ส่องอสังหาฯ 4 ภาคปี68 เมกะโปรเจ็กต์หนุน กำลังซื้อสวนทาง

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่น่าสนใจและมีความท้าทายผสมผสานกันไป แม้ภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ผู้ประกอบการยังคงเน้นระบายสต๊อกเก่า การแข่งขันด้านราคายังสูง และปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค ขณะที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

แต่ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดบางพื้นที่กลับเริ่มฉายแววสดใสและเป็น “ดาวรุ่ง” ที่น่าจับตา โดยเมื่อมองไปในแต่ละภูมิภาค พบว่าปี 2568 ยังมีสัญญาณฟื้นตัวในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์โดยตรงจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว

ภาคตะวันออกยังคงเป็นแม่เหล็กของการลงทุนในต่างจังหวัด โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ที่ได้รับแรงหนุนจากเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ และกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาต่อเนื่อง

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหา ริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า จังหวัดชลบุรี โดยเฉพาะบางละมุงและศรีราชา เป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับตัวแรงที่สุดในประเทศ โดยบางละมุงพุ่งขึ้นถึง 126.5% และศรีราชา 88.6% ภายในปีเดียว โดยได้รับอานิสงส์จากทั้งโครงการคมนาคมของรัฐ เช่น รถไฟความเร็วสูง และดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ ซึ่งมองเห็นศักยภาพของพื้นที่อุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวใน EEC

ไม่เพียงแต่จังหวัดชลบุรีเท่านั้นที่โดดเด่น แต่ จังหวัดระยอง ก็เป็นอีกหนึ่งทำเลทองที่น่าจับตาอย่างยิ่ง โดยในไตรมาส 1 ปี 2568 ราคาที่ดินในจังหวัดระยองมีค่าดัชนีเท่ากับ 259.2 จุด เพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 43.5% (YoY) ซึ่งถือเป็นการขยายตัวที่โดดเด่นที่สุดในพื้นที่ EEC เป็นผลมาจากการมีแหล่งงานขนาดใหญ่โดยได้รับแรงหนุนจากกระแสการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติ ที่เริ่มเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อก่อสร้างโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ รวมถึงพื้นที่นอกนิคมอย่างต่อเนื่อง

ในส่วนของภาคใต้ โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ต ยังคงรักษาความน่าสนใจของตลาดคอนโดมิเนียมในสายตานักลงทุนต่างชาติ ด้วยความเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลกและดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

ซีบีอาร์อี ประเทศไทย หรือ CBRE ได้เปิดเผยว่า ยอดขายคอนโดมิเนียมในภูเก็ตช่วงปลายปี 2567 เติบโตถึง 201% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่ยอดขายวิลล่าเพิ่มขึ้น 148% ซึ่งทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยความต้องการส่วนใหญ่มาจากชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและพักผ่อน โดยเฉพาะหลังโควิด-19 ทำให้ภูเก็ตยังคงเป็นทำเลทองที่ราคาที่ดินปรับขึ้นต่อเนื่อง เฉลี่ยปีละ 10-15% โดยเฉพาะบริเวณติดทะเลที่หายากขึ้นทุกที ซึ่งยังคงตอกยํ้าถึงศักยภาพของจุดมุ่งหมายท่องเที่ยวระดับโลกแห่งนี้

ขณะเดียวกัน ภาคเหนือยังเผชิญภาวะชะลอตัวจากดีมานด์ในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน แต่บางพื้นที่ เช่น เชียงใหม่ ยังได้แรงพยุงจากผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มองหาที่อยู่อาศัยระยะยาว

นางณวรา สกุล ณ มรรคา ผู้ช่วยผู้อำนวยการธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคเหนือได้ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคเหนือยังอยู่ในสถานะ “ทรงตัว” โดยดีมานด์ภายในประเทศยังไม่ฟื้น แต่ยังพอได้แรงประคองจากกลุ่มต่างชาติ โดยเฉพาะในเชียงใหม่ ซึ่งได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวจากประเทศเอเชียตะวันออก ทั้งนี้ข้อมูลราคาประเมินที่ดินในเชียงใหม่ปี 2568 จากกรมธนารักษ์สูงสุดเฉลี่ยอยู่ที่ 250,000 บาทต่อตารางวา แสดงให้เห็นถึงมูลค่าที่ดินที่ยังคงสูงในทำเลศักยภาพ

อย่างไรก็ตาม REIC ยังได้ระบุเพิ่มเติมว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญที่มาจากกำลังซื้อภายในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลางถึงล่าง ซึ่งส่งผลให้ยอดคงค้างชำระหนี้ (NPLs) สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ประกอบกับความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ โดยพบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยวงเงินตํ่ากว่า 5 ล้านบาทล่าสุดสูงกว่า 80% ซึ่งสะท้อนถึงภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญต่อตลาด

ทั้งนี้ ตลาดภาคกลางยังคงมีโอกาสในกลุ่มตลาดเฉพาะ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี ซึ่งรวมถึง Branded Residence ที่ยังคงเป็นที่ต้องการสูงจากทั้งผู้ซื้อในประเทศและชาวต่างชาติ โดย CBRE ระบุว่า ยอดขายคอนโดมิเนียมพร้อมเข้าอยู่ในทำเลใจกลางเมืองเฉลี่ยสูงถึง 93% ณ สิ้นปี 2567 และในช่วงไตรมาส 2 ปี 2568 พบว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ ตํ่าที่สุดในรอบ 16 ปี แสดงให้เห็นถึงอุปทานใหม่ที่ลดลงและแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะเน้นการระบายสต๊อกเดิมมากขึ้น ซึ่งอาจเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน

นอกจากนี้ เมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐยังมีบทบาทเป็นตัวแปรสำคัญในการผลักดันเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคโดยเฉพาะจังหวัดที่อยู่ใกล้จุดตัดระบบคมนาคมหรือเขตอุตสาหกรรม

จากข้อมูลของกระทรวงคมนาคม รัฐบาลมีแผนเบิกจ่ายงบกว่า 2.4 แสนล้านบาทจาก 13 เมกะโปรเจ็กต์มูลค่ารวม 7.8 แสนล้านบาทในปีนี้ โครงการสำคัญ เช่น รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน รถไฟทางคู่ และแลนด์บริดจ์ภาคใต้เป็นตัวเร่งสำคัญในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด โดยเฉพาะทำเลที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟ ศูนย์กลางขนส่ง หรือพื้นที่เชื่อมต่อกับนิคมอุตสาหกรรม

แม้จะมีปัจจัยบวกจากรัฐและต่างชาติ แต่ตลาดก็ยังเผชิญอุปสรรคเดิมจากกำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารที่ยังคงติดกับปัญหาหนี้ครัวเรือนและนโยบายสินเชื่อของธนาคารยังคุมเข้ม ทำให้สัดส่วนการถูกปฏิเสธสินเชื่อยังสูงกว่า 50% ในบางโครงการ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม

นอกจากนี้อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในจังหวัดหลักอย่างกรุงเทพฯ และชลบุรียังลดลง อาจเป็นผลจากมาตรการควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศของบางประเทศ เช่น จีน ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อรายใหญ่ในตลาดคอนโดมิเนียมริมทะเล

นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด CBRE เปิดเผยเพิ่มเติมว่า ผู้ประกอบการควรเน้นการเลือกทำเลที่มีจุดเด่น เช่น โครงการติดรถไฟฟ้า ทำเลท่องเที่ยวที่ยังไม่อิ่มตัว หรือเมืองศูนย์กลางใหม่ในภูมิภาค เพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ เช่น ต่างชาติหรือคนทำงานที่กลับภูมิลำเนา แนวโน้มครึ่งปีหลังของปี 2568 จึงจะไม่ใช่การฟื้นตัวทั้งระบบ แต่เป็นการกระเตื้องอย่างเลือกจุด

โดยสรุปแล้ว แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดในปี 2568 ยังมีความท้าทายจากหลายด้าน แต่พื้นที่ที่มีแรงขับเคลื่อนจากเมกะโปรเจ็กต์และความต้องการจากต่างชาติก็ยังคงเป็นจุดที่ต้องจับตา ซึ่งอาจกลายเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่ปรับกลยุทธ์ได้สอดรับกับบริบทใหม่

ดังนั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด จึงยังคงต้องอาศัยความระมัดระวังอย่างสูงในการลงทุน การบริหารจัดการเงินสดในมืออย่างมีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เพื่อรับมือกับความท้าทายที่ยังคงมีอยู่ และในขณะเดียวกันก็สามารถคว้าโอกาสจากทำเลที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง รวมถึงเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ และกำลังซื้อจากนักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งในบางพื้นที่ได้

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,116 วันที่ 24 - 26 กรกฎาคม พ.ศ. 2568