ้น แต่กลายเป็นปัจจัยเร่งให้เกิดวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 1997 โดยสามารถแบ่งเหตุการณ์สำคัญๆ ออกเป็น

• ปี 1985-1990: การเติบโตของการส่งออกและ FDI โดยมีข้อตกลง ของ IMF ที่อนุญาตให้มีการไหลเข้าของเงินทุนได้ง่าย นำไปสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในนิคมอุตสาหกรรม
• ปี 1992: การจัดตั้ง ก.ล.ต. ในไทย เพื่อส่งเสริมการระดมทุนผ่านตลาดทุน และมีการเสนอขายหุ้น IPO ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการระดมทุนจากภาคนอกมากขึ้น
• ปี 1993: การเปิดตัว BIBF (Bangkok International Banking Facilities) อนุญาตให้ธนาคารต่างชาติ สามารถจัดตั้งแหล่งเงินทุนสำหรับการให้กู้ยืมได้ ส่งผลให้เกิดการกู้ยืมจากต่างประเทศสำหรับอสังหาริมทรัพย์

(2) วิกฤตต้มยำกุ้ง (1997-1998) : วิกฤตการณ์ทางการเงินและเศรษฐกิจ นำไปสู่การล่มสลายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครั้งประวัติศาสตร์ อย่างเหตุฟองสบู่อสังหาฯ แตก ส่งผลให้โครงการค้างก่อสร้างจำนวนมาก และธุรกิจอสังหาฯ ล้มละลาย เนื่องจากพึ่งพาเงินกู้ต่างประเทศมากเกินไปจึงมีความเสี่ยงสูง

• ปี 1999: เกิดระบบคมนาคมรูปแบบใหม่ BTS เริ่มเดินรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดคอนโดมิเนียมสูงและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ที่ได้อานิสงค์จากการเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้า

(3) ยุคฟื้นตัวและเปลี่ยนแปลง (2001-2015) : การเข้ามาของนักลงทุนจีน เพิ่มความต้องการอสังหาฯ เพื่อการท่องเที่ยวและพาณิชย์อย่างก้าวกระโดด

• ปี 2001: เศรษฐกิจฟื้นตัว มีการชำระหนี้ และเกิดกองทุนอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการออกพันธบัตรระยะยาวที่ได้รับการสนับสนุนจาก TRIS Rating รวมถึงเกิดเหตุการณ์ 9/11 ที่มาท้าทายกรอบความมั่นคงทั่วโลก
• ปี 2008 - 2009: วิกฤตการณ์ทางการเงินในสหรัฐฯ และยุโรป ส่งผลให้ดอกเบี้ยสูงและสภาพคล่องขาดแคลน
• ปี 2015: เริ่มมีนักท่องเที่ยวและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนเข้ามา ทำให้มีการลงทุนในโรงแรมและศูนย์การค้า
• ปี 2016 - 2017: AI กลายเป็นประเด็นสำคัญในการสร้างจุดเปลี่ยนทางธุรกิจ
• ปี 2017: นโยบาย "America First" ในสมัยประธานาธิบดีทรัมป์ ทำให้เกิดการเปลี่ยนไปทั่วโลก

(4) ยุคโควิด-19 และความไม่แน่นอน (2020-2025) : สถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวจากมาตรการล็อกดาวน์และความเชื่อมั่นที่ลดลง

• ปี 2022: เกิดการรุกรานยูเครนโดยรัสเซียเป็นการละเมิดหลักการอธิปไตย
• ปี 2025: การกลับมาของทรัมป์อาจนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงระเบียบโลก และเกิดแผ่นดินไหวใจกลางกรุงเทพฯ เมื่อ 28 มีนาคมผ่านมา ส่งผลให้ผู้บริโภคหันมาให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของโครงสร้างอาคารมากขึ้น

เหตุการณ์เหล่านี้ส่งผลให้ GDP มีแนวโน้มลดลงและเกิดความไม่แน่นอน เกิดความผันผวนทางการเงิน เช่น อัตราดอกเบี้ย ต้นทุนอัตราแลกเปลี่ยน และความพร้อมของเงินทุน โดยเฉพาะช่วงปี 2022-2025 ที่มีการระบาดของโควิด-19 และความขัดแย้งทั่วโลก ทำให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวและผันผวน

แต่อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีสัญญาญที่ดีของภาคอสังหาฯ ไทย จากโครงการ "ระเบียงเศรษฐกิจ" และโครงการ "Belt and Road Initiative" ของจีน ที่ส่งผลให้เกิดความต้องการอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ เกิดการเชื่อมโยงทางเศรษฐกิจจากการเปิดการค้าเสรี และโครงการ EEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) และ NeEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคเหนือ) ที่จะสร้างเส้นทางใหม่จากการเชื่อมการเดินทางจากไทยอีสาน - ลาว – จีน ที่จะกระตุ้นให้เกิดการลงทุนธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ดาต้าเซ็นเตอร์ ศูนย์ประชุม โกดัง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับโลจิสติกส์ ซึ่งจะส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยและซัพพลายเชนทั้งหมดในพื้นที่

ในอนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังจะต้องเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ ธุรกิจต่างๆ ต้องปรับตัวให้เข้ากับความไม่แน่นอนของโลก การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ผู้ประกอบการและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถคาดการณ์และปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดในอนาคตอันใกล้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

แน่นอนครับ นี่คือข้อความที่เหมาะสำหรับโพสต์บน Facebook/Instagram จากบทความนี้ พร้อมปรับสำนวนให้กระชับและดึงดูดใจผู้อ่านมากที่สุด: