อสังหาฯ ปี 2569 ฟื้นตัวเปราะบาง KKP แนะกำเงินสด-ลดหนี้ รับมือปัจจัยลบเชิงโครงสร้าง
นักวิเคราะห์และผู้ประกอบการชี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยผ่านจุดต่ำสุดในปี 2568 แต่ยังเผชิญความตึงตัวจากกำลังซื้อถดถอย จับตากลุ่ม "Top 5" กินรวบส่วนแบ่งตลาดคอนโดมิเนียมพุ่ง 53% หลังรายย่อยถอยร่นจากข้อจำกัดด้านสินเชื่อและต้นทุน เตือนผู้ประกอบการเลี่ยงลงทุนที่ดินเปล่า-ออฟฟิศให้เช่า หนีภาวะอุปทานล้นตลาดและภาระภาษีที่ดินฉุดกระแสเงินสด
4 กุมภาพันธ์ 2569 - ในงานสัมมนาประจำปี KKP Year Ahead 2026 โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (KKP) ผู้เชี่ยวชาญและผู้บริหารระดับสูงในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ได้ร่วมประเมินทิศทางอุตสาหกรรม โดยระบุว่า แม้สถานการณ์โดยรวมจะผ่านจุดวิกฤตที่สุดไปแล้วในปี 2568 แต่การฟื้นตัวในปี 2569 ยังคงมีความท้าทายสูงจากปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างถาวร
สแกนปัจจัยฉุดรั้ง: เมื่อ Real Demand ไม่ใช่เครื่องยนต์หลัก
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ. ศุภาลัย (SPALI) วิเคราะห์ว่าการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะเป็นไปในลักษณะค่อยเป็นค่อยไป ไม่รวดเร็ว (V-Shape) อย่างที่คาดการณ์ เนื่องจากโครงสร้างตลาดถูกกระทบด้วย 3 ปัจจัยหลัก คือ การลดลงของประชากรวัยสร้างตัว (26-45 ปี) พฤติกรรม "เช่าแทนซื้อ" ของคนรุ่นใหม่ที่เน้นความคล่องตัว และความต้องการจากต่างชาติที่ยังไม่กลับมาสู่ระดับปกติ
"ปี 2568 คือปีที่ยากลำบากที่สุดและเชื่อว่าผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว แต่การฟื้นตัวในปี 2569 จะไม่โฉบเฉี่ยว เนื่องจากเรากำลังสู้กับปัจจัยเชิงโครงสร้าง ทั้งกำลังซื้อที่ลดลงและค่านิยมการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป"
วิกฤตตลาดล่างและภาวะ "รายใหญ่กินรวบ"
ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อรายย่อย (Post-finance) กลายเป็นกำแพงสำคัญ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายกลางและรายย่อย (SMEs) ต้องเผชิญภาวะขาดสภาพคล่องและทยอยลดบทบาทลงในตลาด
ในทางกลับกัน ข้อมูลจาก นฤมล เอกสมุทร นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล. เกียรตินาคินภัทร ระบุว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะการกระจุกตัวของรายใหญ่ โดยกลุ่มบริษัทระดับ Top 5 สามารถครองส่วนแบ่งตลาดคอนโดมิเนียมโครงการใหม่พุ่งสูงขึ้นถึง 53% ในปี 2568 เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากปี 2567 ที่มีสัดส่วนเพียง 33% สะท้อนถึงความได้เปรียบด้านต้นทุนทางการเงินและฐานลูกค้าที่ยังมีความมั่งคั่ง
กลยุทธ์ประคองตัว: High Liquidity, Low Gearing
สำหรับทิศทางการบริหารจัดการในปี 2569 นายไตรเตชะให้คำแนะนำเชิงกลยุทธ์ว่า ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนเป้าหมายจากการขยายตัว (Growth) มาเป็นการรักษาความมั่นคงทางการเงิน โดยยึดหลักการบริหารเงินสดในมือให้สูงและรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับต่ำ เพื่อสร้างอำนาจต่อรองในการรอจังหวะเข้าซื้อสินทรัพย์หรือที่ดินคุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม
"กลยุทธ์สำคัญในปีหน้าคือความสามารถในการบริหารกระแสเงินสด ผู้ประกอบการต้องมีสภาพคล่องสูง (High Liquidity) และภาระหนี้ต่ำ (Low Gearing) เพื่อรอโอกาสเข้าช้อนซื้อที่ดินต้นทุนต่ำในช่วงเวลาที่ตลาดเอื้ออำนวย"
บัญชีดำการลงทุน: ออฟฟิศและที่ดินเปล่า
นอกจากนี้ เวทีสัมมนาได้ให้คำแนะนำอย่างชัดเจนถึงประเภทสินทรัพย์ที่ควรหลีกเลี่ยงในปี 2569 ได้แก่:
- อาคารสำนักงาน (Office Space) : ที่ยังคงเผชิญภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) จากการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ต่อเนื่อง
- ที่ดินว่างเปล่า : สินทรัพย์ที่ไม่มีกระแสเงินสดหมุนเวียน (Non-performing asset) แต่สร้างภาระภาษีที่ดินในอัตราก้าวหน้า ซึ่งอาจกัดกินสภาพคล่องของบริษัทโดยไม่จำเป็น
ภาพรวมอสังหาฯ ไทยปี 2569 คือ การประคองตัวท่ามกลางมรสุมหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดของแบงก์ชาติ การปรับพอร์ตโฟลิโอมาเน้นสินค้าที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อจริง และการบริหารต้นทุนทางการเงินที่รัดกุม จะเป็นตัวตัดสินผู้รอดชีวิตในวัฏจักรเศรษฐกิจรอบนี้